房地产合肥城市研究-成本篇.

合肥成本调研报告2014.12.01目录页1•合肥地区前后期配套调研2•合肥地区建安成本调研3•主要施工做法成本对比4•合肥地区客户敏感点调研PART合肥地区前后期配套调研1成本费用类别相关文件名称及说明调研分判一、土地征地成本1、土地出让契税《安徽省契税暂行办法》费用为4%，高于沪宁线水平2、其他土地费用合政〔2014〕31号(土地使用税)费用较低，可按2元暂估二、前期工程费1、白蚁防治费皖价费[2006]240号2元/m2,属于常规数据2、人防易地建设费《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》设计可控，通常不缴纳3、新墙体基金皖政[2003]21号10元/m2,属于常规数据4、散装水泥基金皖政[2003]80号1.5元/m2,属于常规数据5、规划服务费合价房[2013]74号0.6元/m2,属于常规数据6、防雷减灾费《关于降低和规范地震安全性评价收费的通知》6元/m2,属于常规数据7、噪声排污费造价[2014]13号2元/m2,属于常规数据8、环境、交通、日照报告费《我市变更日照分析费价格管理形式》2元/m2,属于常规数据9、基础设施配套费合政办[2008]81号较沪宁地区便宜，且可谈性大10、教育设施配套费合政办[2010]22号沪宁部分地区无此部分费用11、审图费合价房[2013]63号1.5元/m2,属于常规数据一、合肥地区前后期配套调研1、前期及后配套费用分判一、合肥地区前后期配套调研成本费用类别相关文件名称及说明评估分析12、招标管理费合价服[2009]216号1.5元/m2,属于常规数据13、沉降观测等监、检测费用皖价服[2013]28号7元/m2,属于常规数据三、公共基础设施1、供水工程无明确收费文件与自来水公司商定，受方案影响大2、供电工程合政办[2013]50号较沪宁地区便宜但潜在收费项不明3、供气工程合价商[2012]72号收费明确，可控4、有线电视合价服[2013]11号10元/m2,属于常规数据四、后期成本1、公共维修基金合政[2010]32号由小业主缴纳，但前期需要代付代缴2、交易服务费合价房[2011]35号2元/m2,属于常规数据3、房屋测绘费合价房[2013]59号2元/m2,属于常规数据五、其他建设费用1、建设工程质量保证金合建质安[2008]10号由施工单位缴纳，不产生资金成本2、农民工工资保障金合劳社秘[2007]96号约15元/m2,产生资金成本3、农民工工伤保险合人社秘[2007]196号约1元/m2,产生资金成本一、合肥地区前后期配套调研2、部分前后期费用分析1、大市政配套费住宅按70元/m2，非住宅按110元/m2,其中非住宅区域的收费概念较为模糊，部分房企，如华润等，地下车库可免征此部分成本。由于我司刚进入合肥市场，目前测算按含地库缴费模式考虑。2、农民工保证金由开发商前期缴纳，后期可收回可能较大。存在可操作的空间，当地华润采用由乙方承担的方式处理，节约了资金成本；但土地测算时，建议依然考虑资金成本，其缴纳额折合建安成本约15元/m2。3、新型墙体基金当地华润在测算时一般按40%退回考虑，我司目前按不考虑退费进行考虑；其建安成本为10元/m2。一、合肥地区前后期配套调研4、散装水泥保证金当地华润在测算时一般按50%退回考虑，我司目前按不考虑退费进行考虑；其建安成本为1.5元/m2。5、农民工工伤保险项目业主代为垫付保障金，在工程决算完成后，项目业主和建筑业企业共同到市清欠办办理保障金清退手续。其折合在建安成本约1元/m2，有资金成本产生。