浅析会计政策变更对房地产企业的盈利影响

更多资料请访问：豆丁教育百科浅析会计政策变更对房地产企业的盈利影响作者：徐迈华作者：徐迈华；单位：上海中华企业股份有限公司有限公司；上海200031；【摘要】：我国在2006年2月15日正式颁布了《企业会计准则——基本准则》以及三十八项《企业会计准则——具体会计准则》，其中《企业会计准则第3号-投资性房地产》对公允价值的重新使用，必然对上市公司的价值、会计业绩、会计政策、报表内容和信息披露行为等产生直接影响，从而影响其盈余信息质量。基于此,研究新会计政策对房地产企业报表数据的影响就显得很有意义，特别是研究对房地产上市公司盈余的影响。本文还对净利润与投资性房地产进行了相关性分析，并对相关性显著的金融街和中航地产财务数据进行详细分析，得出了新会计准则的实施势必会对房地产企业的盈余产生影响，特别是在市场持续高涨情况下，这种影响更会被放大。【关键词】:新会计准则投资性房地产公允价值相关性我国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重很大，统计数据显示2004年为18.78%，2005年为20.98%，2006年1-4月为22.93%，而像北京这样的城市2006年上半年比重更达到50%。从房地产固定资产投资增长速度来看，2000年便开始急剧增长为21.5%，2003年为30.3%，2004年为29%，2005年中西地区增长高达33%以上。这些都说明投资性房地产在国民经济中占有相当大的比重，本文对投资性房地产准则应用对企业产生相关的问题进行研究，正是考虑到新会计准则中投资性房地产计量模式的改变将会对我国整个国民经济产生较大影响。一、会计政策变更对房地产企业盈利影响的实证研究及分析（一）房地产行业数据分析1.研究对象的筛选按照中国证监会制订的中国上市公司分类指引(CSRC指引)和2006-2009年的相关数据，本文按如下标准筛选了适用于本文分析的房地产上市公司：(1).对于分别在A股和B股同时上市的公司，以及以转债形式上市的公司，只保留其A股上市公司；(2).为了保持数据的连续性，选择在2006-2009年中一直属于房地产行业的上市公司；(3).为避免异常数据对研究的影响，从样本中剔除了2006-2009年中曾经2年以上处于ST状态或被PT的公司。更多资料请访问：豆丁教育百科按上述标准筛选得到的适用于本文分析的33家房地产上市公司的股票代码和名称见下表：表1.1样本公司股票代码公司名称股票代码公司名称000002万科000667名流置业000006深振业600052浙江广厦000014沙河股份600246先锋股份000024招商地产600322天房发展000029深房集团600376天鸿宝业000031中粮地产600383金地集团000042深长城600393东华实业000043中航地产600638新黄浦000046泛海建设600639浦东金桥000402金融街600641万业企业000502绿景地产600648外高桥000511银基发展600663陆家嘴000514渝开发600675中华企业000558莱茵置业600684珠江实业000573粤宏远600736苏州高新000608阳光股份600767运盛实业000628高新发展2.研究对象的分析根据公司公布的财务数据，计算得出净利润增长率如下表：表1.22006年-2009年样本公司净利润增长率公司/年份2009200820072006000002万科A38.58%-12.74%119.46%79.43%000006深振业A123.17%-40.49%16.77%95.79%000014沙河股份90.53%2403.03%-94.53%1.00%000024招商地产60.67%-8.63%80.28%57.24%000029深深房A5.54%-50.80%92.13%67.47%000031中粮地产172.03%-70.54%无无000042深长城3838.52%-96.66%241.30%-56.54%000043中航地产293.76%-91.23%120.60%167.46%000046泛海建设86.88%-67.90%151.79%247.02%000402金融街32.27%41.85%39.26%28.62%000502绿景地产-38.42%406.12%-5.99%125.46%000511银基发展-10.02%-8.87%77.88%74.11%000514渝开发21.69%-10.50%11482.39%14.07%000558莱茵置业31.70%-9.11%27.26%3754.69%000573粤宏远A120.66%-453.16%845.18%-79.02%000608阳光股份280.29%-60.27%35.34%22.83%000628高新发展-4.72%105.02%-71.92%-1670.87%000667名流置业-11.16%6.63%146.44%37.07%600052浙江广厦19.29%103.16%161.19%-60.59%600246万通地产-58.51%202.20%843.57%-27.85%更多资料请访问：豆丁教育百科600322天房发展28.83%120.30%64.60%64.09%600376首开股份57.86%69.39%121.09%490.34%600383金地集团76.68%-17.27%141.77%70.96%600393东华实业-50.43%41.51%137.80%-7.46%600638新黄浦-11.19%4.43%82.47%38.02%600639浦东金桥40.72%21.82%11.40%12.09%600641万业企业-22.38%-23.08%227.26%437.38%600648外高桥35.98%2096.84%-32.05%-109.96%600663陆家嘴115.73%6.31%-23.98%98.96%600675中华企业53.83%-37.76%50.59%53.21%600684珠江实业154.79%-21.68%26.23%35.99%600736苏州高新0.98%-3.43%43.33%24.37%600767运盛实业-78.70%-26.64%-55.19%307.44%从表中可以发现，在新会计准则实施的第一年，除个别企业有亏损以外，有接近三分之一的企业产生了100%以上的增长，其中渝开发(000514)产生了114倍的高增长率，粤宏远A(000573)和万通地产(600246)都出现了8.4倍的增长，整个样本均值也较前一年度有大幅提升，其中与07年房地产市场火爆有密不可分的关系。