麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例(加长版)

麻雀变凤凰——一个烂尾楼成功操作的真实案例最近一段时间，“飞洲”在房地产界被提及的频率最高，而“飞洲国际广场”这个由上海最大的烂尾楼改造而成的项目，再次上演了一幕烂尾楼起死回生的奇迹。飞洲国际广场原名宝通大厦，曾被称为“上海烂尾楼王”，上个月被温州的民营企业上海飞洲集团斥资7亿元收购。飞洲国际广场项目刚刚有些眉目时，就有投资者打电话向该楼盘的经销商进行垂询，之后的销售态势一直相当良好，这也令烂尾楼的合理处置问题再度成为媒体关注的热点。据了解，上海的烂尾楼项目最多时竟有600处之多，如何处置这些烂尾项目是令政府颇为头疼的问题。烂尾楼不仅浪费了大量的资金，而且经年伫立在风中，有碍市容观瞻。前两年比较流行的做法是将烂尾楼改造成小户型公寓，而近一段时间来，改建成办公楼的逐渐多了起来，颇得业界的认可。一、营销推广的目的与目标1、目的：（1）推出“购物即享受”的消费新概念（2）使“春之声”服饰广场成为重庆市以“运动、休闲、青春、时尚”为主题商场的第一品牌。2、目标：（1）开业前达到50%以上在目标消费者中的知名度。（2）第二阶段达到70%以上在目标消费者中的知名度。（3）第三阶段达到85%以上在目标消费者中的知名度。（4）优先提及率达到60%以上。位于普陀区长寿路叶家宅路路口的沙田大厦售楼处人流涌动，往来者络绎不绝，生活在这周边的老居民都知道，原来这里有一处停工多年的烂尾楼项目，而如今这个昔日影响观瞻的“半拉子”工程已经旧貌换新颜，2个月不到的时间里上演了一出令人称道的“麻雀变凤凰”的奇迹。这样一个奇迹是如何上演的？为此，我们专门采访了全程代理这个项目的易兴置业投资咨询有限公司的罗武君先生。罗先生从这个项目的起源讲起，定位，包装，再次上市销售一步步，如数家珍。昔日烂尾的原因目前的沙田大厦项目其早期的开发商是一家东北地区的房产开发公司，当初整个项目规划设计共3幢楼宇，其中一幢为商住两用楼，就是现在的沙田大厦。另外两幢为住宅楼，其中一幢早已建成，并已售出，业主都已实现入住。当时因为资金的原因，成为烂尾项目。从那时起，在这里遗留下的不久有尚未竣工的楼宇，而且还有住宅楼入住业主的产权证等待办理等问题。一度，这个烂尾项目成为普陀区两会期间代表讨论的焦点。第一关：理清债务从去年开始，普陀区的知名房地产开发商沙田房地产开发公司开始接手这个项目，在易兴置业投资咨询有限公司的积极参与下，通过规范的法律程序，增加土地出让金，把产权买断。之后他们所面临的问题首先是理清债务。烂尾楼的债权债务关系一般都比较复杂，在这个项目中，就既有和原来开发商的关系，和已经入住的另一幢住宅楼的小业主的关系，也有和这幢楼当初的买家光大银行的关系，这些关系一一理清之后，开发商和代理商面临的就是如何包装销售的问题。第二关：如何包装销售接到一个楼盘并把它的债权债务关系理清是成功销售的前提。以前对烂尾楼的处置方式一般都是改成酒店式公寓或者是小户型公寓，但从市场上的反应来看，改成小户型或者酒店式公寓的缺点已经逐步暴露出来，比如户型的问题，缺乏采光通风的问题，已经有人称小户型造就了新一代的“七十二家”房客。另一个不能回避的问题是产权年限的问题，一般来说，商场的使用年限是40年，酒店是50年，而住宅是70年，将烂尾楼改成酒店式公寓就产生该物业的使用年限究竟是50年还是70年的问题。这不论是对业主还是开发商都是一个隐患。由于沙田大厦这幢楼原来定位是商住两用楼，但从市场的反应来看，商住两用却成了对“商”对“住”都不宜的物业类型。因为既有办公又有住宅，势必会造成人员的庞杂，从而使商住的业主都不会满意。做了如上思考之后，易兴置业确立了将其改建为纯办公楼的方向。做适合市场的办公楼办公楼所在地段不同，本身档次不同，也有很多不同的做法。代理公司对沙田大厦所在地段进行了全方位的考察：长寿路是市里规划的“三横三纵”主干道之一，拓宽之后，它的档次相应提高。沙田大厦对面不远处的燎原电影院计划改建成一处五星级宾馆。针对这些，代理商把沙田大厦办公楼确立为“可自由分割的小户型”办公楼。从最小单元50平方米到整层上千平方米的面积都可以自由分割，这一方面便于业主拿到相应的产证，在大业主融资时也可以进行部分抵押。