房屋维修管理.

第5章房屋及设施设备管理通过本章学习，了解房屋维修管理、房屋质量管理、房屋维修日常养护等概念；了解物业设备的分类和物业设备管理的内容；掌握房屋完损等级的划分和评定方法、房屋维修工程的分类和范围、房屋维修日常养护的类型和内容、物业的设施设备分类、物业设施设备维修工程的分类。第5章房屋及设施设备管理房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。5．1房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行翻修、大修、中修、小修以及综合维修和维护保养，还包括不同等级房屋功能的改善更新改造。5．1．1房屋维修管理内容1.房屋质量管理房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。（1）房屋完损等级1）完好房2）基本完好房3）一般损坏房4）严重损坏房5）危险房（2）房屋完损等级的评定1）房屋结构的分类①钢筋混凝土结构②混合结构③砖木结构④其他结构钢筋混凝土结构房屋砖木结构竹屋江苏南京两院士设计竹结构安居房抗震8度2）房屋完损标准的项目划分房屋的结构组成部分分为五个分项：基础、承重构件，非承重墙、屋面和楼地面。房屋的装修组成部分分为五个分项：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修。房屋的设备组成部分分为四个分项：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针、电梯等）。3）房屋完损等级评定方法①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法（a）完好房（b）基本完好房（c）损坏房（d）严重损坏房②其他结构房屋完损等级评定方法（a）结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。（b）结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。（c）结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房。（d）结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。③危险房屋的鉴定与处理对危险房屋的鉴定与处理，应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》（2004年修订见文档）和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99见文档）执行。（3）房屋完损等级评定的基本方法房屋完损等级评定的基本方法分为定期和不定期两类。定期评定一般是每隔1～3年（或按各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查，评定完损等级。第一，根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雨、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级；第二，房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级；第三，接管新建房屋后，要进行完损等级评定。不定期评定（4）房屋完损等级评定的要求1）在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上，要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。2）要以实际完损程度为依据评定，不能以年代来代替标准，也不能以原设计标准代替完损等级。3）要掌握好评定等级的决定因素和标准。4）评定房屋完损等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢房屋完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。5）评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。6）在评定房屋完损等级时，对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。2．房屋维修计划管理物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟订维修方案；有计划地组织房屋按年轮修；分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。3．房屋维修施工管理房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》（建设部已废止）、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等，强化维修工程的质量监督、检查，验收与评定，完善维修工程的质量保修制度等。4．房屋维修质量管理5．房屋维修资料管理物业管理企业在制定房屋维修计划，确定房屋维修、改建等方案，实施房屋维修工程时，不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。因此，为了更好地完成房屋维修任务，加强房屋维修管理，对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。5．1．2房屋维修工程分类根据房屋的完好或损坏程度，房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。1．小修工程小修工程是指为确保房屋正常使用，对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复，以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。小修工程范围主要包括：（1）屋面筑漏（补漏）、修补屋面、屋脊等。（2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。（3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等。屋面补漏（4）修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。（5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等。（6）抽换个别楞条，接换个别木梁、屋架、木柱，修补木楼梯等。（7）水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。（8）下水管道的疏通，修补明沟、散水、落水管等。（9）房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。2．中修工程中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。