房地产金融03

RealEstateFinance房地产金融RealEstateFinance房地产金融任课教师：施同兵Email:[e-mail]第三章房地产融资信用outline本章第一节首先介绍了房地产信用的概念和主要形式；由于房地产银行信用是目前我国房地产信用的主要形式，本章在第二节着重介绍了房地产银行信用的特点以及受信与授信业务；现代经济运行需要各经济主体对客体的信用状况有最大限度的了解，第三节将介绍房地产融资信用调查和分析的内容以及一些主要的技术指标，另外，本章还对房地产融资企业的信用评级和住宅贷款风险管理进行了介绍。第一节房地产信用信用是受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品或服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系。也就是说，信用是以偿还和付息为条件的单方面的价值转移。信用是市场经济的核心制度。现代市场经济是法律经济，更是信用经济，信用交易大大降低了交易成本，扩大了市场规模，现代金融业就是信用关系发展的产物。•一、房地产信用房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为，它包含接受信用和授予信用两个方面。其主要形式有国家信用、商业信用、银行信用和消费信用四种。此外，还有民间个人信用。•1．房地产国家信用它是指某种国家借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由国家发行政府债券。如住宅建设等房地产开发类政府债券，以筹措资金支持住宅等房地产的开发建设。国家从个人、企业和金融机构取得信用，形成债务，成为债务人。国家授予信用的主要形式是政府贷款，如向安居工程有偿提供资金。2．房地产商业信用它是指企业之间相互提供的与房地产交易直接相联系的信用，它包括企业在房地产交易中延期或分期付款等形式所提供的信用和在房地产交易基础上派生的预付款或预付定金等形式所提供的信用。房地产商业信用主要是从房地产经济活动进入开发营建开始到消费阶段的流通过程中所发生的借贷行为。其内容包括企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。此外，在房地产经营性租赁中也有类似情况，如租金的预付、租赁的定金等。–3．房地产银行信用–它是指银行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用。银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人。这里的银行包括了所有可受授信用的金融机构。•4．房地产消费信用它是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用。房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。房地产消费信用的产生具有现实意义，消费者可以用未来的收入作保证取得当前消费的权利，房地产企业则可以扩大销售。利用房地产消费信用，目的并不是在于仅仅适当地刺激消费，而是在于吸引社会消费基金，改变消费者个人的消费结构和个人的资产结构。•5．房地产民间个人信用它是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为。随着住房商品化进程的加速，个人所有的房产越来越多，相应地，个人之间的房产交易也增多，在个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用。如个人之间房屋租赁中的预付款，个人之间房屋买卖中的延期付款或分期付款等。二、房地产银行信用的特点随着房地产商品化，尤其是住房商品化政策的实施，房地产金融市场也不断发展，房地产银行信用成为房地产信用的主要形式。其特点主要体现在作为房地产信用与银行其他信用的不同。•1．银行信用与商业信用的比较•从信用的发展历史来说，商业信用先于银行信用，银行信用是在商业信用基础上发展起来的，但银行信用突破了商业信用的局限性，其主要表现在：•①银行信用能将全社会的闲置资金集中起来，而非某个企业的商品（如房地产商品等）；•②银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流转方向限制；•③银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上通常优于商业信用。