到了2008年公司间的两极分化较为严重，增长幅度最大的沙河股份达24倍，而粤宏远A下降比例有4倍之多。2009年，利润下降的企业比前一年减少了一半。对样本公司的财务报表项目净利润与投资性房地产就06年至09年的数据，进行了相关性分析，计算结果如下表：表1.3样本公司2006年-2009年净利润与投资性房地产相关性系数公司名称相关性系数公司名称相关性系数000002万科A0.893619871600675中华企业0.354911356000402金融街0.997052137000006深振业A0.148962351000031中粮地产0.985057761600246万通地产0.138359417000514渝开发0.981291321600383金地集团-0.07377091600648外高桥0.976910544000667名流置业-0.25044361600322天房发展0.974773637000042深长城-0.30603731600736苏州高新0.967192251000043中航地产-0.36160221600663陆家嘴0.948229783600393东华实业-0.36526022600052浙江广厦0.873550613000046泛海建设-0.42267147000024招商地产0.866009935600684珠江实业-0.64817047600641万业企业0.864112714000628高新发展-0.69800007000608阳光股份0.839619492600767运盛实业-0.70375534000014沙河股份0.820644158600376首开股份-0.71799941600639浦东金桥0.64820184600638新黄浦-0.76380206000029深深房A0.522512044000573粤宏远A-0.96838338从上表中可以发现50%的企业净利润与投资性房地产之间有较高的正或负相关性。10%左右的企业表现出两者之间几乎不相关。（二）房地产个例数据分析-金融街从表1-3可以看出企业金融街（000402）的净利润与投资性房地产之间有很高的正相关性，相当具有代表性，值得详细研究与分析。更多资料请访问：豆丁教育百科公司名称：金融街控股股份有限公司成立于1996年6月18日。公司第一大股东为北京金融街建设集团。表2.1金融街主营业务构成按行业构成公布时间：2009-12-31行业主营业务收入(万元)比例(%)主营业务成本(万元)比例(%)1.房产开发514716.0845.31%316670.6546.76%2.物业租赁29010.892.55%4127.050.61%3.物业经营24269.752.14%17800.892.63%合计567996.7250.00%338598.5950.00%主营业务：房地产开发,销售商品房;物业管理;新技术及产品项目投资;技术开发;技术服务;技术咨询;停车服务;出租办公用房、商业用房。表2.22006年-2009年金融街财务数据会计年度2009/12/312008/12/312007/12/312006/12/31货币资金13,188,730,074.617,298,355,869.002,282,828,260.461,906,156,243.99交易性金融资产------31,242,000.00应收账款539,641,606.26603,410,318.37471,512,525.27662,276,430.07预付款项220,251,261.681,452,049,531.6916,226,971.1632,153,175.13其他应收款608,707,465.81736,385,964.3338,497,019.7030,751,322.10存货18,549,524,774.7310,924,464,710.986,392,878,008.615,813,561,686.51其他流动资产271,843,499.5551,775,180.1348,376,380.1486,898,576.47流动资产合计33,378,698,682.6421,066,441,574.509,250,319,165.348,563,039,434.27可供出售金融资产117,094,856.58132,531,000.96525,254,593.32216,834,851.04长期股权投资311,691,442.09311,479,739.73311,431,303.7011,931,303.70投资性房地产5,707,827,056.493,122,511,310.051,511,960,398.4555,253,209.72固定资产1,643,391,444.871,699,541,289.561,306,605,108.95489,204,614.76在建工程35,079,197.726,767,831.374,609,160.191,021,285,376.81无形资产684,180,261.59700,306,954.54581,613,872.21872,228,702.26商誉468,380.93468,380.93468,380.931,042,292.01长期待摊费用345,219.07641,556