在市场推广上，为了抹去该烂尾楼在人们心目中的不好印象，将其更名为“沙田大厦”，因为沙田作为一家在普陀区有着良好口碑的房地产开发公司还是具有相当号召力的。同时，也对原项目进行了相当大程度的改造。如将后面已入住那幢住宅楼的外立面全部敲掉，换成稳重大气的紫红色外立面。合适的产品赢得市场的欢迎沙田大厦从1月14号取得预售许可开始销售到3月16日两个月的时间内，420个单元全部销售一空。在购房人群中，温州客的比例并不是很高，相反倒是有相当数量的上海本地投资者看好这个项目，像上房、荒岛及开发商沙田地产都整层购买。而一些人性化的设计细节，也赢得了相当部分中小投资者的认可。比如中央空调装有独立计表系统，就便于业主自己控制经营成本。看来，“麻雀变凤凰”并非没有可能，沙田大厦烂尾楼项目就是一个实例。一团难理的乱麻烂尾楼的法律问题■本报记者/涂青年初，沪上媒体曾传出“上海烂尾楼将在三年内消失”的消息。烂尾楼似乎又成为众多开发商的“新宠”，但同时，也有业内的专家指出，“上海烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，一些烂尾楼产权也不是很明确，这是困扰烂尾楼复工的最大问题。”烂尾楼背后都存在着哪些法律问题呢？上海信能仁律师事务所主任律师潘昶烂尾楼背后存在以下问题：第一，原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金问题。由于在国内，有些地方常常是“先生孩子后取名”。如果出现没有支付的情况，接盘人就必须支付这笔土地土地使用权的出让金。第二，土地使用权是否抵押问题。土地使用权期限可以有70年、50年和35年不等，原物权所有人就有可能抵押以获取资金。如果发生抵押，那银行就对该建筑（烂尾楼）有优先处理权。第三，面临规划许可、建设许可的问题，即原物权所有人的前期设计、规划是否取得政府有关部门的许可。由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证。即使预售许可证已办理，后期的接盘人也有可能需要变更规划，就存在建设许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的工程的现状是否吻合的问题。第四，烂尾楼的市政配套工程是否已经完成。如果没有完成，是否已经得到了市政部门的许可。这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。如果房屋的水、电、通讯等没得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给接盘人带来一定的麻烦。第五，烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。第六，烂尾楼这个建筑项目工程本身的负债问题。其中涉及到施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款、有无欠款行为等。另外还存在原物权所有人以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债、以及向股东、其他社会组织的借款募资。第七，不动产本身（烂尾楼的已建部分）有无抵押，抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。也许原物权所有人的抵押在操作上可能不规范，但仍存在发生抵押的可能。如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。第八，其他因建造不动产而引发的诉讼问题。如：建筑质量的诉讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：联建参建的问题。第九，接盘人由于上述问题会影响到其竣工期的问题。这个问题关系到接盘人的实际利益，如果工期过长，可能会影响到接盘人的资金安排、资金回笼和资金的支付。盘活烂尾楼是一项很庞大、很系统的工程，开发商在拿下烂尾楼项目后须将原债权进行公示、到政府有关职能进行登记、对烂尾楼的资产进行审核。