木耳公租房项目报告(工程经济学课程设计)

目录1.总论……………………………………………………11.1项目基本情况…………………………………………11.1.1项目名称……………………………………………11.1.2建设性质……………………………………………11.1.3项目业主……………………………………………11.1.4建设地址……………………………………………11.1.5建设规模及建设内容………………………………11.1.6项目总投资…………………………………………11.1.7资金筹措……………………………………………11.1.8建设年限……………………………………………11.2项目业主简介………………………………………11.3编制依据……………………………………………21.4研究内容……………………………………………21.5研究结论……………………………………………31.6主要经济技术指标…………………………………42.建设规模及内容…………………………………………62.1建设规模及内容……………………………………62.2确定规模的依据和原则………………………………72.3建设要求及规范………………………………………73.建设地址及建设条件……………………………………93.1建设地址………………………………………………93.2建设条件………………………………………………93.2.1自然条件……………………………………………93.2.2交通条件…………………………………………103.2.3其他配套条件……………………………………104.投资估算及资金筹措…………………………………114.1投资估算………………………………………………114.1.1估算范围……………………………………………114.1.2估算依据……………………………………………114.2资金筹措………………………………………………145.财务评价…………………………………………………155.1财务评价的依据、原则及方法…………………………155.1.1评价依据………………………………………………155.1.2评价原则………………………………………………155.1.3假设条件………………………………………………155.2基础数据…………………………………………………165.2.1项目计算期……………………………………………165.2.2基准收益率……………………………………………165.3经营收入及税金估算……………………………………165.3.1经营收入………………………………………………165.3.2销售税金及附加………………………………………165.4成本估算…………………………………………………175.4.1经营成本………………………………………………175.4.2利息支出………………………………………………175.4.3折旧费用………………………………………………175.5财务评价报表及指标……………………………………175.6财务分析…………………………………………………186.结论及建议………………………………………………196.1结论………………………………………………………196.2建议…………………………………………………19附表1主要技术经济指标附表2投资估算附表3投资计划与资金筹措表附表4收入估算表附表5销售税金及附加估算附表6项目总成本费用附表7利润表附表8全部投资现金流量表1总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称：重庆市渝北区木耳公租房项目1.1.2建设性质：新建1.1.3项目业主：重庆市公共住房开发建设投资有限公司1.1.4建设地址：重庆市渝北区空港木耳镇，项目毗邻空港工业园区及保税港区1.1.5建设规模及建设内容项目总占地481128.65平方米，项目净用地450023.93平方米，总建筑面积为1809088平方米。主要建设内容包括公租房1434539平方米，配套设施建筑250498平方米（其中15037平方米为地下建筑面积，还包括商业及相关配套建筑、五个幼儿园、体育设施等），48班小学一个11679平方米，地下车库及设备用房112372平方米等土建工程，以及项目区各种景观小品建设工程以及环境、绿化和公用工程等。1.1.6项目总投资项目总投资581686.92万元，其中建安工程费用406017.47万元，占总投资的69.8%；工程建设其他费用94233.28万元，占总投资的16.2%；预备费46534.95万元，占总投资的8%；建设期利息34901.22万元，占总投资的6%；平均单位综合造价3215.36元/平方米。1.1.7资金筹措本项目总投资为581686.92万元，资金来源为：1.银行贷款资金407180.84万元，占总投资的70%；2.财政专项资金174506.08万元，占总投资的30%。1.1.8建设年限建设时间为2015年9月－2017年9月，全部工期为24个月。1.2项目业主简介重庆市公共住房开发建设投资有限公司是经重庆市国资委批准，由重庆市地产集团单独出资组建的法人独资有限责任公司，注册资本为10亿元人民币，主要从事全市公共租赁住房建设项目的投资和管理。该公司的组建，将为完善重庆市分层次住房供应体系，调整住房结构，实行租售并举，多渠道满足中低收入老百姓住房困难需求搭建重要平台。据了解，2010年，重庆市公共住房开发建设投资有限公司将开工建设500万平方米，年底向社会投放20万平方米。到2020年，该公司将建成4000万平方米，主城和远郊区县各2000万平方米，争取前3年在主城区建成1000万平方米公共租赁住房。1.3编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号)；2.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）；3.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国发[2010]4号）；4.