房地产基础知识

（一）基础概念土地面积：土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积，一般以平方米、亩、公顷为单位。土地可使用面积：即净用地面积是指开发商可以用于建设的土地面积；例如由于市政或其他原因，需要占用既有地块的一些土地，如市政道路（即常说的要扣路幅），还有如在土地边有高压线，国家规定就需退出多少米才能建房，即退距，所以土地证面积并不一定是建设用地面积，土地证面积减去不能用的面积后就是规划建设净用地面积。土地性质：主要分为划拨和出让，划拨用地是有审批权限的各级政府根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定和2001年10月22日国土资源部令第9号令《划拨用地目录》，向符合划拨用地条件的建设项目（项目使用的单位）无偿供应的土地，划拨用地的使用年限是永久的；出让用地是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；主要分类有居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。土地等级：每个地方国土资源部门都会根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地（商业用地、住宅用地、综合用地、工业用地）的出让基准地价。一级为最高，等级越高，价格越贵。但具体怎么划分，划分多少级，各地都不相同，国土资源部门都有专门的文件规定，一般可以在当地国土资源部门的网站上查到。城市用地分类和代号表类别代号类别名称范围大类中类小类R居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地R1一类居住用地配套设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地R11独立式住宅用地单独占地、建筑层数不超过三层、生活起居功能齐全、独门独户住宅的用地R12一类住宅区公共服务设施用地为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地R13一类住宅区道路用地为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及配建停车场等用地，不包括宅前小路R14一类住宅区绿地为一类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地R2二类居住用地配套设施齐全、布局较完整、环境较好、建设有多层、中高层及高层单元式住宅的用地R21单元式住宅用地建设按套型设计并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间的居住建筑物的用地R22二类住宅区公共服务设施用地为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地R23二类住宅区道路用地为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地，不包括宅前小路R24二类住宅区绿地为二类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地R3三类居住用地直接为工业区、仓储区、学校等功能区配套建设、有一定配套设施的、供单身职工及学生集体居住的各类成片单身宿舍区的用地R31单身宿舍用地为单身职工及学生建设的不设置独立厨房的居住建筑物的用地R32三类住宅区公共服务用地为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地R33三类住宅区道路用地为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地，不包括宅前小路R34三类住宅区绿地为三类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地R4四类居住用地以农村居民住宅聚集形成的配套有一定公共设施和市政公用设施的用地R41农村居民住宅用地城市规划区范围内农村居民的宅基地R42四类住宅区公共服务设施用地为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的托儿所、幼儿园、小学、中学及社区管理、文化活动、卫生医疗、商业、会所、体育设施等用地R43四类住宅区道路用地为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地，不包括宅前小路R44四类住宅区绿地为四类居住用地配套建设的居住小区级及以下级别的小游园等用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地C1行政办公用地行政、党派和团体等机构用地C11市属办公用地市属机关，如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体以及企事业管理机构等办公用地C12非市属办公用地在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地C2商业金融业用地商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地C21商业用地综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地C22金融保险业用地银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地C23贸易咨询用地各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地。C24服务业用地饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地C25旅馆业用地旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地C26市场用地独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地C3文化娱乐用地新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地C31新闻出版用地各种通讯社、报社和出版社等用地，不包括印刷厂C32文化艺术团体用地各种文化艺术团体等用地C33广播电视用地各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地C34图书展览用地公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等用地C35影剧院用地电影院、剧院、音乐厅、杂技场等演出场所，包括各单位对外营业的同类用地C36游乐用地独立地段的游乐场、舞厅、俱乐部、综合文化活动中心、文化宫、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等用地C4体育用地体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