•2．房地产银行信用与银行其他信用的比较•①房地产银行信用具有专门性•房地产银行信用顾名思义是银行信用服务于房地产领域，银行通过吸收存款等形式集中房地产领域的闲散资金，并通过发放房地产开发经营企业贷款和居民与单位住房消费贷款等来有效安排所筹资金。•②房地产银行信用具有长期性•由于房地产生产投资大、生产周期限长，而一般消费期限更长，特别在推行房地产消费贷款的情况下，房地产银行信用的长期性更明显。如国内目前的购买商品房抵押贷款期限最长可达30年；而国外，同类贷款的期限也可达25年甚至更长。与此相适应，资金来源的存储期限也较长。•③房地产银行信用的授予较多地采用抵押贷款方式•在房地产银行信用的各类贷款中往往多采用抵押方式，抵押品以贷款支持购、建、开发的房产和土地使用权为多。•④房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性由于住房问题是许多国家政府关心的问题，为了更好地为住房建设服务，需要建立能够归集住房资金，并有效监督其使用的专业房地产信用机构，以便于集中管理资金，更好地实施政府的住房政策。目前，世界上不少国家都已有专业房地产信用机构，如美国的专业储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库等。上个世纪80年代中期，为配合国家住房制度改革，围绕房改领域开展业务，我国也曾分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行，专门办理房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。进入90年代，我国建立了公积金制度，住房储蓄银行的职能基本被住房公积金管理中心取代。第二节房地产银行信用的受信与授信业务•一、房地产银行受信业务（即负债业务）的形式和内容•1．房地产银行存款形式的受信业务•房地产银行受信业务形成了房地产银行的负债，各项负债最终主要以存款形式表现出来。房地产银行存款的种类可以有多种划分方法。•（1）按存款受信人分类。•可以分为企业存款、储蓄存款和其他存款三大类。•①企业存款。主要有以下两种：•A．企业住宅建设存款。企业拥有准备用于住宅建设的暂闲置资金包括用于住宅建设、维修、房租补贴的资金，出售新建住宅和旧住宅出售回收的资金，以及企业其他已提取尚需专用的住宅建设资金，把这些资金存入房地产银行就构成了企业住宅建设存款。•B．房地产开发经营企业存款。房地产开发经营企业，包括各类城市综合开发公司、对外承包工程公司和房地产买卖、租赁等经营公司，把拥有的货币资金存入房地产银行的部分，构成了房地产开发经营企业存款。在房地产开发经营企业存款中不包括这些企业发行股票、债券等有价证券筹集的资金存款，以及地方政府等拨给这些企业的商品房周转金存款等。商品房周转金存款是地方政府从国家或地方投资的住宅中提出一部分交这些企业出售，取得的货币收入作为房产经营的周转资金，由这些企业存入房地产银行，这部分资金不能任意冲销，必须周转使用。•②储蓄存款。即指人民群众把结余的或待用的货币收入存入到银行中去的一种储蓄行为。房地产银行的住宅储蓄是居民存入的准备用于购买、建造和维修住宅的一种专门性储蓄，具有专用性、积累性、稳定性和存贷结合、期限较长的特点。•房地产银行的储蓄存款主要有以下几种：•A．住宅有奖储蓄•住宅有奖储蓄是将储蓄存款应得利息的部分或全部作为住宅奖品或其他奖品与奖金的形式支付给中奖储户的一种住宅储蓄。这种储蓄有利于激发人民群众的兴趣，使得房地产银行能在较短的时间内吸收较多的社会闲置资金，支援住宅开发建设。这种住宅有奖储蓄能迎合一部分群众的心理，颇受欢迎。住宅有奖储蓄的设计要注意科学性、合理性和开奖方式的公正性，从而促进住宅有奖储蓄的健康发展。住宅有奖储蓄的形式可根据基本储种作适当的变化来规定。常见的形式有：定期定额住宅有奖储蓄、定期定额住宅有奖有息储蓄、零存整取集体户住宅有奖有息储蓄等。•B．存贷结合的住房储蓄•存贷结合的住房储蓄又称住房储蓄贷款，是一种支持居民购买、建造住房，推进住房商品化的储蓄贷款。