房产金融讲义1

《房地产金融》讲义（2003）授课教师：联系电话：电子邮箱：选用教材：谢经荣、殷红、王玉玫编著《房地产金融》中国人民大学出版社2002.4.主要参考书：顾孟迪，房地产金融，上海交通大学出版社,1998.7.曹建元，房地产金融，上海财经大学出版社,1997.4.李艳红，房地产金融，广东经济出版社，2000.3管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！第一章绪论第一节房地产金融的重要性第二节房地产金融的发展第三节房地产金融的概念和内容管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！第一节房地产金融的重要性•房地产业的特点•房地产业的重要性•房地产金融的作用•房地产业与金融业的关系管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！一、房地产业的特点房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括如下几个方面：管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！1.房地产业投资大、借款多、周期长现代房地产业特别是城市房地产业，一般来讲建设规模和投资规模都非常巨大，任何单一的投资者从效益和风险的角度考虑都会采取“合股”的形式，或采用一定的财务杠杆手段来开发经营，借款是普遍和“标准”的行业行为，而且借款额都非常大，建设、经营和资金的回收周期特别长。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！2.房地产受区域市场影响较大房地产的物理特点是不可移动和空间地点附着性，个体差异极大，总是单件产品，只能满足个别城市的市场需求，具有十分突出的区域性，深受地方因素影响和制约，使得房地产的价格在不同地区的比较变得非常复杂，一般认为不具可比性。同时，房地产一般也不具有普通商品的替代性。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！3.房地产具有投资和消费的双重性房地产是人类创造的重要物质财富，既可以作为生活资料被广泛使用，也是人类各种经济活动的重要条件，是生产工具，是产业活动的依托，因此，房地产具有投资和消费双重特征。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！4.房地产受国家政策与城市规划影响房地产业作为当今社会国民经济的重要组成，对生产、消费和社会经济的各个环节都有重大影响，各国、各地都极其重视其发展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜明。同时，由于房地产主要集中在城市，城市发展规划必然对其产生非常严格的影响和制约，房地产各个方面的市场参与者都应该深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规划的要求调整自己的行为，才能立于不败之地，规避风险，提高效益。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！二、房地产业的重要性随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础现代城市被称为“石屎森林”，房地产是现代城市存在和发展的基本物质前提，没有建筑物、没有房地产就没有现代城市，也就不可能产生越来越多的集聚人群，不可能有城市里的丰富多彩人生。Nothouse，notlive！管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！2.房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源Nothouse，notlive！对家庭、对个人同样是十分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们的重要财富，是家庭的重要财富。由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地产的依赖就越强。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！3.房地产业的带动性十分突出房地产业虽然是发展较晚，在国民经济中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数效应非常明显的组成。经验表明，房地产的景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的重要指示指标。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！三、房地产金融的作用由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！1.房地产金融是房地产业发展的保障房地产的生产和消费都是大额交易，技术上需要金融服务的大力支持，没有金融就不可能有房地产业的大发展。更加重要的是，房地产的生产和消费都需要大量融资，金融业的融资服务是房地产发展的保障，像所有的大额交易一样，资金成为房地产业的“血液”。房地产金融是房地产业的重要依赖。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！2.房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段房地产业与金融业密切关系使得金融政策成为对房地产业进行宏观调控的重要手段，可以通过调控金融方面的一些控制变量如利率、保证金率等，来有效控制房地产市场的供给和需求，从而实现房地产业的良性发展，优化资源配置，提高城市和地区的综合竞争力。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！3.房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径房地产金融是引导房地产消费，促进住房制度改革的有效途径，通过利率优惠、税收优惠、住房公积金、鼓励居民自购住房等措施，一方面可以满足人民群众的住房消费需求，另一方面又可以推进社会经济的全面发展，有利于实现全面小康。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！