海口市灵山东片区控制性详细规划评审

海口市灵山东片区控制性详细规划海口市规划局·海口市美兰区人民政府海南津杭设计工程咨询有限公司专家评审汇报PART1规划背景PART2现状分析PART3规划思路与定位PART4规划布局PART5专项规划PART6开发控制PART7规划实施PART8市政工程汇报目录PART1规划背景规划背景——区位介绍本次规划区位于海口市主城区东南部。本次规划区东侧紧邻桂林洋高校区和临空产业园，西面为已规划完成的灵山西片区，北面为江东新城，其南是美兰机场。临空产业园桂林洋高校区灵山西片区美兰机场江东新城海口中心城区规划背景——交通条件从海口市总体规划的角度，本区处于海口面向全国乃至世界的窗口地位。规划区空运、铁路、陆路交通汇集。西侧以海榆大道为边界，东侧连接海文高速，南侧连接海口绕城高速，紧邻美兰机场和东环铁路美兰站。周边各城市功能区的开发也使本区的发展需求更为迫切。规划背景——上位规划海口市总体规划将原灵山镇纳入海口市城市建设用地范围，成为灵山片区，并确定灵山片区的性质与建设思路为：以航空物流和居住为主的综合型片区，对灵山镇进行适度的更新和改造，改善城市景观。依托美兰国际机场，发展航空物流业。灵山东片区作为灵山片区的重要组成部分，其建设用地以居住和产业用地为主，规划背景——编制历程在上述背景下，海口市委、市政府非常重视灵山镇规划编制工作。2010年开展第一轮“灵山风情小镇概念规划”编制工作，2011年受美兰区政府委托开展编制“灵山东片区控制性详细规划”，并于2010年5月5日，2011年4月26日和10月13日分别向市委、市政府主要领导进行汇报。2013年7月26日和8月6日，市委市政府两次召开会议，明确要求结合上海绿地集团编制的“灵山项目概念规划”修改并编制“灵山东片区控制性详细规划”。根据这一意见精神，我单位在海口市规划局的指导下，形成本次控规规划评审方案。规划背景——规划范围本次规划东以海文高速公路为界，西以海榆大道为界，南接绕城高速公路和美兰机场二期，北至规划中灵桂大道以北的昌萝村，规划总面积为1139.15公顷。其中确定“开发建设区域”为836.43公顷。PART2现状分析现状分析——现状用地分析规划区用地以林地和园地为主。城镇建设用地约为163.6公顷，占规划区总面积14.36%村庄建设用地为63.16公顷，占规划区总面积5.54%。用地用地中类及小类各项用地面积总面积占总用地比例大类（公顷）（公顷）R居住用地R2（二类居住用地）87.6187.6153.55%R21二类住宅用地87.61A公共管理与公共服务设施用地A1（行政办公用地）6.8517.4810.68%A3（教育科研用地）10.63A33中学用地9.46小学用地1.17B商业服务业设施用地B1（商业用地）4.374.933.01%B11零售商业用地4.37其中零售商业3.31集贸市场用地1.06B4(公共设施营业网点用地)0.56B41加油加气站用地0.56M工业用地M1一类工业用地12.6112.617.71%W物流仓储用地W1（一类物流仓储用地）2.462.461.50%S道路与交通设施用地S1（城市道路用地）37.9837.9823.22%U公用设施用地U1（供应设施用地）0.530.530.32%U12供电用地0.53城市总建设用地163.6100.00%其他用地975.55其中村庄建设用地63.16水域32.93耕地144.48林地274.97园地366.71草地60.79特殊用地32.51规划范围总用地面积1139.15现状分析——区内较大单位区内较大的单位包括：海南武警第一支队、海南电视监测站、海南预备役师高射炮团、海口市少林文武学校、泰华庵、灵山中学、灵山镇政府等现状分析——现状建设风貌城市建设用地和村镇建设用地混杂，村镇企业用地和村镇居住用地混杂——造成未来用地整合的障碍建筑风貌不佳——尤其是海榆大道一侧，不符合“旅游风情小镇”的要求，严重影响国际旅游岛形象，规划改造需求迫切现状分析——现状权属分析规划区内国有土地为302.34公顷。