春荣小区开发建设项目计划书

开发建设项目计划书-1-项目概况一、项目名称：1、本计划书拟定名称：富裕河畔光谷蓝湾二、项目选址:本案宗地位于规划富裕河以南，南四环以北（102国道以北），开运街以东，规划富裕河以西。三、项目用地规模：规划用地面积：138710㎡。四、项目规划建筑面积：拟规划建筑面积：346775㎡。其中：商服用房：34677㎡居住用房：294760㎡公共服务设施用房：17338㎡五、项目拟规划设计条件：1、规划用地性质：居住用地；2、公共服务设施占总建筑面积的5%；商业用房占总规划面积的10%（主要沿街一层小商业）；3、居住用房占规划总面积的85%；4、容积率：≤2.5；5、绿地率：≥30%；6、建筑高度：＜100m7、本案区内交通出口分设在102国道和开运街；开发建设项目计划书-2-8、供热：集中供热；9、其他配套系统：①、给水：由开运街城市供水网引入；②、排水：排至富裕河一侧的规划城市污水管网；③、天然气：自开运街天然气管线引入；④、电力：自达新路引入；⑤、电信：自开运街电信线引入。10、规划设计建筑风格：拟选用德式建筑风格，中档以上住宅标准设计。项目调研一、项目所在区域状况本案选址区域位于长春市高新技术开发区侧1、城市新规划道路完善，新建的开运街已延伸至本案两侧，新建的光谷大街已延伸至本案的东侧，南侧的102国道已被城市规划列为南四环路且近邻本案南侧规划为城市公园。2、城市基础设施配套匹配城市给排水、供热、电信等均以接到了本案一侧。3、富裕河已投入使用，红线外围绕本案北侧和西侧城市绿化带已形成。4、区域现场踏查后认为：开发建设项目计划书-3-本案选址地的北侧，新建的约10万㎡砖混结构6层住宅用房全部用于城市动迁老百姓的回迁安置房。距本案2公里处新建已入住，规模较大的----伟业星城，系中高档住宅小区。距本案3公里处系高新开发区中心区，均以形成城市规模，高档住宅小区较多。本案临102一侧，城市居住比较少，商业网点没有，公共交通线路太少，这些问题需要本案在规划建设中首先考虑的重点问题。其次，建设单位要在本区内多投入一些资金，用于部分中小型商业网点建设，在政府许可的情况下，可以考虑投入部分资金开辟两条以上公共交通线路，自主营运。二、商品房市场调研（一）、2010年长春房交会回顾本次房交会主题：“引导合理消费建设宜居家园”1、时间地点主办2010年长春市房交会于2010年6月18日开幕，为期五天，举办地点长春市国际会展中心。本届房交会由长春市政府主办，长春市住房保障和房地产管理局、长春房协和长春市贸促会承办。2、房交会交易量⑴.房交会首日15万人观展，成交682套，成交面积7.58万平方米，成交金额3.5亿元，其中：住宅成交628套，住宅成交面积5.91万平方米，成交金额29527.8万元。开发建设项目计划书-4-⑵.房交会全程累计成交3567套面积36.18万平方米，成交金额19.61亿元，其中：住宅成交3380套，成交面积33.42万平方米，成交金额17.31亿元。3、房交会调查⑴.市场需求①本次房交会看出，56.7﹪的购房者想买60㎡——90㎡的房子，对住房面积的需求以经济实用为主。房交会期间，位于长春市北部的小合隆望博园商品房楼盘，一天卖了200多套，最大的套内面积88㎡，被称为本次房交会最火的楼盘。②计划3年内购房的比例占65.6﹪，购60㎡——90㎡的占总需求的56.7﹪是住房需求的主流，90㎡——120㎡占21.1﹪，120㎡以上的占13.1﹪。③在价格选择上购3000元／㎡--4000元／㎡的占34.6﹪，购6000元／㎡以上的2.1﹪购3000／㎡一下的占63.3﹪，特殊消费群体购买的高端房价的成交价比上届房交会上涨45﹪。④在购房区域选择上，南关区占19.1﹪，朝阳区占16.9﹪，二道区占9.3﹪，高新、汽车产业开发区占33.4﹪，宽城铁北区域占21.3﹪。⑤商品房品质结构低碳、环保、高新技术产品应用的宜居型和节能环保楼盘深受欢迎。