中修工程范围主要包括：（1）少量结构构件形成危险点的房屋维修。（2）一般损坏房屋的维修，如整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。（3）整幢房屋的公用生活设备的局部更换、改善或改装、新装工程以及单项目的维修，如下水道重做，整幢房屋门窗的油漆，整幢房屋围墙的拆砌等。房屋外墙渗水引起涂层起泡3．大修工程大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等）的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对它们进行牵动、拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。大修工程范围一般包括：（1）修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。（2）对整幢房屋的公用生活设备进行管线更换、改善或新装的工程。（3）对房屋进行局部改建的工程。（4）对房屋主体结构进行专项抗震加固的工程。4．翻修工程翻修工程是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更新改造的工程。翻修工程适用范围主要包括：（1）房屋主体结构全部或大部分损坏，有倒塌危险。（2）因自然灾害破坏不能再使用的房屋。（3）地处陡峭易滑坡地区的房屋或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。（4）主体结构、围护结构简陋无修缮价值的房屋。（5）国家基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。5．综合维修工程综合维修工程是指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏而进行有计划的成片维修和为改变成片（幢）房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小修一次性应修尽（全项目修理）的工程。住户不配合施工应该怎么办一居民小区因楼内共用上水管年久锈蚀老化，该小区物业管理部门于2000年着手对所属小区的上水管道进行调换，但由于个别业主不认同，部分楼的换管工程一度搁浅。物业管理公司为了大多数居民的利益，仍决定在受到阻碍的28号楼进行施工，并派人到持反对意见的陈先生家告知施工日程，但施工那天陈先生夫妇并没有在家等候。对此，物业管理公司不得不绕开陈家对其他住户的上水管进行了调换。为了不影响陈家继续使用旧水管，施工人员遂将该水管从陈先生所住二楼以上予以截断，并封住了端口。然而，就在对老水管施行“手术”的第二天下午，该老水管发生漏水，陈先生家中水漫金山，家中地板、家具等受损。按陈先生的算法，由于水管漏水，给他家造成的经济损失达3万余元，但和物业管理公司交涉多次，仍未对赔偿事宜达成协议。最终他只得将物业管理公司告上法庭，要求判令物业管理公司对其家中的电器设备进行安全检查和维修，并赔偿因水管漏水造成的装潢、财产损失30527元，以及临时借房过渡费等费用8790元。审理中，法院委托上海市价格认证中心先后两次对陈先生家的财产物品受损情况进行鉴定，结论为室内装潢受损7640元，室内财产物品受损960元。法院审理后认为，物业管理公司从居民生活用水卫生和安全角度考虑调换上水管，在职责范围内，但在未做通全体居民工作、未征得全体业主同意，特别是在陈先生夫妇家中无人的情况下，因施工造成其家中进水、物品损坏之后果，物业管理公司具有过错，理应承担主要责任；而陈先生夫妇在物业管理公司上门通知后未予配合，由此造成家中财产受损，其自身也有过错，故应承担次要责任。据此，徐汇区法院作出一审判决，物业公司赔偿陈先生夫妇财产损失6440元、临时借房过渡费等其他费用1897元。分析：对设施老化的物业进行大修，本是件利于业主的好事，但因考虑不周导致工作不到位，就会收到适得其反的效果。在进行具体的维修工程前，我们不仅要考虑维修工作本身，还要从是否方便业主的生活、工作的角度多做思考。作到真正维护好业主的实际利益。如果这样，本案例所发生的事件应该是可以避免的。想一想：如果你是该物业公司的员工，碰到陈先生这样的住户你会怎么办？5．1．3房屋日常养护房屋维修日常养护是指物业管理企业对房屋建筑的日常保养和护理，以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程。1．房屋维修日常养护的类型和内容房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。（1）房屋小修养护的内容1）木门窗维修及少量新作；2）给水管道的少量拆换；3）瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；4）楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；5）白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换；6）电线、开关、灯头的修换；（2）房屋计划养护的内容房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。一般楼宇设施的养护、翻新周期见表5-1。设备事项周期1．楼宇内、外墙（1）走廊及楼梯粉刷（2）修补粉刷外墙每3年1次每5~6年1次2．沟渠（1）清理天台雨水筒及渠闸（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次3．栏杆（1）检查锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手（2）油漆每月1次每年1次4．楼宇附加装置（1）屋顶覆盖物（2）窗（3）门（4）五金器具20年20年20年20年5．修饰（1）墙壁（2）地板（3）天花板15年10年20年6．装修（1）外部（2）内部5年5年（3）房屋季节性养护的内容这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁（视频）等。2．房屋维修日常养护的程序（1）项目收集日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。表5-2日巡视检查记录分管工作（责任区）业主（住户）意见建议或管理心得巡视项目1．装修巡视5．治安9．仓库查看13．员工宿舍2．投诉接待6．清洁10．机电设备14．内务巡视3．违章检查7．绿化11．社区活动4．车辆管理8．维修12．食堂员工序号巡视存在问题与整改情况处理结果备注：物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种：1）组织咨询活动2）设置报修箱3）设立报修接待中心表5-3物业维修报单物业编号项目发现时间造成维修的原因、责任：维修负责人电话、地址部门意见完成维修时间验收人姓名维修付款方式业主/用户签字验收NO：年月日NO：业主：业主：栋楼号维修项目维修项目使用材料名称规格单位数量单价维修结果人工：应收费：维修人：维修结果：住户签字：备注：备注：维修完后送财务核算费用，委托人收到收款通知单后，同月交管理费时一次付清。表5-4用户维修委托单（2）编制小修工程计划（3）落实小