昆山老城区控规

昆山老城区控制性详细规划（汇报稿）2009.01汇报内容一、工作回顾二、工作思路三、规划方案四、经济测算•商•业•轴•休闲轴一、工作回顾06年底《昆山市老城区更新研究》老城区居民调查报告老城更新研究报告地块更新详细规划07年《昆山市老城区控制性规划》深化落实更新研究报告内容整合已编规划成果落实衔接吸纳调整补充完善《昆山市老城区更新研究》《昆山市老城区控制性规划》新做各类规划地块设计方案城市新近建设市政基础设施规划控制指标体系确定管理图则＋＋空间落实二、工作思路三、规划方案现状概况方案介绍规划控制引导指标体系确定现状概况现状概况现状概况居住为主、商业成片、商住成网、绿地集中现状概况公共设施用地功能不全公益性设施比较缺乏–文化、体育、绿地水平不高商业积聚度不够中心区商业态档次有待提高缺乏整合行政办公用地占据老城区核心区位商业与休闲空间衔接不够现状概况居住用地居住人口密度较高大人口较多–外来人口多，占近1/4密度较大–人均住宅用地18.47m2–平均人口密度为每公顷541人居住建筑年代—旧98年以前老小区较多15年以上占55%近5年开发的占6%居住用地开发较大建筑密度大于30%容积率略高于规定技术值现状概况居住用地居住配套缺乏社区中心–业态不完善，公共、公益设施缺乏教育设施–小学超负荷运转–幼儿园比较缺乏现状概况建筑建筑质量层次不齐建筑年代差异加大建筑风貌风格各异现状给类质量建筑面积构成一类质量建筑18%二类质量建筑50%三类质量建筑29%四类质量建筑3%一类质量建筑二类质量建筑三类质量建筑四类质量建筑现状概况综合交通道路拥堵系统不完善穿越较多通道不足堵点频现停车缺乏总量不足、缺口较大结构失调、相互干扰现状概况绿地概况面积47.22公顷，占建设用地的8.56%，人均3.9平方米问题总量不足分布不均使用效率不高绿地系统性不强水绿结合有待加强市政基础设施用地存在问题用地建设缺乏–变电站、电信基站管线建设、改造难度大现状概况给水工程现状图污水工程现状图雨水工程现状图防洪排涝现状图防洪排涝现状图供电工程现状图电信工程现状图燃气工程现状图老城区改造基础设施改造——进展迅速、初见成效道路–前进西路、震川路、新闸路、樾阁街等景观–滨水景观一期、二期老小区–团结新村、琼花新村、柏庐二村、采莲新村、里厍二村、北栅湾小区、西园新村等功能更新——立竿见影、档次较高商业–永泰田广场、白水潭广场、昆城中欣广场等居住–泰和苑、棕榈泉山庄工程改造完工后居民支持和满意率都在90％以上现状问题综述功能调整交通疏解居住质量提升城市特色塑造对策调整布局、优化结构排堵保畅、公交优先改善环境、完善配套绿水映辉、魅力昆山方案介绍已编及在编规划《昆山总体规划前期研究》（2008.8）《昆山市城市综合交通规划（2006-2020）》已编及在编规划《昆山市快速道路系统平面与关键节点规划》（2008.7）已编及在编规划已编及在编规划《老城区交通规划研究》（2008.7）已编及在编规划《昆山市城市轨道交通规划》（2007.12）已编及在编规划规划方案——震川西路老城区改造规划方案——人民南路地块已编及在编规划规划方案——火车站东地块1号楼（停车楼）2号楼（综合楼）已编及在编规划规划方案——老一中地块已编及在编规划已编及在编规划规划方案——南北后街改造方案介绍目标构建和谐社会，把老城区改造成为功能合理、交通顺畅、特色鲜明、富有活力、适宜人居的城市核心区。定位昆山城中组团的核心组成部分，城市商业休闲中心，具有江南人文、绿水特色的城市居住地。