物业管理规章制度[1]

1正德物业管理制度第一章管理机制和组织机构一、管理机制与管理原则本公司实行董事长领导下的总经理负责制。公司设总经理、副总经理按各自的职责范围负责其分管的工作，对董事长负责。公司本部设综合管理部、客服部、工程部、安防部、财务部，下属管理点设管理处。各部门设经理一名，大的小区设项目经理1名，按照其岗位职责开展工作，直接对总经理负责。本公司内部实行垂直领导，层级管理，正常情况下，对下不越级指挥，对上不越级请示。二、组织机构图副总经理管理处管理部客服部工程部安防部保洁部总经理财务部2第二章部门职责主要岗位及考核标准一、主要岗位职责及考核标准董事长职责1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；2、决定公司的经营方针和管理机构设置；3、制定公司年度财务预、决算等方案；4、制定公司增加和减少注册资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案。5、分管财务部；6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。总经理职责1、主持公司的经营管理工作，分管管理部、安防部、工程部；2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设置方案；4、拟订公司规章制度方案；5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人；6、执行董事交办的工作。副总经理职责1、协助总经理处理公司日常工作，分管管理部；2、管理小区管理处工作；3、负责公司质量管理工作；4、完成董事和总经理交办的工作。5、负责管理处上报的与安防、工程维修、绿化、保洁等有关事务。3管理部职责1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行。2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案。3、负责检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决。4、负责处理管理处上报的重要投诉。5、负责人事、劳资、档案、行政等管理工作。6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施。8、负责公司文件的收发与分拣工作，并做好重要文件的收集、入档。9、组织公司各种会议，并做好会议记录，必要时下发会议纪要。10、做好公司各种宣传资料包括影响、音响等的收集与保管工作。11、公司办公用品、劳保福利的采购与发放。12、公司内部各种文件的起草与下发。13、一般性外联工作。14、起好上情下达，下情上传的桥梁作用。15、完成领导交办的临时性工作。安防部职责1、制定安防工作月、季、年计划，并组织实施。2、安防人员的考核，调动、辞退等。3、制定安防人员的培训计划，并负责实施。4、检查安防值班，包括夜间巡逻。5、指导治安巡逻。6、制定小区施工人员安全管理。7、制定消防系统各类设备的操作规程，并组织实施。8、组织消防设施设备检查，运行管理的业务指导。9、监督、检查车辆停放管理。10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案11、负责治安和火警事件的处理。412、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题。13、提出安防员的奖罚方案。14、完成领导交办的其他工作。工程部职责1、制定设施设备维修保养月、季、年计划与报批。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、小区有关设备的检修，安排组织零星维修。4、组织设施设备的突击抢修。5、建立小区设施设备台帐及运行记录档案管理工作。6、建立公司的工具设备台帐以及管理。7、制定物资采购计划，报批后实施。8、确保设备完好率98%，维修及时率98%，维修合格率100%，业主满意率95%以上。9、完成领导交办的其他工作。财务部职责一、会计职责1、制订财务管理制度和财务计划，报执行董事审批。2、根据财务管理制度，审核工资和各项费用的报销。3、及时处理帐务，上报各种财务报表。4、小区的经济核算工作。5、财务档案管理。6、完成领导交办的其他工作。二、出纳职责1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管理和帐务处理。2、负责各种费用的报销和工资等发放。3、发票和收据的管理。4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费。5、按时交纳税金。6、交纳各管理处的水费和公用电费57、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。8、检查督促收费，催讨债权。客服部职责1、负责业主入住手续的办理，各项物业服务费用的收取。2、收集、管理业主档案，确保档案齐全、准确，做到保守业主信息，未经业主同意，不得随意外泄与传播。3、管理和发放业主房屋钥匙，做到管理整齐明细，发放准确迅速。不得擅自外借，工作需要须做好外借登记，并负责收回，同时定期予以检查和核对。4、受理业主的咨询与投诉，正确解答与处理，对分解到所属部门管理的事宜，要及时追踪与回访，对处理不了的要及时上报主管领导。5、建立收费明细，及时提醒和督促业主按期缴纳各项物业管理费用。6、定期走访用户，了解业主需求，不断提高物业服务满意率。7、熟悉小区物业结构，主要设施设备所在位置，遇有突发事件，最大限度将损失降低到最低程度和最小范围。保洁部职责1、负责小区环境卫生的清扫、清抹，并维护其整洁卫生，杜绝乱画乱贴及小广告。2、配合小区绿化工作，定期不定期清理绿化带垃圾，做到整洁、美观。3、定期清理房顶屋面，确保外观整洁及排水系统的畅通。4、做好小区消杀、预防、宣传工作，重点做好蓄水池、垃圾桶、垃圾积攒地的情节和消毒工作，杜绝疫情的发生。5、定期清洗蓄水池、健身器材、照明设备、楼梯走廊、垃圾桶等能清洗和擦拭的设施设备。6、完成领导交办的临时性工作。6管理处主任职责1、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化和报修工作。2、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。3、负责收费工作，确保达到和提高公司下达的收费率。4、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作。5、开展有偿服务。6、执行管理部的管理计划。7、完成领导交办的其他工作。客服主管工作职责1、熟悉掌握物业管理有关法律、法规及政策，不断提高自身业务水平和自身素质。贯彻落实管理处有关规定、规章制度及相关指示。2、坚守岗位，善待业主，对解答、咨询、投诉耐心细致，并及时追踪和回访，搞好与业主之间的关系。3、按照工作流程，合理调配管理处各部门之间的工作关系和工作责任，办理好业主的入住等相关手续。4、全面掌握物业结构，小区配套设施设备及管辖区域客户的基本情况。5、收集整理好物业档案，确保档案齐全，保守业主秘密。6、积极主动宣传物业管理相关指示，及时传达相关信息，正确引导业主理性思维，使业主言谈举止文明，讲法明理行事，每月宣传板报不少于5篇。