武汉南国南湖城市广场-商业综合体调研报告.

商业综合体调研南国南湖城市广场--建设精彩城市生活南湖城市广场处于武昌最大的居住团组之一,南湖新城内，位于南湖新城主干道机场三路与丁字桥南路交叉口，是一个集超市、影院、零售、餐饮、娱乐、公寓和办公等多类型业态为一体的商业综合体，聚集了沃尔玛、金逸影城、星巴克、秀玉红茶坊、屈臣氏、麦当劳等等众多国内外一线品牌。南湖城市广场空间舒适，业态丰富，将成为南湖居民休闲购物的首选。项目概况各项数据南湖城市广场由三幢精美塔楼和3层商业裙楼组合而成。占地面积：22548平方米容积率：3.50绿化率：11%建筑类型：高层建筑面积：61231.18平方米（商业营业面积约36000㎡）结构：框剪结构停车位：252个开业时间：2011.3.24开发商简介南湖城市广场由武汉南国置业股份有限公司开发。武汉南国置业股份有限公司成立于1998年，是一家以商业地产为引导的综合性的一级物业开发企业。南国置业秉持“挖掘地块最大价值与追求商业运营最优效率”的经营理念，在长期的研发和物业开发实践中，形成了“以价值发现为先导，以开发能力为支撑，以商业运营管理为后盾”的物业开发与运营相统一的机制。南国置业一直行走在商业mall的钻研之路上。基于商业mall对于城市和居民的意义，南国置业将其称为“城市生活广场”，并做出“城市商业是城市精彩生活的浓缩”的独特论断。南国置业认为，城市生活广场的精髓，必须满足城市居民的“三种需求、两种行为”。简单说来，居民的生活需求可分为三个层次：生活必须需求、生活品质提升的需求以及人际交往的需求。对于居民到达生活广场的行为，南国置业将其生动的形容成“来”和“逛”两种行为。“来”的行为指居民有目的性的前往生活广场，而“逛”，则是居民在目的性消费行为之外，在生活广场逗留，并从中获得愉悦的物质和精神享受的过程。区域概况南湖新城范围为雄楚大街以南，民族大街以西，武纸路以东的二环与三环之间区域。项目所处的南湖新城区域主要承载城市居住功能，商业发展缓慢。邻光谷、武汉大学城及街道口商圈，众多的高科技产业群繁衍出大量高收入人群，为区域商业崛起提供了市场支持。周边配套设施周边配套：中小学:武汉实验小学南湖分部幼儿园:蒙特梭利幼儿园综合商场:中百仓储、中商平价、武商量贩、红旗家俱、工贸家电、苏宁电器银行:招商银行、交通银行，民生银行、中信银行、工商银行、中国信合医院:武汉南湖医院、武汉陆军总院、省人民医院、武汉妇幼保健院其他:南湖水上公园、省出版城、麦当劳、户部巷、三五酒店、红高粱酒店、江宏鑫大酒店、华中师范大学、武汉理工大学、湖北工业大学、中南民族大学、华中农业大学、湖北省农科院等项目周边竞争情况南国都会”作为一个区域生活配的商业套项目，在主力店和购物环境上都不具备竞争优势。公共交通概况(公交车)A点804路、613路B点543路、587路、609路、572路、571路、576路、591路区域人口估算(现有)区域人口估算(未来)项目周边2KM范围内人口约为5-6万，未来3-5年人口将达到12-15万人据远景规划，南湖新城区域将容纳25万-31万人项目定位思路分析南湖城市广场是一个业态多元化、功能复合化的大型城市生活广场，被定位为南湖新城商业核心主体。商业营业规模约42000平米，将引进大型超市、零售、餐饮、娱乐、影院、区服务等多种业态。目前已成功引进沃尔玛、金逸影院等多家国内外知名品牌，将成为承载南湖新城30万居民日常购物娱乐及餐饮需求。为周边高校师生提供新的娱乐、休闲、购物场所，为周边高素质人群提供包括吃、穿、住、行、玩的一条龙综合服务。项目楼层分区建筑外部流线分析丁字桥南路路宽15米，双向4车道。建安路路宽20米，双向6车道。项目广场临丁字桥那路与建安路交汇处。沿建安路退距40米，沿丁字桥南路退距18米。项目沿丁字桥南路沿街面160米。项目北侧、西侧均设置有地下车库出入口，对住宅和商业的停车进行的分流，并有效的缩短了车辆进出地下车库的时间，提高了车辆进出地下车库的效率。项目北侧设置了地下车库出入口与沃尔玛卸货区，将地下车库出入口临街，把沃尔玛卸货区放置在背街的位置，有效的对私家车与货车进行了分流，更加方便车流通行。