其余为灵山镇及各村民委员会集体用地。其中，涉及本次规划“开发建设区域”的已发证国有出让用地为28宗，面积为48.77公顷。权属分类权属面积（公顷）土地宗数国有出让用地169.2131国有划拨用地51.0915国有储备用地90.1124已知权属单位集体所有地639.08214未知权属单位集体所有地177.77—现状分析——现状人口分布情况规划范围内有14个自然村，2011年统计，村庄总人口为5032人。其中多善村、儒创村为搬迁安置村庄已基本城镇化。由于片区用地大量已被出让，片区村民多数已脱离农业生产，主要产业为运输、建筑和餐饮等。镇区人口为8376人。规划区现状总人口合计：1.34万人。现状分析——建设条件分析美兰机场第二跑道建成后，规划区将受机场净空区和噪音干扰影响。整体处在绝对高程60米限高范围内，南部受60分贝以上噪音干扰。现状分析——场地条件规划区土质为红土，不适宜大规模农业发展。规划区用地整体比较平坦，地质承载力良好，适宜建设。规划区整体呈现南高北低趋势，最高点22米，最低点5米。规划从南至北有一条5-8米宽水渠，是镇区雨水排放主要通道。规划区北侧，一条引自南渡江通向桂林洋农业灌溉沟渠穿越而过。现状分析——小结本片区最大的资源优势，主要体现在紧靠美兰机场的区位空间优势。规划需充分结合这一优势资源选择项目和安排空间布局针对规划区较落后的建设面貌，尤其是临海榆大道一侧街道景观，无法体现海口市城市入口景观形象，规划需结合风情小镇建设，打造有魅力的风情镇区。针对“风情小镇”建设和总规确定的“空港物流园区”，产生的居民安置的需求，规划应给予妥善解决。针对片区经济发展相对落后的局面，挖掘镇区资源优势，发展旅游服务、空港配套产业，发展片区经济。PART3规划思路与定位•发挥环境优势，建设空港风情小镇•依托机场发展，开发空港创意产业•抓住发展契机，做好居民安置建设•结合城镇需求，加强公共设施配套规划思路——充分利用独特的交通优势和资源条件，建设一个环境优美、能够展现海口市乃至海南城市入口面貌的旅游风情小镇。——未来随着机场航权开放和国际客货运量的增长，灵山片区必然形成海口市人流、物流、资金流集散地之一，规划依托机场的发展，开发空港创意产业。——以旅游发展、空港创意产业项目的建设，推动灵山镇的城镇化进程，促进原住民的就业转型。主导功能：旅游配套·空港配套·居住配套·公共配套——本次规划需具有前瞻性，公共设施的配套与城镇规划同步进行。实行社区网格化管理，完善城镇配套服务功能。规划定位规划区的性质概括为：海南旅游第一站，以发展空港物流产业、文化创意产业、特色休闲娱乐产业为主导产业，以临港服务旅游风情小镇风貌为特色的，综合性城市片区。（1）上位规划定位《海口市城市总体规划（2011—2020）》将灵山片区的职能定位为：以航空物流和居住为主的综合型片区。对灵山镇区进行更新和改造，改善城市景观。依托美兰国际机场，发展航空物流业。（2）自身资源条件定位目前，灵山片区已经进入城市化进程的快速发展阶段，这就要求灵山片区必须要提升建设品质，加快村庄和城镇的改造工作，进行自我强化，加强居住区打造和内部环境建设，提升城市公共服务设施档次，提高基础设施配套水平。灵山东片区作为“海南旅游第一站”，应加强商业服务、餐饮服务、文化娱乐休闲服务、居住等旅游配套服务职能的打造。（3）外部机遇带动由于海南省国际旅游岛的全面推进和旅游产业提升，以及灵山西片区的规划完成和建设的开展，东环铁路和绕城高速的建成等，给本片区的发展带来了紧迫性和必要性。整个灵山必须做到东西两片区的协调发展，尽快赶上海口市城市整体发展步伐。灵山东片区毗邻空港，应发展以艺术传媒、贸易咨询、商业配套、花卉批发等项目为主要功能的空港创意产业，与临空产业园协调互补。