对于具有当地城镇正式户口，具有购买、建造住房的合同、协议或其他证明文件，在房地产银行存有规定额度的住房储蓄存款，并有偿还能力的居民，在用本人房产、有价证券等作担保的情况下，可以向房地产银行申请住房储蓄贷款。•住房储蓄贷款的形式主要有：•a．零存整取和整存整取。•零存整取，整借零还。储蓄期限分为1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，数额不限，到期一次支取本息，并可以申请期限比储蓄期限长1倍的住宅储蓄贷款•整存整取，零借零还。储蓄期限分为1年、2年，一次存入，数额不限，到期一次支取本息，并借款。1年期的储户到期后可以申请1年至5年期的住宅储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至10年期的住宅储蓄贷款。•零存整取和整存整取住房储蓄贷款，最高贷款额一般不超过储蓄额的1至2倍，各地规定不一。•b．零存整借和整存整借。•零存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，数额不限，储蓄到期后继续存储，并可以申请比储蓄期限长1倍的住宅储蓄贷款。•整存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年，一次存入，数额不限。1年期的储户，到期后可以申请1年到5年的住宅储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至10年期的住宅储蓄贷款。原储蓄额均需继续存入。•零存整借和整存整借住房储蓄贷款，最高贷款额一般均不得超过原储蓄额的2倍。•储户支用住房储蓄贷款。一般采取转账方式。储户在贷款式合同规定的还款期内，未按规定还款的，将被处以加息，直至由房地产银行依法处分担保物。房地产银行未按合同支付贷款，影响储户支用的，要计算罚金，作违约金付给贷款储户。•C．政策性住房基金储蓄•政策性住房基金储蓄是顺应住房制度改革，归集住房建设资金，实现住房自有目的而设立的一个带有强制性的政策性储蓄品种。此储蓄收储时采取强制性，如按职工工资收入的一定比例收储，或按职工获配住房建筑面积的一定比例收储，此储蓄的使用方向有的有明确规定，如规定只能用于个人与亲属购建自用住房、私房翻建与大修；或者规定要存满一定期限才能支用等。政策性住房基金储蓄具体形式有公积金储蓄和公房储蓄等。•住房储蓄存款还有其他形式，如奖售平价住房储蓄，其中奖者可获购买平价住房的权利；以息抵租住房储蓄，这是以存款利息抵偿住房租金来确定储蓄本金的一种住房储蓄。•③其他存款•其他存款是指上述企业存款、储蓄存款之外的存款，或者兼有企业存款和储蓄性质的存款。这些存款主要有：•A．土地开发基金存款•它是指土地管理部门向土地使用与开发者按一定标准收取的土地使用费和土地开发费后的存款。土地使用费是土地所有者凭其对土地的所有权而向使用者收取的收益，其实质就是地租；土地开发费则是土地使用者在取得土地使用权时一次性支付的土地开发的部分补偿（一部分由国家补偿）。土地开发基金归所有者所有。•B．政府住宅建设债券•它是指政府发行住宅建设债券后筹得的资金存入房地产银行所形成的存款。•C．房地产抵押债券存款•它是指房地产金融机构发行以受押的房地产作为担保的房地产金融债券而形成的存款，这是我国房地产银行今后调节资产负债状况，调剂头寸的一个发展方向。•D．住宅合作社存款•住宅合作社是群众性互相协作建房组织。它的建房资金来源是由社员入股储蓄资金和社员所在单位、社区的一定的资助资金构成。这些资金由合作社集中，并将货币资金存入银行，这就构成了住宅合作社存款。•E．住房建设基金奖券存款•这是由政府有关部门批准设立的商品住房基金会，经有关部门批准发行住房建设基金募捐奖券，筹集住房建设资金后，由商品住房基金会将所筹集的资金存入房地产银行而形成的住房建设基金奖券存款。此做法在住宅制度改革深化中可以作为低息或无息资金支持安居工程的开发，帮助低收入家庭实现住宅自有化。•其他存款还包括同业存款等。（2）按受信期限分类。•房地产银行存款还可按房地产银行受信期限的不同，分为活期存款、定期存款和定活两便存款。•①活期存款•它指存款授信人事先不约定存期，可以随时存入、支取和续存的存款。活期存款具有流动性大、存取频繁、利率较低的特点。房地产