160米的沿街面、10米宽的人行道，8米宽的绿化带、260平方米的室外广场，为本项目打造了一个良好商业界面。起到了为项目聚集人气，导入人流的作用。建筑背面设置三栋高层裙房的出入口和几个员工出入口。配套设置了住户的非机动车停车处和员工非机动车停车处，紧邻地下车库出入口。建筑内部流线分析主通道4—5米，最宽处可达到7米。两个主入口处分别设置了珠宝首饰与休闲服装，它们的店面装修都采用了通透式的形式，这样的设置在视觉效果上给人一种通透、宽敞的感觉，让购物环境更加舒适。2层动线，围绕中庭形成“回”形动线，主要通过“沃尔玛”主入口对人流进行带动。沃尔玛只能通过2层的手扶梯上楼后进去，3层不设入口，顾客只能通过超市内部的手扶梯进入3层。3层基本无动线设置，“沃尔玛”未在3层设置出入口。秀玉红茶坊、金逸影院作为目标型消费的业态，对动线的依赖较小。负1层通过将“停车场”与“餐饮区”两端头的设置，让人流向南北两侧导入，迫使人流经过小型零售店铺后到达目的地，从而带动了零售商铺的消费。人性化设施超市入口旁有一处儿童乐园，在家长进入超市购物时可以把孩子留在那玩耍，为父母提供便利。在超市出口转角处设置少量桌椅供顾客休息使用。从三层到地下一层都设置自动人行坡梯，方便顾客用手推车将购物商品送入车库。地下一层商铺区内围着柱子做了一些树状装饰，在周围做了一圈板凳，供顾客休息。地下一层车库内开了一家汽车美容店，可以帮顾客办理洗车、保养等业务。在建筑室外广场处设置多处顾客休息处，有无遮阴的板凳，也有有遮阴的长凳。顾客使用评价稀烂的设计管理，取卡处根本拿不到，开车门撞个凹痕；晚九点半沃尔玛出来，下不来停车场，大包小包地提着；车行出口坡度很陡，手刹的就不必去练车技了。自从南国南湖城市广场开张营业以来，周边一下子就热闹了，带动了周边数个小区的人气和商业气息，吃喝玩乐有了一个新地方，而且内部装修也有档次，一楼都是时装店，二楼以上有吃喝地方还有影院，沃尔玛也在楼上，地下一层也是小吃集中地，平时没事的时候在里面闲逛购物都蛮好的，尤其是夏天，傍晚进去逛街还能享受冷气，真舒服啊，呵呵。地下停车场比较变态，拿了卡还要再刷卡，第一次碰到。没注意，结果还要下车又去刷卡。不过停车费便宜，1小时才2元，现在武汉哪里有这么便宜的停车场啊。南湖算是武昌比较闭塞的主城区了，在南湖这边好像就这个商场可以逛逛了，有屈臣氏还有秀玉，也有电影院和沃尔玛，环境还不错。一直觉得家里这边太偏了，没什么逛的地方，现在开了这个稍微好点。吃的什么不少，有M记，星巴克，永和，DQ，蒙自源……衣服鞋子的店有些没有听说过的，然后再就是森马阿迪这类的，有两间药店，两家眼镜店，若干家童装店，沃尔玛，流行美什么的，过阵子秀玉和金逸国际电影城会开。因为周围小区还蛮多的，所以生意应该顾客不会少，一般吃个饭，逛下超市，看个电影什么的会比较方便。调研总结优点：区域内人口密集，为项目的存活奠定了基础。项目定位准确，规划合理。业态的排布与主力店的引入，对项目内人流的聚集与疏导起到的重要作用。建筑尺度适宜，人性化设施齐全，能带给人愉悦的购物心情。缺点：交通组织不够完善，仅临城市次干道，通达性较差，辐射能力弱。与周边环境联系不够紧密，只是一栋独立的大型商业建筑。对比分析与本次设计对比分析共同点：1、都处于南湖，周围同样被多个居住区和教育科研机构环绕。2、项目定位大致相同，都是集购物、休闲娱乐、餐饮于一体的城市综合体，只是本次设计的高层裙房主要以办公楼为主，而调研的南湖城市广场的高层裙房主要以公寓楼为主。3、两个建筑的建筑占地面积和建筑面积很相似，占地面积都在2万平方米左右，建筑面积在8万平方米左右。、4、同样注重休闲、交往空间的设计，营造富有活力的城市公共空间。与本次设计对比分析不同点：、1、本次设计的停车位个数要求大致在800个左右，而调研的综合体的停车位为252个，相差很大。2、本次设计的高层裙房主要以办公楼为主，而调研的南湖城市广场的高层裙房主要以公寓楼为主。3、调研的综合体周边几乎都是住宅，只是在近期发展起来一批商铺，而本次设计的基地周围本身就存在很多小型商业建筑，无疑会给综合体带来更大的商业竞争。Thankyou!