对规划区规划性质的确定主要考虑以下几个方面因素：功能细分旅游配套空港配套旅游产品自选超市休闲娱乐艺术传媒风情商业街酒店住宿风情餐饮文化创意仓储物流商务办公贸易咨询风情商业街风情餐饮酒店住宿休闲娱乐文化创意贸易咨询艺术传媒商物办公仓储物流风情住宅小区社区服务商住混合安置居住第二住所居住配套文化体育商业服务行政办公教育科研医疗卫生商务办公公共配套商住混合风情小区第二住所安置居住行政办公商业服务医疗卫生商务办公教育科研功能细分PART4规划布局规划布局——功能结构灵山东片区的功能结构概括为“一心、一轴、七组团”。一心：片区中部形成为整个灵山片区服务的公共服务中心。一轴：即沿海榆大道形成主要景观轴线和建设发展轴线七组团：分别为“空港创意产业组团”、“临港休闲服务组团”、“风情娱乐组团”、两个“城镇生活组团”和“生态绿地组团”。规划布局——用地布局布局思路:强调区域协调理念：在道路交通系统规划、公共设施等方面，加强灵山东、西两个片区的衔接，使两个片区形成一个完整、协调的体系。强调景观营造理念：加强海榆大道两侧的景观塑造，利用现状水系等资源条件，营造丰富而成体系的城镇景观。强调片区特色塑造理念：结合不同区域产业和功能特点，塑造不同风貌特色的城镇空间。规划布局——用地布局本次规划范围总用地面积1139.35公顷，其中城市建设用地面积为836.43公顷；村庄建设用地面积为8.71公顷；特殊用地面积为27.58公顷；非建设用地面积为266.43公顷（其中水域面积为22.38公顷，生态绿地面积为244.05公顷）。类别代码类别名称用地面积用地比例（%）H11R居住用地221.7526.51%R2二类居住用地154.6918.49%R21住宅用地149.9617.93%R22服务设施用地4.730.57%CR二类居住兼商业用地67.068.02%A公共管理与公共设施用地35.174.20%A1行政办公用地7.650.91%A2文化设施用地3.750.45%A22文化活动用地3.750.45%A3教育科研用地20.022.39%A32中等专业学校用地2.250.27%A33中小学用地17.772.12%A5医疗卫生用地3.750.45%A51医院用地3.750.45%B商业服务业设施用地189.3522.64%B1商业用地82.789.90%B11零售商业用地37.114.44%B12批发市场用地30.083.60%B13餐饮用地10.281.23%B14旅馆用地5.310.63%B2商务用地100.5412.02%B3娱乐康体用地3.560.43%B31娱乐用地3.560.43%B4公共设施营业网点用地2.470.30%B41加油加气站用地1.190.14%B49其他公用设施营业网点用地1.281.28%S道路与交通设施用地164.6919.69%S1城市道路用地154.9318.52%S4交通场站用地9.761.17%S41公共交通站场用地4.140.49%S42社会停车场用地5.620.67%U公用设施用地6.490.78%U1供应设施用地4.770.57%U12供电用地0.530.06%U16广播电视用地4.250.51%U2环境设施用地1.220.15%U22环卫用地1.220.15%U9其他公用设施用地0.50.06%G绿地与广场用地218.9826.18%G1公园绿地120.0214.35%G2防护绿地94.7211.32%G3广场用地4.240.51%城市建设用地836.43100.00%H14村庄建设用地8.71H4特殊用地27.58总建设用地872.72E非建设用地266.43其中水域22.38生态绿地244.05规划范围总用地面积1139.15规划布局——分区功能详述临港休闲服务组团主导功能：体现片区“海南旅游第一站”的门户作用。主要设置临港休闲公园、大型商业购物中心、商务酒店、旅游产品服务中心等设施。建设要点：1、充分利用现状水系资源和农林生态资源，打造临港休闲公园，提供特色餐饮、休闲娱乐等服务。2、结合绿地景观安排文化创意办公、购物中心和商务酒店等项目。3、旅游服务中心为旅客