7、按时催缴各项物业费用，并实行划片承包制，确保全年收费率不低于98%。8、严格按规章制度办事，做好交接记录。按工作流程处理问题，填写好各项工作记录。9、完成领导交办的临时性工作。7楼管员职责1、熟悉所管辖楼房的结构、管线走向、各种设备位置、各种开关位置、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布置、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。2、协助业主接房，住户二次装修的监督和管理。3、抄录水表、电表、供热、供气、公用水电费表等，造表登帐上报客服部，由客服部负责收取。4、宣传物业管理的法规、政策，传达有关通知等。5、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工，维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理，并向主任汇报，跟踪处理情况。6、具体负责业主投诉，做好记录，及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈。7、协助开展有偿服务。完成主任交办的其他工作。维修主管职责1、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施。2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。3、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系，及时处理故障等。负责小区有关设备的年检。4、维修人员值班和零星维修。5、组织设施设备的突击抢修。6、建立小区设施设备和工具台帐及管理。7、完成上级交办的其他工作。保洁主管工作职责1、做好本部门工作人员的思想工作，加强内部团结，培养敬业精神，保证工作状态良好。2、强化责任意识，实行岗位承包制，做到责任明确，专业技能娴熟，对员工培训月内不少于两次。83、严格落实服务标准，杜绝脏乱差，做到环境卫生整洁无死角，每月全方位卫生检查部少于一次。4、全面搞好消杀工作，随着季节变换，重点做好灭害、预防和宣传等工作。引导业主养成自觉维护卫生、爱护环境的好习惯好风尚。5、搞好小区绿化带清理工作。垃圾桶、垃圾积攒地、地下室、屋面保持干净整洁。6、搞好节约工作，严控物品申报、请领，杜绝浪费及人为损坏。7、完成领导交办的其它工作。客服员工作职责1、爱岗敬业，勤劳踏实，不断提高自身业务水平和综合素质。2、保守公司秘密，认真做好工作登记和交接班记录。3、注意仪容仪表，解答业主咨询投诉时，端庄大方，口齿清晰，严格执行公司的有关规定，不越权，不擅自承诺，更不接受业主的馈赠和礼品，对解答不了的问题及时汇报给主管领导。4、管理好业主档案，对业主信息的变更要随时更改，随时入档，确保联系畅通。5、熟悉小区物业结构及常住人口，做到心中有数，遇事从容处理。6、建立收费台账，及时提醒业主缴纳期限，杜绝工作失误给公司造成损失。7、团结友爱，互帮互助，资源共享，保持工作的延续性、连接性和标准化。8、完成领导交办的临时性工作。维修工职责1、坚守岗位，做好值班记录。2、每日检查配电室1次、各水泵房1次，做好运行记录，发现问题及时报告，及时处理，保证正常供电、供水等。3、按照安排定期维护保养设备，做好记录。维修设施设备和参与突击维修工作。4、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理。5、每日记录当天水计量总表数据，发现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等，立即维修，并做好记录。6、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。7、完成领导交办的其他工作。9电梯工职责1、每日检查电梯运行情况，做好记录；2、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；3、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯、并跟踪了解检修和保养情况。4、发现电梯运行安全隐患、需要停止使用的，做出暂停使用建议，并报告主管。5、在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请。6、规范电梯乘客的行为，发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：（1）、违反电梯安全使用规定操作电梯；(2)、乘坐明示处于非安全状态下的电梯；(3)、采用非安全手段开启电梯层门；(4)、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装置和安全控制回路等电梯安全部件；(5)、运载超重货物乘坐电梯；(6)、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。7、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时，应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人。8、协助维修工工作。9、完成主管交办的其他工作。安防队长职责1、负责制定小区安防工作计划，并组织实施。2、管理小区安防人员，包括值勤安排、内务管理等。3、负责安防人员的培训，包括消防培训。4、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻，包括夜间。5、负责小区车辆停放管理。6、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。7、负责治安和火警事件的处理，重要事件立即报经理。8、定期组织小区安全检查，包括消防检查。9、负责安防员的考核，向经理提出奖罚方案。10、完成领导交办的其他工作。10安防班长职责1、管理本班安防员，包括该班次各岗位的值勤安排、车辆停放和巡逻检查等。2、检查本班安防员的值勤。3、负责小区巡逻工作。4、负责处理该班次发生的突发事件。5、按队长安排，开展小区安全检查、安防和消防训练等。6、完成主任安排的其他工作。安防员职责1、热爱本职工作，忠于职守，坚持原则，不徇私情，廉洁奉公，精神饱满，文明执勤，严格执行各项规章制度。2、要服从命令听指挥，坚守岗位，履行职责；准时上下班，不迟到、早退，不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报，干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员。3、着装整齐，佩带好胸卡，不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。4、做好来访人员和车辆的登记收发《车辆出入证》工作，认真查验物资出门，按出门条放行。5、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通，人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门。6、遇突发事件应立