浅谈房地产投资风险

郑州航空工业管理学院课程论文目录论文摘要..................................................................1一、房地产投资风险的含义..................................................2二、房地产投资风险的特征分析..............................................2（一）房地产投资的位置固定性与风险....................................2（二）房地产投资的资金需求性与风险....................................3（三）房地产投资周期的长久性与风险....................................3（四）房地产投资活动的相关性与风险....................................3三、房地产投资风险分类....................................................3（一）系统风险........................................................3（二）非系统风险......................................................5四、房地产投资风险产生的原因..............................................6（一）房地产粗放型开发................................................6（二）宏观形势出现的不利变化..........................................6（三）开发商主观意识的偏差............................................6五、房地产投资过程中规避风险的建议........................................7（一）政府面对房地产投资风险的控制....................................7（二）企业对房地产投资风险的控制与管理................................9（三）利用他方的力量，分散风险.......................................11结束语...................................................................13参考文献.................................................................13郑州航空工业管理学院课程论文摘要：房地产投资是一项高风险高收益的经济活动，对房地产进行分析的关键是对其投资风险种类的识别和对不同类型风险的有效防范。本文对房地产投资风险的含义、特征进行了概述，并分析了房地产投资风险产生的原因，对房地产投资风险进行分类,同时就房地产投资风险的规避进行了深入探讨,从而来提高房地产投资的经济效益。关键词：房地产投资风险原因规避措施浅谈房地产投资风险郑州航空工业管理学院课程论文引言房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一，随着近几年国民经济的快速增长房地产市场也呈现出良好的发展态势，房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业，但是房地产投资不同于一般产品的投资，它具有综合性、专业性、技术性强的特点，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，所以对投资风险分析是十分必要的。一、房地产投资风险的含义房地产投资风险是一种投资风险，它是指由于随机因素的影响，所引起的房地产项目投资收益偏离预期收益的程度。或者说，房地产投资风险是由于投资房地产而造成损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失和预期收益未达到的损失。二、房地产投资风险的特征分析房地产投资与任何投资一样，风险是不可避免的。房地产投资由于其物业的本身特点，又具有特殊性风险与收益并存。风险越大，收益也就高，要想获得高的收益就得承担较大的风险，没有风险就没有损失，不冒风险也就不能有收益的机会，作为成功的投资者，应该主动地而不是被动地接受风险，在相同的风险条件下，争取更多效益，或者相同的收益下，冒较小的风险。风险是一种普遍的客观存在，因而它也可被人们在一定程度上防范控制，要防范控制风险，就要了解掌握风险的特征。（一）房地产投资的位置固定性与风险房地产，顾名思义就是房产+地产，然而，土地与房屋同属于不动产范畴。房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。这是房地产投资的重要风险因素之一。（二）房地产投资的资金需求性与风险房地产投资是资金密集型的投资，规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其它投资工具，变现性又较差。因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。郑州航空工业管理学院课程论文（三）房地产投资周期的长久性与风险房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。其次房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性，这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险更大。第三，随着社会进步、经济发展和生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，但房地产商品的耐久性却造成了其适用性能差和替代性差，投资者就要承担房地产商品闲置、无法出租的风险。（四）房地产投资活动的相关性与风险房地产的位置固定性和区域性决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏感。三、房地产投资风险分类房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望受益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净收益产生影响的因素。在通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的非系统风险。（一）系统风险房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，主要有购买力风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险和或然损失风险等。1、购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，其实质就是投资完成后所收回的资金与初始投入的资金进行，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就面临购买力风险。房地产投资者对此风险因素的影响非常重视，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。郑州航空工业管理学院课程论文2、市场供求风险市场供求风险就是所投资的房地产所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，因而房地产市场上的供求关系也在不断的发生变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体将表现在租金收入发生变化和房地产价值发生变化，这种变化最终将会导致房地产投资的实际收益偏离原先的预期收益。当市场内结构过剩达到一定程度时，投资者将会面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。3、周期风险周期风险是指房地产市场周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动的现象。房地产市场周期波动可以分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。据全美房地产经纪人协会研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年，日本为约7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段时，房地产市场将出现持续较长时间的房地产价格下降、交易量锐减等情况，给房地产投资者造成损失。4、变现风险变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于债或其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。5、政策风险政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。我国已经出台房地产投资的宏观调控政策、土地增值税条例、规范住房金融业务的措施、国有土地使用权出让方式的转变等，就是许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或由税收优惠政策的项目进行投资。6、或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是郑州航空工业管理学院课程论文包罗万象，因此有时还需要就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独保单。（二）非系统风险非系统风险可以通过合理决策予以降低乃至消除；而系统风险则不能，系统风险只能通过市场交易进行规避和转移。1、收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。2、未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用。3、资本的价值风险资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着报酬率的变化而变化。4、比较风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。5、持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多，投资者面临的风险就越大。6、技术风险技术风险是指由于科学技术的进步，技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计，功能要求，智能科技含量的掌握上。技术风险主要包括：建筑材料改变和变更风险、建筑施工技术和工艺革郑州航空工业管理学院课程论文新风险、建筑设计变动或计算失误风险、设备故障或损坏风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险和信息风险等四、房地产投资风险产生的原因（一）房地产粗放型开发城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发。导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。一方面是缺乏科学发展观的指导。在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、白目建设、随意建设的情况比较严重。另一方面是违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。（二）宏观形势出现的不利变化一方面是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，造成建筑材料的价格迅速上涨，工程造价跟着上涨，导致房价远远超出了人们所能承受的范围，导致出现大量的房子无人买；另一方面是国家的宏观政策调控，如货币发行政策和银行信贷政策。例如银行紧缩，对房地产商就意味着筹资或变现风险加大。（三）开发商主观意识的偏差开发商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的开发商过分地相信自己会很容易就找到“下家”，将项目