四、房地产业与金融业的关系按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！1.房地产业越发达，与银行业的关系就越密切，依赖性越强正如随着实体经济规模越来越大，符号经济（象征经济）对所有的实体经济的作用越来越重要一样，随着房地产业的发展，房地产业的规模越来越大，其与金融业的联系也必定越来越密切，对金融业的依赖性也越来越强。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！2.房地产业与银行业相互促进同时，房地产的发展也推进了金融业的改革和发展，使其产品越来越多样化，服务也越来越个性化，房地产业为金融业创造的机会和利润越来越多，金融业对房地产业的景气的依赖也越来越强，二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！3.房地产业的不良发展会影响金融业的正常运行当然，房地产业的不良发展，对金融业的影响也是非常重大的：市场过热，造成投资饥渴症，需求过度，房地产价格猛涨，形成地产泡沫，增加银行风险；市场过冷，则造成需求减少，成交减少，价格下跌，形成实质性通缩，使银行业务量大大减少，利润下降，同样也会大量提高风险水平。实践证明，在房地产业的景气周期中，受影响最突出最深刻的就是银行金融服务业。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！第二节房地产金融的发展金融业的发展历史可以追溯到很久远的年代，但房地产金融业的发展历史并不长，它是与房地产业和金融业的发展紧密相关的，而房地产业是城市化的产物，其历史与工业化同时。•国外房地产金融的发展•我国房地产金融的发展及存在问题管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！一、国外房地产金融的发展一般认为，世界房地产金融的发展经历了三个主要阶段，分述如下：•建筑业协会•土地开发银行•公积金制度管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！1.建筑业协会BuildingSociety建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于英国。其实质是“互助”和“集资建房”，将参与者的分散资金集中起来形成能够规模化经营的资金，由协会建好房屋后通过各种较为公平的办法有偿分配给协会成员。建筑业协会最初是地方性组织，其运转运作流程如图1—1。后来逐渐发展成为全国性组织，变成具有银行储蓄、贷款功能的金融机构，其运作流程也发生了一定的变化，见图1—2。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！建筑业协会的运转运作流程（早期）本地购房者协会房屋协会会员资金流动分配权益管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！建筑业协会的运转运作流程（后期）全国储蓄户协会房屋购房者储蓄购地建房抵押贷款购房管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！住宅合作社的规范定义建筑业协会在一些国家又称为“住宅合作社”，200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。它有一个普遍的规范定义：住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。它是以建房资金融通及储蓄、建设和管理一体化解决住房问题的合作社。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！2.土地开发银行LandDevelopmentBank与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段：管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！⑴早期阶段（1769-1849）土地开发银行的核心是土地，最重要的主体是地主，政府强制地主加入，同时出资并参与管理、监督，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。其运作流程如图1—3。地主合作社社团入社贷款划款购房管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！⑵中期阶段（1850-1873）1850年开始，土地开发银行取消了原来只有地主才能参加的限制，并发展了抵押土地证券化，经营更进一步市场化，但还是主要为本地居民服务。其运作流程如图1—4。地主合作社投资人土地抵押抵押贷款证券发行购买证券管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！⑶后期阶段（1874—）1874年后，中央银行的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的融资范围可以扩大，地区性的土地开发银行也因中央银行中的土地开发银行功能的体现而得以形成链条式的结构，开发规模和周期都有了长足的发展。其运作流程如图1—5。地主区域土地银行中央土地银行投资者抵押贷款抵押贷款证券资金管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！小结土地开发银行在土地证券化、抵押贷款方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是房地产市场化、金融市场化发展的重要基础。管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！3.公积金制度公积金制度最成功的是新加坡的中央公积金制度，它始于1955年，是包含医疗、退休和住房等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。新加坡的公积金制度具有非常严格的法律地位，管理也非常严格、专业，是覆盖面极为广泛的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。公积金的特点是：普遍、强制、集中、专业管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！二、我国房地产金融的发展及存在问题我国的房地产