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；5.《重庆市人民政府关于印发重庆市公共租赁房管理暂行办法的通知》（渝府发[2010]61号）；6.《关于落实兑现主城公共租赁住房优惠政策有关事宜的通知》（渝财建[2010]483号）；7.重庆市国土房管局关于印发《重庆市公共租赁住房管理实施细则》的通知（渝国土房管局[2011]9号）；8.重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知；9.《重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（渝府发[2007]136号）；10.《投资项目可行性研究指南》（2002年）；11.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；12.项目业主提供的其他资料。1.4研究内容1.项目建设背景与必要性；2.重庆市公租房现状和发展研究；3.项目建设规模和内容；4.建设方案设计；5.环境保护和节能分析；6.组织机构及管理模式；7.实施计划及招标方案；8.投资估算和资金筹措方案；9.测算项目的经济效益；10.分析社会效益，进行社会评价。1.5研究结论近年，国家正大力推进公共租赁住房的建设，是解决买不起房的中低收入人群和新就业人员等“夹心人群”的住房问题的关键举措，是一项重大的民生德政工程。通过公租房的建立，为完善我国分层次住房供应体系，多渠道满足中低收入群众住房困难的需求，以及通过“廉租房”、“经济适用房”、“限价房”、公共租赁住房等多项保障性住房制度为老百姓解决住房难题，改善居住环境一项重大创举。因此，本项目建设符合国家宏观调控政策要求，符合重庆市大力建设公租房的发展规划，符合为人民服务、以人为本的科学发展观。木耳公租房项目位于重庆市渝北区空港木耳镇，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，设计总建筑面积180万平方米，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。整个项目将于2015年9月开工，预计受惠人群72000余人。各项建筑的建设规模总体适宜，规划设计方案基本合理；选址与周边环境相适应，建设条件能基本满足本项目建设的需要。项目实施后，将显著改善中低收入人群居住状况，提高他们的生活水平，具有良好的社会效益。综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。1.6主要经济技术指标表1-1木耳公租房工程建设项目综合技术经济指标一览表总指标项目计量单位数值备注总用地面积㎡481128.65其中：小学用地面积㎡31104.72公租房及配套建筑净用地面积㎡450023.93居住户数户（套）28993居住人数个72483按每户2.5人计算总建筑面积㎡1809088一、按功能性质划分1）48班小学一个㎡116792）公租房㎡1434539①住宅㎡1395707②公寓㎡388323）配套设施建筑面积㎡250498其中15037为地下建筑面积①物管用房㎡4259按公租房面积的0.3%计算②社区组织工作用房㎡4586按每100户15平方计算③商业及相关配套㎡229003其中15037为地下建筑面积④幼儿园（五个）㎡1224060班⑤开闭所㎡410⑥体育设施篮球场15按2000户一个羽毛球场50按600户一个乒乓球场100按300户一个足球场1400米环形跑道14）地下车库及设备用房㎡112372不含15037商业地下建筑面积二、按地上地下部分划分1）地上建筑面积㎡1681679其中：地上公租房及配套建筑面积㎡1670000其中配套建筑面积占15%地上学校建筑面积㎡115792）地下建筑面积㎡127409停车泊位辆5606按300平米一个考虑①地面（室外）辆1473②车库停车辆4133小学地块容积率0.38公租房地块容积率3.70总容积率3.50建筑密度%20.10%绿地率%35.10%总投资万元581686.92其中：建安工程费万元406017.47占总投资的69.8%工程建设其它费用万元94233.28占总投资的16.2%基本预备费万元46534.95占总投资的错误!未找到引用源。8.0%表1-22建设规模及内容2.1建设规模及内容木耳公租房项目设计总建筑面积约180万平方米，为28-33层的现代高层电梯房小区，共80幢住宅，约2.89万套，户型有单配、一居室、两居室、三居室，建筑面积在32-80平方米之间，其中50平方米以下约占70%，50-70平方米约占30%；公建配套有48班小学1所（面积约1.1万平方米）、12班幼儿园5所（总面积约1.2万平方米）、社区服务设施（面积约0.8万平方米）、商业用房（面积约22.9万平方米）、休闲广场、体育设施等，停车位5600余个。除以上建设内容外，还包括如场地平整、道路（含市政）、绿化等室外工程，以及给排水、供电、供气、供热、环保、消防等公用辅助工程和市政工程。表2-1木耳公租房项目建筑规模一览表项目单位数值备注总用地面积㎡481128.65小学用地面积㎡31004.72公租房及配套建筑净用面积㎡450023.93居住户数户（套）28993居住人数人72483按每户2.5人计算总建筑面积㎡1809088一、地上建筑面积㎡16816791.公租房及配套面积㎡1670000其中配套面积占15%2.学校建筑面积㎡11679二、地下建筑面积㎡127409建设期利息万元34901.22占总投资的错误!未找到引用源。6.0%资金筹措万元581686.92财政专项资金万元174506.08占总投资的30%银行贷款万元407180.84占总投资的70%1.停车泊位辆5606按300平米一个考虑1）地面辆14732）车库停车辆4133小学地块容积率%0.38公租房地块容积率%3.7总容积率%3.5建筑密度%20.1绿地率%35.12.2确定规模的依据和原则1.重庆市委市政府关于重庆市公共租赁住房项目建设的相