房地产估价(第6章)成本法.

《房地产估价》《房地产估价》比较法收益法成本法假设开发法目录绪论第1章房地产价格第2章房地产估价的原则与程序第3章长期趋势法土地价格评估和地价分摊房地产估价报告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章第6章成本法•6.1成本法概述•6.2重新购建价格和建筑物折旧•6.3成本法总结及案例分析6.1成本法概述•6.1.1成本法的概念•成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。•成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值。•6.1.2成本法的理论依据•成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。•从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。6.1.3成本法的适用对象及条件1.成本法的适用对象新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法进行估价。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价。2.成本法的适用条件运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。6.1成本法概述•6.1.4成本法的操作步骤•运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：•1.选择具体估价路径；•2.测算重置成本或重建成本；•3.测算折旧；•4.计算成本价值。6.1成本法概述6.1成本法概述6.1.5成本法的基本公式1.成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值=房地产重新购建价格－建筑物折旧=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧上述公式可根据新开发的房地产及旧的房地产两类估价对象而具体化。2.适用于新开发的房地产的基本公式新开发的房地产可分为：（1）新开发的房地、（2）新建成的建筑物和（3）新开发的土地。⑴适用于新开发的房地的基本公式。在新开发的房地(如新建商品房)的情况下，成本法的基本公式为：新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润•⑵适用于新建成的建筑物的基本公式。•新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润•⑶适用于新开发的土地的基本公式。•新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为：•新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润6.1成本法概述•新开发区中某宗土地的估价公式如下：•新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润)＋(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数。•其中：••【例6-1】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成“五通一平”可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。假设取得该荒地的价格在开发期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发建设完成时开始销售，销售费用在开发建设完成时投入。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。6.1成本法概述%100开发区用地总面积总面积开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：（1）计算该荒地开发完成后可转让熟地总价的公式：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润=该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋可转让熟地的总价×（销售费用、销售税费和开发利润的比率）由此得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=﹙该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息﹚÷﹙1－销售费用、销售税费和开发利润的比率﹚（2）计算该荒地开发完成后可转让熟地平均单价该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价＝﹙该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用+总投资利息)÷(1－销售费用、销售税费和开发利润的比率)÷可转让熟地的总面积=(该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用+总投资利息)÷（1－销售费用、销售税费和开发利润的比率)÷(该荒地总面积×可转让土地面积比率)=[(120000000×(1+8％)3+250000000×(1+8％)1.5)÷[1-（2%+5.5%+10%）]÷(2000000×60％)=436(元/m2)•【拓展训练一】•某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。在开发期内上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。则该地块可转让土地的应计成本每平方米多少万元。•【解题思路】•（1）该成片荒地的开发经营期为1年，因此应注意其计算利息的时间；•（2）由开发成本及管理费用、销售费用、应计利息计算出其应计成本；•（3）把平方公里换算成平方米，计算出该地块可转让土地的应计成本。6.1成本法概述•3.适用于旧的房地产的基本公式•成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。•⑴适用于旧的房地的基本公式。•在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：•旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧•或者•旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧•⑵适用于旧的建筑物的基本公式。•在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为：•旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧6.1成本法概述•6.2.1重新购建价格•1.重新购建价格的含义•重新购建价格是假设在价值时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。•2.重新购建价格的求取思路•《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定：成本法估价时，对于估价对象为包括土地和建筑物的房地产，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择“房地合估”路径或“房地分估”路径，并应优先选择“房地合估”路径。•（1）房地重新购建价格的求取思路。•求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将这两者相加来求取。•（2）土地重新购建价格的求取思路。•求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地。6.2重新购建价格和建筑物折旧•6.2.2房地产价格的构成•建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种，重置价格或重建价格构成，实际上就是房地产价格构成，所以需要先对房地产的构成有所了解。•下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下七大项：①土地取得成本；②建设成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。•1.土地取得成本•土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。•⑴通过征收集体土地取得的，土地取得成本包括土地征收补偿费用、相关税费（新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、其他税费）、场地平整费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。•⑵通过征收国有土地上的房屋取得的，土地取得成本包括房屋征收补偿费用、相关费用、场地平整费、城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。•⑶通过在市场上购买取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。6.2重新购建价格和建筑物折旧•2.建设成本•开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在实际中主要包括下列几项：•⑴勘察设计和前期工程费。•勘察设计和前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“五通一平”等工程前期所发生的费用。•⑵基础设施建设费。•基础设施建设费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用。•⑶建筑安装工程费。•建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费。•⑷公共配套设施建设费。•公共配套设施建设费包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。•⑸开发过程中的税费及其他工程费。•3.管理费用•管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与建设成本之和乘以这一比例来估算。•⒋销售费用•销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。6.2重新购建价格和建筑物折旧•5.投资利息•投资利息与会计上的财务费用不同，它包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用的利息。无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。•6.销售税费•销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商(卖方)缴纳的税费，又可分为下列2类：•⑴销售税金及附加。•销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税和和教育费附加。•⑵其他销售税费。•其他销售税费包括应由卖方负担的交易手续费等。•上述销售税费通常按售价的一定比率进行计算。•7.开发利润•现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，需要求取的，开发利润是要先估算的，所以，运用成本法估价需要先估算出开发利润。6.2重新购建价格和建筑物折旧•6.2.3建筑物重新购建价格的求取方式•建筑物的重新购建价格有重建价格和重置价格两种。•1.重建价格•重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价值时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。•2.重置价格•重置价格又称重置成本，是采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照价值时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。•由于上述两种重新建造方式的不同，往往得出的重新购建价格不同。在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑购配件和设