浅谈物业管理前期介入得意义

浅析物业管理前期介入选题的意义在房地产开发建设营销消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理(未能从使用和管理的需要考虑)、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入管理，将会极大地促进物业的销售。因此，物业管理前期介入物业开发建设，对完善物业的使用功能、确保物业建设质量，具有不可替代的重要作用。物业管理前期介入，能从业主对物业的使用和居家生活的需要考虑，依据其丰富的管理经验，为开发商和业主提供前期的专业性服务，使新开发的楼盘真正成为为业主量身定做的、符合业主心愿的居家乐园，提升物业使用的附加值，形成开发商的新卖点，有利于开发商建造精品物业和房屋促销，更有利于今后物业管理公司的管理和服务。物业管理前期介入的概念物业管理前期介入的意义物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入的阶段物业管理前期介入的相关问题个人对物业管理前期介入的看法物业管理前期介入的概念•物业管理前期介入，是指开发商聘请专业物业管理公司或资深物业管理人参与该物业项目的小区规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议。一般是从物业管理服务的角度为开发商提出小区规划、房屋设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程验收接管甚至房屋销售、租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为日后的物业管理工作打下良好的基础。物业管理前期介入的意义•具有一定资质条件的专业物业管理企业介入物业开发建设项目，这将对我国今后整体物业建设质量的提高，保证人民生活质量和物业管理质量，建立和谐社会，产生极大的促进作用，具有深远的现实意义（一）物业管理前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高，实现了物业建设、使用维护的全程物业管理服务。（二）物业管理前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础（三）物业管理前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量（四）物业前期介入管理是为业主把好验收关（五）物业前期介入管理是后期管理的基础（六）物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证（七）物业前期介入管理同时也是一件有利于开发商和物业管理的好事情。综上所述，物业管理前期介入，能较好的履行建设单位与物业管理企业的责任，化解整个物业管理活动中的诸多矛盾，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，实现物业前期建设与后期管理有效对接，为物业的后期管理的顺利发展铺平了道路。物业管理前期介入，对于培育整个物业市场，促进物业管理企业积极走向市场，推进物业管理水平的提高，为业主物权的保值、增值，有着举足轻重的作用。物业管理前期介入的可行性•（一）从经济效益角度看•（二）技术力量的保证•（三）政府、法律制度的保证（一）从经济效益角度看•1经济效益的可行性2从物业管理公司的角度3从社会总体的角度。（二）技术力量的保证•为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（三）政府、法律制度的保证•政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：•1制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。•2政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自•己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。物业管理前期介入的阶段–早期介入，充当顾问。•在物业处于规划设计阶段，发展商就聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，站在今后使用和管理的需要提出建议。•2、中期介入，扮演监理。在土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面是熟悉线路、管道走向，另一方面对设备的安装质量进行监督。•3、晚期介入，开始管家。物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移交验收和准备入伙及筹备开业时，管理公司全面介入，对正式接手管理做好准备。物业管理前期介入的相关问题•1前期介入需要配备的人员•前期介入主要涉及到的是设备、设施方面的技术问题，主要应配备相应的工程技术人员，应涉及到消防、供配电、给排水、空调、电梯等方面的人员，各个物业可以根据楼盘的大小和设备的多少来确定人员的多少，可能需要一人兼几项，合理安排人员。•2物业管理公司前期介入与业主关系•物业管理公司前期介入人员是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题以及发展商容易忽略的问题中去发现现在存在的问题，协调发展商做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益。个人对物业管理前期介入的看法•在房地产综合开发过程中，规划设计是使物业辖区形成的完整、合理、舒适，便利的功能区域的先天的制约因素。如果房地产开发企业在规划设计中仅考虑房屋和配套设施的国家技术标准，而对房屋建成后的管理考虑不够，经常是房屋建成交付使用后，便出现许多不如人意的地方。为了保证物业正常使用和功能发挥，及时发现、纠正物业规划设计、建筑施工阶段的问题，对物业实施有效管理，减少物业管理中的矛盾和纠纷，保障物业管理活动当事人的合法权益，规避风险，需要物业管理企业积极进行前期介入。•尽管物业管理前期介入有很多的繁琐的工作，但是只要从其的主要内容着手，包括确定物业管理企业在物业接管验收中权力地位，业主的入住管理和关于对二次装修的管理，配套设施的完善等等，满足业主的需要，加强同业主之间的沟通联系，这样才能使得物业管理的工作到位，为以后物业公司的入主管理提供基础，相信物业管理前期介入会在未来得到更好的实现。•作者姓名：李盼•所学专业：物业管理•学号：S0811080•指导教师：刘丽云•撰写时间2010年11月