本次房交会由力旺·格林春天、高新区的怡众名城、华翰花园推开发建设项目计划书-5-出了首例节能环保楼盘；阳光帝景推出的宜居型楼盘，都注重房屋品质和结构。⑵.长春未来5年房价及行业发展趋势：平均每年500元／㎡递增。经济实用中档住房占主导市场，小幅上涨将是主流，房价仍有上涨的空间。长春市处于东北三省中间的一个省会城市，其经济发展水平、商品房品质和价格，都远远低于其它二省的省会城市，东三省经济和城市建设最发达的大连市，中心区域房价已经突破15000元／㎡，城边地区7000元／㎡——8000元／㎡的房价属于低价房。目前长春最具影响力的开发商和楼盘，中海地产开发的中海国际社区、橙郡三期房交会开盘当天售出200多套，成交额达2.04亿元，售价5800元／㎡。吉林省仍处在住房需求供给阶段，完全达到投资型的购买还要一个很长的时间，对省内开发企业而言，有足够的空间置业于商品房开发建设，但必须理性定价来满足购房者的理性消费，经济实用中档品质住房5年内仍占主导。⑶.吉林省楼市及房地产市场发展有潜力吉林省在国内还属于2---3线地区，2009年国家接连出台称为“史上最猛烈的宏观调控”后，吉林省的楼市受其影响并不大，其原因是吉林省楼市不够热，房价不过高，涨幅不过快，一直处于平稳状态，拿省会城市长春来看，10年来长春房地产市场没有大起大落趋势，一直平稳，主要原因是，自住和改善型住房需求占主体，支撑着长春楼市。开发建设项目计划书-6-⑷.房交会新政①本届房交会对参展商规定的条件，准允参展企业具备下列条件：A.必须取得商品房销（预）售许可证；B.必须具备销（预）售条件；②积极倡导低碳、节能地产业和产品③展会期间购房可享受三大优惠：一是，参展企业新建商品房交易手续费减半（规定标准为3元／㎡）；二是，存量住宅房屋转让的70㎡以下免收交易手续费，70㎡以上的交易手续费减半（规定标准为6元／㎡）；三是，存量非住宅房屋转让交易手续费按成交额的0.7﹪收取（规定标准为成交额的1﹪）。④棚改项目，先建动迁房，后建商品房。⑤按物权法规定实行住房登记薄制度原房屋权属证（产权证）与房屋登记薄不一致时，以房屋登记薄为准，今后开发商的新楼盘销（预）售的商品房，先取得登记薄再办理业主产权手续。⑥集体土地首次扩入登记范围依法利用宅基地建造的村民住房；依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋可以依法申请登记。⑦长春新的商品房开发土地供给A.2010年长春将拆117块地块涉及38732户动迁老百姓，到2012开发建设项目计划书-7-年有67万人住上新房。B.2010年长春计划拆除城区棚户区及危房200万平方米，工厂企业596家，2012年全市将完成600万平方米。⑸.房交会期间在长春抽样楼盘售价表：（见下表）长春东部区域楼盘名称建筑结构／户型销售均价项目规模／销售量净月管委会南雅舍枫林36.75㎡-72.34㎡得房率89﹪-91﹪4000元／㎡建筑面积10万㎡净月管委会南潭溪别墅200㎡288万元／套经开珠海路阳光帝景宜居型全能社区5300元／㎡小合隆望博园小面积多最大面积88㎡3200元／㎡一天售出200多套房交会最火的楼盘会展中心嘉伯湾高层5200元／㎡南环城路中海国际社区橙郡三期高层、多层6000元／㎡6800-7500元／㎡开盘当天售出200多套长春北部区域青年路北环城路美韵星海多层30-150㎡4700元／㎡一匡街北人民大街阳光水岸78.58㎡-78.28㎡50.36㎡-65.53㎡3890元／㎡小南上台子九台路吴中印象58.17㎡-95.18㎡-104.33㎡5500元／㎡宽城区小南街北环城路华大天朗国际40㎡-99㎡小户型4400元／㎡长春西部区域西环城路西安大路万盛·理想国高层89㎡-139㎡多层89㎡-100.18㎡5000元／㎡-6700元／㎡100万平方米开发建设项目计划书-8-宗地投资与成本费用估算项目投资：103214万元1、单位平方米投资成本费用2976元/㎡（建筑面积）2、单位平方米开发成本：2773元/㎡3、