地C41体育场馆用地室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地，包括附属的业余体校用地C42体育训练地为各类体育运动专设的训练基地用地C5医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康复、急救设施等用地C51医院用地综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病院、肿瘤医院、传染病医院等C52卫生防疫用地卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地C53休疗养用地休养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所等用地，该用地应归入居住用地(R)C6教育科研设计用地高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）C61高等学校用地大学、学院、专科和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地C62中等专业学校用地中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地C63成人与业余学校用地独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地C64特殊学校用地聋、哑、盲人学校及工读学校等用地C65科研设计用地科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地C7文物古迹用地具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其他用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别C8宗教设施用地提供给合法的宗教团体举行宗教活动的场所及其附属设施的用地C9社会福利用地为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施的用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他非城市建设用地（E）M1一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地M2二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地M3三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采油工业、采矿工业、冶金工业、大中型机械制造工业、石油工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地W仓储用地用于存储和堆放生产及生活物资的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地W1普通仓库用地储存物理化学性能稳定的一般货物为主、技术设备比较简单的库房建筑的仓储用地W2特种仓库用地对交通、设备和用地有特殊要求或对城市安全及卫生有影响的仓库用地W21危险品仓库用地存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地W22特殊仓库用地对交通、设备和用地有特殊要求的仓库用地，如粮食库、冷库等用地W3堆场用地集装箱堆场及露天堆放货物为主的储物用地T对外交通用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输设施及其附属设施等用地T1铁路用地铁路站场、线路及其附属设施的用地T2公路用地高速公路和其它各级公路、长途客运站及其附属设施等用地T21高速公路用地高速公路路面用地及为高速公路配建的公厕、电话亭、收费站等附属设施的用地。不包括高速公路服务区，该类用地应归入商业金融用地（C2）T22其它公路用地一、二、三、四级公路路面用地及配建的公厕、电话亭等附属设施用地T23长途客运站用地长途客运站、客运枢纽及其附属设施的用地T3管道运输用地运输煤炭、石油和天然气等能源和水资源的管道设施及其附属设施用地T4港口用地河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地T5机场用地民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地S道路广场用地市、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地S1道路用地快速路、主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口和道路绿地；不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地S11快速路用地快速路用地S12主干路用地主干路用地S13次干路用地次干路用地S14支路用地主、次干路间的联系道路用地S15其它道路用地除主、次干路和支路外的道路用地，如步行街、自行车专用道等用地S2广场用地公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地S21交通广场用地交通集散为主的广场用地S22游憩集会广场用地游憩、纪念和集会等为主的广场用地S3社会停车场库用地公共使用的停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场库用地S31机动车停车场库用地机动车停车场库用地S32非机动车停车场库地非机动车停车场库用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地U1供应设施用地供水、供电、供燃气和供热等设施用地U11供水用地独立地段的水厂及其附属的泵房、调压站等设施的用地U12供电用地提供电力供应和传输的市政公用设施及其附属设施的用地，包括变电站所、高压塔基等用地，不包括电厂用地，该用地应归入工业用地（M）。高压走廊下规定的控制范围内的用地，应按其地面实际用途归类U13供燃气用地燃气供应、储存的市政公用设施及其附属设施的用地，包括液化石油气气化站、混气站、瓶装供应站、储配站、天然气门站、天然气调压站、煤气抢险设施和地面输气管廊等用地。不含燃气厂用地，该用地应归入工业用地（M）U14供热用地大锅炉房，调压、调温站和地面输热管廊等用地U2交通设施用地公共交通和货运交通等设施用地U21公共交通用地公共汽车、出租汽车、有轨电车及无轨电车的停车场、保养场、车辆段和首末站等用地，以及轮渡（陆上部分）用地U22轨道交通用地指各种形式的轨道交通在地面以上的站场、线路及其附属设施的用地，包括轻轨交通站场、线路以及地下铁路在地面部分的出入口、排气口、地面停车场、保养场、车辆段等用地U23货运交通用地货运公司车队的站场和其它货运交通设施的用地U24加油加气站用地提供汽油、柴油的加油服务以及天然气、液化石油气的加气服务的设施及其附属设施的用地U25汽车维修站用地提供汽车维修服务的场站设