一、合肥地区前后期配套调研3、调研成果汇总表费用科目调研情况说明参考值备注一、前期工程费303.00元/m2（一）规划报批费完成调研，数据支持31.00元/m2（二）市政配套费完成调研，数据支持141.00元/m2（三）设计技术费用未调研，跟公司定位而定48.00元/m2经验数值（四）施工报建费未调研，跟公司定位而定57.00元/m2（五）三通一平及临时设施费用未调研，跟现场方案而定26.00元/m2经验数值二、公共基础设施457.00元/m21、后期土方未调研，跟现场方案而定20.00元/m2经验值2、小区围墙完成调研，参照公司标准化4.00元/m2经验值3、大门、门卫设施未调研，跟现场方案而定3.00元/m2经验值4、驳岸、桥涵工程未调研，跟现场方案而定0.00元/m2不考虑5、景观工程完成调研，参照公司标准化35.00元/m2乐居标准6、游泳池未调研，跟现场方案而定0.00元/m2不考虑7、体育设施设备未调研，跟现场方案而定0.00元/m2不考虑8、小区主干道路未调研，跟现场方案而定10.00元/m2经验值9、小区雨污水未调研，跟现场方案而定15.00元/m2经验值一、合肥地区前后期配套调研费用科目调研情况说明建筑单方备注二、公共基础设施457.00元/m210、供水工程完成调研，有核心数据支持83.00元/m2经验值11、供电工程完成调研，有核心数据支持176.00元/m212、供气工程完成调研，有核心数据支持25.00元/m213、电信工程完成调研，有核心数据支持0.00元/m2不考虑14、有线电视完成调研，有核心数据支持10.00元/m215、智能化工程未调研，跟现场方案而定25.00元/m2经验数据16、路灯照明系统未调研，跟现场方案而定8.00元/m2经验数据17、外场消防工程未调研，跟现场方案而定15.00元/m2经验数据18、零星公共基础设施未调研，跟现场方案而定14.00元/m219、其他公共基础设施未调研，跟现场方案而定2.00元/m2三、后期成本14.00元/m21、公共维修基金完成调研，有核心数据支持0.00元/m22、零星后期成本完成调研，有核心数据支持13.00元/m23、其他后期成本未调研，跟现场方案而定1.00元/m2小计774.00元/m2附件一、合肥地区前后期配套调研4、前后期配套费对比城市合肥常州上海南京苏州无锡金额77496012121144700854数据来源：上海（香溢澜庭）、常州（香溢俊园一期）、南京（香溢紫郡六期A区）、苏州（香溢澜桥一期）、无锡（香溢紫郡园）774960121211447008540200400600800100012001400合肥常州上海南京苏州无锡单方费用PART合肥地区建安成本调研2基础工程•土方工程对于土方外运的路线，政府没有规划的要求，但是需要注意的是一般在晚上10点之后才可以出土，政府指定堆土的地点，但可以进行沟通。土方外运价格在30元/m3左右，短驳11-12元/m3，大挖机台班260-280元/小时。•桩基工程合肥土质较好，一般30层的住宅以静压管桩为主，局部为人挖桩，灌注桩用的很少。•基坑支护一般双层车库为挂网喷浆+锚杆，单价在100元/m2左右。二、合肥地区建安成本调研建安工程•土建及安装施工人工按照最新人工68元/工日，不区分类别。合肥车位配比为1:1，地上不超过25%。各业态反馈数据如下：33层高层建安成本（含地下）在1200元/m2左右；11层小高层比高层低40-50元/m2；单层费人防车库土建1800元/m2左右，安装200元/m2，单层人防车库比非人防车库增加300-400元/m2；•保温工程政府要求为B1级保温，开发商反馈基本上采用A级保温。实地调研中发现大部分项目选择无机保温砂浆，反馈价格约55元/m2。•门窗工程一般采用铝合金门窗，塑钢门窗使用较少。铝合金门窗为普通铝合金门窗，非断桥隔热，综合单价在300-350元/m2二、合肥地区建安成本调研建安工程•外装饰工程政府对外装饰无特殊要求，外立面多采用真石漆，单价在55-60元/m2之间。•进户门合肥无特殊要求，查看保利项目，样板房进户门品牌为群升。•电梯一般品牌为奥的斯，三菱、日立等品牌，合肥地区对电梯的品牌比较敏感。•太阳能12层以下设置太阳能，超过12层的逆向设置12层太阳能；•阳台栏杆无特殊要求，使用较多的是夹胶玻璃栏杆，也可以做铁艺栏杆。