方案介绍规划结构“一心两轴三片”一心–人民路市级商业中心两轴–娄江滨水休闲景观轴–人民路商业景观轴三片–三个生态居住片区山水环绕–三环水系–马鞍山绿核方案介绍公共中心体系市级+居住社区级+基层社区级市级中心–人民路居住社区中心–3+1»红峰社区中心»柏庐社区中心»朝阳社区中心»预留化工厂社区中心方案介绍公益性公共设施文化设施四处–亭林公园东–仓基河五河口–玉山广场–中山堂南结合社区中心配置社区文化活动中心教育搬迁进修学院、卫生学校体育保留市民文化活动中心结合社区中心建设4处社区级体育设施配置小区居民健身点医疗以城市社区卫生服务中心（站）为主体，市级医院为依托，其他医疗卫生机构为补充卫生服务中心：完善两处、新增两处其它保留现有宗教设施保留社会福利院方案介绍居住社区配套重点保证必备业态及公益型设施的设置参照其它先进城市老城区配置标准考虑规划社区中心周边已有社区级配套设施对配置规模的影响设置4处社区中心500-800米半径，3-5万人1.0公顷用地、至少1.0公顷绿地方案介绍柏庐社区中心规模：社区中心0.95公顷、社区公园1.1公顷搬迁培本小学、部分住宅结合富春桥建设社区公园现状规划方案介绍红峰社区中心规模：社区中心0.84公顷、社区公园0.81公顷周边有大型超市、菜场，社区规模减小搬迁部分住宅结合基督教堂建设社区公园现状规划方案介绍朝阳社区中心规模：社区中心1.22公顷、社区公园0.65公顷搬迁部分住宅结合蟾园建设社区公园现状规划方案介绍教育设施调整——就近入学、用地达标小学保留6所，新建2所，撤销2所，生均用地由8平方米提升至11平方米远期在老城区外围各新建、扩建小学1所所在街道学校名称占地面积（M2）更新方式现状班级数（班）调整后班级数（班）柏庐街道柏庐实验小学20196保留2730昆山培本小学7888撤销2718亭林街道市实验小学15095保留3924一中心小学11108保留3824红峰小学9550新建018西塘街小学3350撤销120玉峰实验学校82966保留3636朝阳街道朝阳小学17294新建1524司徒街小学9290保留1818远期——17600新建024玉山小学17600扩建024合计212240培本小学（撤销）红峰小学（新建）朝阳小学（扩建）方案介绍幼儿园保留11所，增加6所，生均用地由6.0平方米提高到11.5平方米类型所在街道学校名称占地面积（M2）调整方式幼儿园柏庐街道柏庐幼儿园3316保留北珊湾幼儿园2000保留一中心幼儿园2053保留集街幼儿园5542新增亭林街道市实验幼儿园5800保留红峰幼儿园2570保留仓基河幼儿园6249新增红峰二村幼儿园6278新增机关幼儿园4823移址新建西塘街幼儿园1200保留西街幼儿园3446新增城中幼儿园1537保留城中留晖分园1507保留朝阳街道朝阳幼儿园2038保留司徒街幼儿园1598保留葛江幼儿园4804新增化工厂地区幼儿园3936新增方案介绍综合交通道路系统优化快速路连通主干路成环次干路成网支路加密疏通节点方案介绍综合交通道路系统优化快速路连通（朝阳路）《昆山市快速道路系统平面与关键节点规划》方案介绍综合交通道路系统优化——主干路震川路（优化）马鞍山路（东跨）白马泾路（南延）方案介绍综合交通道路系统优化——次干路一横两纵–中山路—新闸路–樾阁路—跃进路»疏解人民路»加强娄江南北联系–县后街—红峰路—新昆街»疏解前进路红峰路—县后街—新昆街中山路新闸路樾阁路跃进路方案介绍综合交通道路系统优化——支路中心街东延果老弄——采莲街西园街西侧街化工厂滨河路县后街西延中心街果老弄—采莲街西园街西侧街化工厂滨河路县后街方案介绍综合交通轨道交通线调整S1线、S3线S1设人民路、前进路S3设人民路、铁路昆山站S3线S1线铁路昆山站前进路站人民路站方案介绍综合交通公共交通BRT–前进路公交线路–覆盖盲区»11路，合兴路团结新村地区–优化线路»2路，不走人民路，走跃进路公交场站–首末站–保养场–中途站BRT11路2路保养场首末站首末站方案介绍综合交通静态交通策略引导–泊位“从紧供给”–加强外围换乘–适当提高公共停车设施比例–价格调整–鼓励单位配建对外开放总量供应–保留现状11处–新增规划17处–改造规划1处–泊位新增3488个老城区基本停车需求公共停车需求合计泊位数（个）15230709022320规划控制引导土地使用管理城市五线控制规划控制引导土地使用管理促进土地复合高效使用，保障土地使用的灵活性，规划地块用地性质可在相容性许可范围内按照有关规定进行变更，新增4类用地。