烂尾楼：土地稀缺时代的宠儿■本报实习记者/朱娟娟记者/汪波不久前，上海最大的烂尾楼项目宝通大厦被温州民间资本上海飞洲集团收购，并重新包装成飞洲国际大厦，并且销售情况良好。这引起人们对烂尾楼项目的再次关注。更有资深业内人士认为，“2004年是烂尾楼的消化年。”就此，记者采访了戴德梁行(上海)公司董事总经理张国正先生及华东师范大学房产学院的一位老师。针对烂尾楼形成的原因以及“上海将在三年内解决烂尾楼问题”的说法，张国正首先分析了烂尾楼形成的时间及背景，他认为，上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成，此前进入上海的大量资金，由于东南亚金融风潮的影响，很多被迅速冻结，导致了现在遍布全市的烂尾楼。据相关部门的统计，截至2002年12月，全市烂尾楼项目多达624个，涉及金额达1000亿元。值得关注的是，2003年10月25日对烂尾楼的处理又有一利好消息出现，即有政府背景的盛融投资有限公司成立，其主要功能之一便是吸收各种资本并重组国有不良资产。尽管从种种迹象看，上海烂尾楼正逐步走向复苏，但债权债务始终是困拢烂尾楼走向新生的问题，对此，也有法律界人士对烂尾楼的处置表现出“审慎乐观”的态度，认为理清债权债务关系“并非一日之工”，而这也正是处理烂尾楼的关键。而对于那些有着多家公司及个人债权债务纠葛的项目，只能逐步协调，如果所有债权人能够“统一同比例缩水”，债权债务关系的处理就容易了许多。因此，他认为，“烂尾楼的消化进程还不容乐观。”烂尾楼里觅商机关于近几年来烂尾楼走向复活的原因，各方人士表达了相似的观点。华东师范大学金融学院的一位老师认为，“外来资本的介入则是烂尾楼复活的强大动因”，烂尾楼项目往往位于周边设施较为成熟的地段，这些项目有的建成过半，也有的项目几近完工，这对于二次进入的开发商来说，无疑意味着开发周期的缩短和投资资金的减少，而与其形成鲜明对比的却是相当高的利润回报率，据称去年在打浦路附近的一幢改造成办公楼的烂尾楼项目就带给开发商120%的回报，这对开发商来说，显然是一个巨大的诱惑。近期，一些外资企业及海外投资机构如美林、高盛、摩根士丹利等纷纷表现出对烂尾楼项目的浓厚兴趣。戴德梁行的张国正先生从政府、土地供给、及城市规划几个方面分析了烂尾楼的商机。首先，随着政府工作力度的加大，烂尾楼成为城市建设的一个重点，烂尾楼如果长期存在也会妨碍市政建设的一些规划的实现。因此，政府不仅出面理顺债权债务人之间的关系，而且还出台了一系列的相关优惠政策，这对那些对烂尾楼项目感兴趣的发展商来说，无疑是一个难得的好机遇。另外，由于国家在商业、旅游、娱乐和房地产开发项目等种类经营性土地使用权的审批上都有了日益严格的规定，所以使获取土地的成本和难度都有增加，这样就使那些拿不到地的开发商更增强了对烂尾楼项目的浓厚兴趣。再次，烂尾楼一般都建在城市黄金地段，像徐家汇地区、闸北不夜城地区、普陀长寿路地区等，伴随着上海市城市规划的变化，这些地段的价格更是一路窜高，目前要在这些地区获取土地难度更加巨大,因此用寸土寸金来形容这些烂尾楼的位置并不为过。别让烂尾楼烂在自己手里烂尾楼虽然以其高回报等特点吸引了大量开发单位，但并不是所有的烂尾楼都是接到手里就会变成宝贝的“金娃娃”，浦东的环球金融中心、古北的东方伦敦都是警示进入烂尾楼处置领域的前车之鉴。与此同时，早期将烂尾楼改成小户型公寓或酒店式公寓在掌声过后，其自身不可变更的一些缺点也逐步暴露出来，比如由于年代的原因,烂尾楼都为点式住宅,所以其总体设计比较老旧，相应的配套设施不够齐全，在房型、采光、设备等方面都明显滞后等等，这都成为烂尾楼项目的痼疾。谈到烂尾楼的消化，张国正先生认为，政府的决心在这里会起到相当关键的作用。大正三角地广场的成功拍出就离不开虹口区政府的大力支持。同时，要想使烂尾楼项目起死回生，与开发商及其代理营销机构对市场的深刻认识及对营销方式的选择把握也不无关系。去年，由烂尾楼改造的项目致远大厦，因为切准市场脉搏，适合了中小业主的要求而取得相当大的成功.而最近上体馆附近的飞洲国际大厦也以其成功的市场策略赢得了充分的认可和支持。总之，烂尾楼的消化并非指日可待，而是尚需时日才能更显清朗。沪上烂尾楼之不完全手册楼