单位平方米开发费用：203元/㎡一、开发成本估算96154.2万元单位平方米：2773元/㎡1、土地费：2700元/㎡×138710㎡＝37410万元2、前期工程费：1429万元①规划及单体设计费：15元/㎡×规划建筑面积346775㎡＝520万元②水文、地质勘探费，按建安工程费的0.5%计算：43346万元×0.5%＝216万元③三通一平等土地开发费，按建筑面积20元/㎡计算：346775㎡×20元/㎡＝693万元3、建安工程费：1250元/㎡（多、高层平均值）×346775㎡＝43346万元4、基础设施工程费：（道路、给排水、供气供电、电讯等）160元/㎡×346775㎡＝5548万元5、公共配套设施费：（托儿所、文化活动、社区、一、二次变电、垃圾集散点、绿地广场等）30元/㎡×346775㎡＝1040万元开发建设项目计划书-9-6、开发期间税费：6341.2万元①工程质量监督费：建安工程费的2.5‰：43346万元×2.5‰＝108万元②安全监督费：建安工程费的1.5‰：43346万元×1.5‰＝65万元③预算定额管理费：建安工程费的0.5‰：43346万元×0.5‰＝21万元④市政基础设施配套费：（50%计算）规划建筑面积：346775㎡×150元/㎡＝5201万元⑤新型墙体材料费，（50%计算）规划建筑面积：346775㎡×10元/㎡＝346万元⑥新建商品房地产登记手续费：规划建筑面积：346775㎡×3元/㎡＝104万元⑦散装水泥专项资金：规划建筑面积：346775㎡×1.2元/㎡＝41.6万元⑧工程招标服务费：建安工程费的0.5‰：43346万元×0.5‰＝21.6万元⑨工程建设监理费：建安工程费的1%：43346万元×1%＝433万元7、不可预见费：按建筑面积30元/㎡×346775㎡＝1040万元二、开发费用：7060万元单位平方米203元/㎡1、管理费：开发成本的3%：96154.2万元×3%＝2884万元开发建设项目计划书-10-2、销售费：销售总额的3%：139215万元×3%＝4176万元①广告宣传及市场推广费：销售总额的1.7%：139215万元×1.7%＝2366.7万元②销售费用：销售总额的1.3%：139215万元×1.3%＝1809.8万元3、财务费用：长期借款利息：（略）短期借款利息：（略）开发建设项目计划书-11-财务效益估算一、商品房市场售价设定：1、商服用房：6000元/㎡（均价）2、商品住宅：4180元/㎡（均价）二、可售房面积：329437㎡1、商服用房可售房面积：34677㎡2、商品住宅可售房面积：294760㎡①团购房：100000㎡②售商品房：194760㎡三、销售总额：139215万元1、商服用房销售额：34677㎡×6000元/㎡＝20806万元2、商品住宅销售额：①团购房：100000㎡×3700元/㎡＝37000万元②商品住宅：194760㎡×4180元/㎡＝81409万元四、销售利润：27161万元单位平方米毛利润783元/㎡1、营业税及附加：6.35%×销售总额139215万元＝8840万元2、销售利润：139215–8840-130214＝27161万元五、项目净利润：20371万元单位平方米利润587元/㎡1、所得税：25%×销售利润27161万元＝6790万元2、项目净利润：27161–6790＝20371万元开发建设项目计划书-12-建设实施计划一、2010年10月至2010年12月完成规划设计，立项审批工作；二、2011年1月至3月完成前期项目现场“三通一平”；三、2011年4月前完成首期项目工程建设和市场推广营销准备工作，现场具备施工条件；四、2011年5月，首期项目进入预售阶段，并做好开盘准备；五、2011年8月着手二期项目建设；六、三期开始，每个组团地块都开始建设两期；七、2011年3月前完成本案下列计划的制定：1、工程建设施工计划；2、市场营销计划；3、成本控制计划；4、质量控制计划；5、风险控制计划；6、商网建设招商计划；