CrCbCrbBcu用地性质代码用地性质建设面积比例控制建筑竖向性质控制Cr商住混合用地商业比例不大于30%、居住不小于70%商业建筑控制在3层以下Cb商办混合用地商业比例不小于30%、办公不小于60%商业布局在裙房（24米以下），酒店、办公向塔式发展Crb商住商办混合用地商业比例不大于30%、办公及居住比例自由调配商业建筑控制在3层以下，酒店、办公向塔式发展Bcu预留白地以公共及公益性功能为主结合周边环境布局规划控制引导——五线控制城市绿线结合水系组织绿化体系，增加社区公园公园–市级–社区级街头绿地防护绿地绿化缓冲带规划控制引导——五线控制城市蓝线尽量保持原有水域面积结合水塘布置绿地公园两侧沿线尽量控制宽度河道名称起止点河道长度（米）现状河口宽度（米）规划河口宽度（米）河道蓝线宽度（米）北仓基河马鞍山路至北环城河35025-35维持现状10*2大西门河马鞍山路至朝东街25010-22维持现状5*2西仓基河朝东街至娄江100015-30维持现状5*2望山河致塘河至北环城河9005-10维持现状5*2后街河致塘河至娄江12005-10维持现状5*2风车浜致塘河至西县后街20010-15维持现状5（东）致塘河东仓基河至东环城河160010维持现状5（南）东仓基河西塘街至娄江100025-30维持现状10*2叶荷河北环城河至娄江160050-65维持现状10*2娄江叶荷河至东环城河300040-60维持现状20*2小虞河娄江至沪宁铁路70025-45维持现状20*2司徒街河娄江至柏庐路170020-35维持现状10*2东环城河娄江至北环城河135010-45维持现状10*2北环城河叶荷河至东环城河240045-70维持现状30*2虹桥浜叶荷河至西仓基河60010-20维持现状10*2规划控制引导——五线控制城市紫线文物保护范围建设控制地带名称年代保护范围建控地带林迹亭清亭周围2米周围5米抱玉洞宋石洞正南2米周围5米顾文康公崇功专祠明祠堂周围2米周围5米文笔峰清周围1.5米周围5米刘过墓宋周围3米周围5米顾炎武墓清顾炎武墓园及祠堂顾园及顾炎武故居唯一亭民国亭林周围2米亭林周围5米中山堂民国周围2米周围20米富春桥明桥周围10米——毕亭清周围4米周围10米归有光墓明周围3米东至柏庐路，西距归有光墓68米，南至娄江河，北至震川路隐庐民国南至南围墙1.5米，北至北围墙1.5米，东至东围墙1.5米，西至西围墙1.5米南至南围墙2米，北至南围墙2米，东至南围墙2米，西至南围墙2米余楚白宅近代建筑本体东、北至邻接建筑边界、南、西至围墙线城市黄线补充市政用地公交首末站变电站垃圾转运站公交保养场消防站完善市政管网规划控制引导——五线控制指标体系确定开发强度停车配建基本思路地块拆建比保留地块地块容积率政策制定经济平衡、保障基本盈利指标体系确定——开发强度规划方案整治地块更新地块城市设计交通引导优化、提升指导相关经验经济测算平衡法通过经济测算，得出不同区位条件下进行地块改造，达到经济平衡所需的拆建比在拆建比基础上，结合地块实际情况及其它控制要求，推算地块的开发强度（容积率）等指标开发总投入×利润率＝总产出－总投入(P1＋P2＋P3＋P4·F＋P5＋P6)×A×R＝S×F×A－(P1＋P2＋P3＋P4×F＋P5＋P6)×A进行多项式变形可得出：F＝(P1＋P2＋P3＋P5＋P6)×(1+R)/〔S-P