房地产“产品-项目”对应关系模型

“产品线-项目”对应关系模型模型说明：1.在确定所适宜的产品或适宜置入的产品线后，使用本模型，用于确定“拿地”价格和成本控制目标。2.“拿地”价格和成本控制目标属于相互制约关系：先确定项目所在区域和城市等级，再根据市场售价调查结果和项目品质分类（档次），确定成本等级；最后根据不同成本等级，确定项目总成本及各项二级成本科目的控制目标。3.成本控制目标确定后，再查看《产品价值树与级配标准》，最终确定产品定位和部品级配标准。STEP1:确定项目所适宜的产品或适宜置入的产品线根据产品适宜性分析结果和公司《产品品类、产品系列与产品线规划一览表》，确定项目所适宜的产品或适宜置入的产品线。公司住宅产品体系及产品线规划产品线“万境水系”产品线“万境山系”产品线“万境城系”产品线产品系列ABC项目定位（划√）附：产品线规划图、基于方格理论的“万境水系”产品线规划示意图STEP2:地域分类和成本等级选择在下表中选择出项目所在区域、城市等级、项目品质类别（档次），标注出调查后的目标售价。项目所在地域□南部□中部□北部所在城市等级□一线（顶级城市）□新一线（1.5级）□二线□三线□四线□五线同类项目（竞品）市场售价前期调查结果调查结果：附：□竞品项目调查表□市场调查报告BCA附:售价与产品等级对应关系模型说明：1．P为等级城市对应的项目目标售价，N为等级城市当地区域均价，C为对应的建安成本。2．若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。城市等级项目售价与地区售价的关系建安成本占售价比重关系等级/档次售价和成本等级（元/㎡）二线P1.4N二线城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%。C3000A级1N＜P≤1.4N2500＜C≤3000B级P≤1NC≤2500C级三线P1.4N三线城市销售单方建安成本占售价比重不超过40%。C3000A级1N＜P≤1.4N2500＜C≤3000B级P≤1NC≤2500C级四线P1N四线城市销售单方建安成本占售价比重不超过50%。C≥2500B级P≤1NC≤2500C级STEP3:在“售价-成本”方格中标注出目标售价和目标成本根据预估售价和成本在下面的“售价-成本”管理方格中目标售价和目标成本。STEP4:成本等级与成本控制目标对应关系运用下表进行双向推导，最终确定出应控制的“拿地”价格和目标成本。1.1土地获得价款项目总成本科目一级科目二级科目A1级A2级B级C级控制比例开发成本1.2前期工程费1.3建安工程费独立地下室高层别墅商业及配套会所精装修1.4基础设施费1.5公共配套设施1.6开发间接费1.7资本化财务费用三项费用2.销售费用3.管理费用4.财务费用机动基金成本机动数及投资风险基金除“土地获得价款”（开发成本一级科目）外其他成本控制目标100%备注：3-6级科目详见《成本标准科目》。STEP5:确定目标成本及限额设计标准运用《项目定位阶段成本分析控制模型》，确定项目总成本及限额设计标准、销售货值、成本费用利润率和毛利率。