二、合肥地区建安成本调研公共基础设施•景观工程景观工程一般不低于250元/m2，有小品、水景等，较高的达到500元/m2;•小区道路与雨污水小区一般为沥青道路，小区道路与雨污水成本折合建筑面积40-50元/m2。•供水工程供水项目无明确收费标准，一般按照现场实际工程量进行结算，二次供水也无明确的收费标准，可单独进行招标选择供应商；•供电工程供电项目除相关的配套费用有明确的收费标准之外，其它项目可以从供电公司的供应商名单中招标选择；二、合肥地区建安成本调研后期成本•物业维修基金有相关的收费标准，未配电梯的物业按购房款总额的1%交存；配电梯的物业按购房款总额的2%交存。此项费用由业主承担，公司不需缴纳。二、合肥地区建安成本调研自2013年起，根据合造价〔2013〕13号文件，合肥地区人工费升至68元/工日，与目前我司执行的人工定额标准相当。经过调研评估，在我司的产品业态下，合肥地区非精装常规业态小区的建安成本约在2100-2200元/m2。二、合肥地区建安成本调研序号成本科目常州合肥备注1前期工程费404303建安成本中：基础工程、钢筋及混凝土的价格处于浮动状态，且对后期成本影响较大2建安工程费218221753公共基础配合费5444574后期成本1214小计31402949数据来源（建安工程费）：常州-香溢澜桥二期，合肥-新站区地块PART主要施工做法成本对比3三、主要施工做法成本对比类别部位合肥做法单方造价公司标准化做法单方造价单位成本差异楼地面工程厨房30厚C15细石砼找平；15.0素水泥砂浆一道1.5-13.53水泥砂浆一道1.530厚C20细石砼找平15.313.805厚水泥砂浆随捣随抹6.06.001.2厚JS防水一道37.037.00小计43.27卫生间、阳台30厚1:3水泥砂浆找坡17.50素水泥砂浆一道1.5-16.031.5厚JS防水一道43.0030厚C20细石砼找平15.3-27.7020厚1:2.5水泥砂浆12.405厚水泥砂浆随捣随抹6.0-6.401.2厚JS防水一道37.037.00小计-13.13起居室、楼道间30厚C15细石砼找平；15.0素水泥砂浆一道1.5-13.53水泥砂浆一道1.530厚C20细石砼找平15.313.805厚水泥砂浆随捣随抹6.06.00小计6.27降低40万降低100万三、主要施工做法成本对比假定一个20万方的项目，若我司高配做法参照当地做法进行，可以节约530万元！类别部位合肥做法单方造价公司标准化做法单方造价单位成本差异墙柱面工程起居室、公共区域界面处理剂一道2.5界面处理剂一道2.50.008厚1:1:6水泥石灰砂浆17.98厚1:1:4混合砂浆18.91.005厚1:2.5水泥石灰砂浆10厚1:1:6混合砂浆耐碱网格布一道3.13.10小计4.10管道井界面处理剂一道2.5无-2.508厚1:1:6水泥石灰砂浆17.9-17.905厚1:2.5水泥石灰砂浆小计-20.40涂料工程起居室无0二遍腻子批白7.37.3小计7.30降低140万降低250万PART合肥地区客户敏感点调研4PS：（圣泰峰尚国际）整体品质与我司乐居+项目基本一致，但根据前期反馈定位，我司目前均按多彩石+弹性涂料测算，建成后的实际效果与此相类似，但耐久性会略差；石材干挂饰面砂浆四、合肥地区客户敏感点调研PS：（圣泰峰尚国际）虽然当地开发商称保温监控十分严格，但是在实地考察中发现石材干挂处发现大面积未进行保温铺贴，说明当地在保温监管上存在一定的操作空间；无保温四、合肥地区客户敏感点调研四、合肥地区客户敏感点调研PS：（圣泰峰尚国际）当地开发商称大部分楼盘采用铝合金门窗，塑钢门窗较少，但调研发现其塑钢门窗门窗比例依然较大，8000以上楼盘通常配置铝合金；四、合肥地区客户敏感点调研PS：（绿城桂花园）该楼盘属于高端盘，地下车库采用大柱网结构，地面为耐磨地坪，无分色墙裙；未进行墙裙分色普通耐磨地坪PS：（绿城桂花园）该楼盘属于高端盘，其小区围主要采用的是仿石砖湿贴，高度在1.8m左右，无防盗网