房地产概论试卷

1．一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）。A．下降，下降B．下降，上升C.上升，下降D．上升，上升2．对于（）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。A．收益性B．具有潜在开发能力C．再开发D．公益性3．下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A．上调贷款利率B．收紧房地产开发贷款C．开征房地产持有环节的税收D．增加土地供应4．理论上，房地产价格与利率因素呈（）相关。A．正B．负C．不D．行政因素5．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。A．下降，上涨B．下降，不变C．上升，下降D．上升，上涨6．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素7．下列影响房地产价格的因素中．不属于经济因素的是（）。A．房地产投机B．物价变动C．经济发展状况D．居民收入水平8．（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。A．人口机械增长B．人口自然增长C．人口净增长D．人口负增长答案：1．C2．A3．B4．B5．D6．A7．A8．A1.房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是（）A．以人为本和对人的关怀B．明确目标使用者群体C．把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力D．针对目标使用者群体设计答案：BCD解析：体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。2.企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：A．竞争者的强弱B．竞争者与本企业的相似程度C．竞争者表现的好坏D．竞争者在市场中的地位答案：ABC解析：主要是根据前三种情况。3.根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为（）A．习惯性购买行为B．寻求多样化购买行为C．化解不协调购买行为D．复杂购买行为答案：ABCD4.房地产市场分析的内容包括（）A．宏观因素分析B．市场供求分析C．地域情况分析D．相关因素分析答案：ABD解析：地域情况分析包含在宏观因素分析之内。5.一个企业通常可从行业和市场两个方面来识别企业的竞争者。答案：错误解析：通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。6.一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入答案：正确7.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争答案：错误解析：在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。D．ACBD答案：D解析：应明确调查的步骤。3.市场某各消费群体的支付能力下降的话，企业就会出现效益下滑的危险。这是指目标市场选择的（）模式。A．单一市场集中化(B．市场专业化C．产品专业化D．大量定制答案：B解析：这是由市场专业化是为针对满足市场某个消费群体造成的。4.某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。A．102B．120C．108D．88答案：C解析：Q=0.8×110+0.2×100=1085.多数企业认为应以较弱的竞争者为进攻目标，因为这可以提高自己的竞争能力并且获利较大。答案：错误解析：以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍，但是获利较少。6.房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。答案：错误解析：对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程．1.根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A．购买方式B．购买行为C．购买能力D．购买时机答案：B解析：根据消费者购买行为的差异。2.居民购买住宅的行为属于（）A．习惯性购买行为B．寻求多样化购买行为C．化解不协调购买行为D．复杂购买行为答案：D解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。3.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（）A．供给分析B．需求分析C．竞争分析D．相关因素分析答案：A解析：属于市场供求分析中的供给分析。4.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（）A．供给分析B．需求分析C．竞争分析D．市场占有率分析答案：B解析：属于市场供求分析中的需求分析。5.影响房地产市场发展的社会经济力量包括：社会因素、经济因素、政策因素和个别因素。答案：错误解析：不含个别因素。6.投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。答案：错误解析：正好相反。7.存量房地产交易市场属于房地产二级市场。答案：错误解析：属于三级市场。1.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。A.50个月B.100个月C.10个月D.10年答案：b解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。2.需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：b解析：第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。3.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这是依（）划分的。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型答案：a解析：这是根据交易方式划分的。4.房地产的（），这决定了房地产市场是地区性市场A.位置固定性B.各异性C.不可移动性D.适应性答案：AC解析：房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，位置固定性也叫不可移动性。5.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：A.金融业的发展。B.信息、通讯技术水平的提高。C.生产方式和工作方式。D.自然环境的变化。答案：ABCD解析：还包括自然环境的变化和政治制度的变迁两项。6.政府宏观调控房地产市场的手段包括A.土地供应计划B.地价的杠杆作用C.诚信建设D.税收政策答案：ABD1.宣传作为促销组合因素之一，在（）等方面，起着十分重要的作用。A.刺激对企业产品的需求，增加销售B.改善形象C.提高知名度D.提高产品品质答案：ABC解析：宣传不能改变产品品质2.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（）方面A.对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B.控制混凝土质量C.对对工程中的配套设备进行检验。D.对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法答案：ABD解析：不包括C3.开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。A.单项工程竣工验收B.综合验收C.单位工程验D.单项验收答案：AB解析：开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。4.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式（）答案：错误解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式5.判断物业代理公司过往的业绩主要是看其共代理了多少个项目或成交额有多少。答案：错误解析：看物业代理公司过往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看其代理的成功率有多大。6.认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。答案：错误解析：认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。7.如果某公司在房地产业或同类物业开发中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用领导定价法的条件，使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。答案：正确8.随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。答案：错误解析：成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。1.城市土地可分为具备开发建设条件，立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异是土地再开发费用。（）答案：错误解析：除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险是导致毛地和熟地之间的价格差异的主要因素。2.房地产置业投资能够得到税收方面的好处是指从事房地产投资可以减免营业税，而降低税负。（）答案：错误解析：由于税法中规定的折旧年限比建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。故其每年的折旧额比物业年收益能力的实际损失高得多，致使净经营收益（纳税所得额）减少，相应地减少了纳税（所得税）支出。从而得到税收方面的好处3.风险是指某项活动导致损失的可能性。（）答案：错误解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。4.投资组合理论告诉我们，把适当的投资项目组合起来，可以获得高额的投资收益。（）答案：错误解析：通过投资组合可以使一个投资项目在一个固定的预期收益率下使风险最低，或是在一个预设可接受的风险水平下收益最大。而不是获得高额的投资收益。