房地产金融实务第5-7章

第五章房地产开发贷款5.1房地产开发贷款概述房地产开发贷款含义房地产开发贷款种类信用贷款和担保贷款固定利率和可调利率短期、中期、长期自营性和委托性土地购置贷、开发贷、建设贷款住宅开发、经适房、商业用房等房地产开发贷款的目的：财务杠杆5.2房地产开发贷款的操作程序5.2.1房地产开发贷款的受理申请资格审查借款人资质一级、二级、三级、四级借款人资信开发项目应具备的条件开发项目资本金比例其他条件一级资质：１．注册资本不低于５０００万元；２．从事房地产开发经营５年以上；３．近３年房屋建筑面积累计竣工３０万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；４．连续５年建筑工程质量合格率达１００％；５．上一年房屋建筑施工面积１５万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于４０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于２０人，持有资格证书的专职会计人员不少于４人；７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；９．未发生过重大工程质量事故。二级资质：１．注册资本不低于２０００万元；２．从事房地产开发经营３年以上；３．近３年房屋建筑面积累计竣工１５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；４．连续３年建筑工程质量合格率达１００％；５．上一年房屋建筑施工面积１０万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；６．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于２０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于１０人，持有资格证书的专职会计人员不少于３人；７．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；８．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；９．未发生过重大工程质量事故。三级资质：１．注册资本不低于８００万元；２．从事房地产开发经营２年以上；３．房屋建筑面积累计竣工５万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；４．连续２年建筑工程质量合格率达１００％；５．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于１０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人；６．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；７．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；８．未发生过重大工程质量事故。四级资质：１．注册资本不低于１００万元；２．从事房地产开发经营１年以上；３．已竣工的建筑工程质量合格率达１００％；４．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于５人，持有资格证书的专职会计人员不少于２人；５．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；６．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；７．未发生过重大工程质量事故。限制性条件（1）—（11）贷款申请材料单位资料贷款申请报告营业执照和年检证明、资质证书组织机构代码证书税务登记证明基本账户开户许可证企业章程验资报告法定代表人身份证明近三年资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况；本年度存借款及对外担保情况贷款卡复印件董事会成员名单和签字样本项目相关资料可行性研究报告项目立项批复文件四证复印件销售许可证、预售许可证、土地出让合同、规划红线图、地价款缴交凭证担保企业资料营业执照、组织机构代码证、国税地税证复印件、基本账户开户许可证、企业章程、验资报告、法定代表人身份证、贷款卡复印件、近三年财务报表、董事会决议抵押物贷款资料5.2.2房地产开发贷款调查借款人评价借款人基本情况评价借款人素质评价开发项目销售情况评价盈利能力评价借款人信用状况评价借款人发展前景评价项目评估项目建设的必要条件项目建设条件评估项目建设的实施进程评估施工条件评估环境保护条件评估项目市场评估项目市场定位评价供求现状及趋势评价竞争能力评估销售前景评估投资估算与资金来源评估总投资：开发成本和开发费用开发成本：7项资金来源的评估自有资金、预售收入、其他财务评估担保方式评价保证抵押质押贷款综合评价计算贷款综合风险度贷款综合风险度=贷款风险额/贷款额*100%=信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数贷款风险额=贷款额*（信用等级系数*贷款方式系数*期限系数*项目等级系数）综合风险度60%，为高风险贷款，不予发放。例、某开发企业，信用等级A级，商品房作抵押，期限4年，项目风险等级A级。练习，某信用等级BBB级开发企业申请银行贷款，由AA级企业担保，贷款3年，项目风险等级AAA级，计算综合风险度。信用等级系数的取值规则AAA级：30%；AA级：50%；A级：70%；BBB级：90%贷款方式系数的取值规则信用贷款：100%金融机构提供担保：10%-20%省级非银行金融机构提供担保：50%AA级以下提供担保的为：100%商品房抵押：50%贷款期限系数的取值规则中短期：半年以内：100%；半年—一年：120%中长期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%项目风险等级系数的确定AAA、AA、A、BBB对应的风险系数分别为：80%、70%、60%、50%综合评估应注意的问题房地产企业信用评级信用评级：信用评级(CreditRating)，又称资信评级，是一种社会中介服务为社会提供资信信息，或为单位自身提供决策参考。信用评级的等级即反映资信等级高低的符号和级别。有的采用5级，有的采用9级或10级，有的采用4级。有的用A、B、C、D、E或特级、一、二、三、四级表示，有的用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示，也有的用prime1、prime2、prime3、Not国外信用评级机构目前国际公认的专业信用评级机构只有三家，分别是穆迪、标准普尔和惠誉国际。1、穆迪（Moody）公司的创始人是约翰·穆迪，穆迪评级和研究的对象以往主要是公司和政府债务、机构融资证券和商业票据，最近几年开始对证券发行主体、保险公司债务、银行贷款、衍生产品、银行存款和其他银行债以及管理基金等进行评级。目前，穆迪在全球有800名分析专家，1700多名助理分析员，在17个国家设有机构，2003年评级和分析的债券总额超过30兆美元，其股票在纽约证交所上市交易（代码MCO）。自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国认定的评级组织”或称“NRSRO”（NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization）后，三家公司就垄断了国际评级行业。每年的营业收入穆迪约15亿美元，标准普尔为10多亿美元，惠誉国际为5亿美元左右。国内信用评级机构成为评级机构需要经过国家批准。国内本来有五大，政府各部门发的全牌照的资信评级机构，分别为大公国际，中诚信国际，联合资信，上海远东资信，上海新世纪评级。新世纪市场份额很小，只有市场不到5%的份额，而上海远东后因一些原因退出了评级市场。现在资本市场评级业务只剩下四家了，大公，中诚信，联合,瓜分了资本市场95%以上的份额，上海新世纪基本忽略不计，市场影响力非常小。5.2.3房地产开发贷款的审查与审批贷款审查的主要内容审查要求贷款的审批5.2.4房地产开发贷款的发放附录A5.2.5房地产开发贷款的贷后管理1）监测2）管理贷款资料3）分类检查4）及时发现潜在风险5）调整客户授信6）对列入名单的授信应设立明确指标7）已清偿贷款的处理5.4房地产开发贷款的风险管理5.4.1主要风险5.4.2建立风险管理保障机制5.4.3风险管理1）风险评价2）风险控制3）贷款质量监测与考核4）对于房地产开发风险贷款的处置案例分析第六章房地产企业权益融资（1）：上市6.1房地产企业上市融资的历程回顾。1993年以前的开放阶段。1993-1999年上半年的明令禁止阶段。1999年下半年开始的解禁试点阶段。6.2房地产企业上市的条件和流程6.2.1主板市场上市的条件生产经营符合国家政策持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人，向社会公开发行的股份不少于公司股份总数的25％；如果公司股本总额超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例不少于15％。发起人认购的股本数额不少于公司你发行股本总额的35%发行前一年末，净资产在总资产中所占比例不低于30%，无形资产占总股本数的比例不得高于20%股本不少于5000万发行前三年累计净经营性现金流超过5,000万人民币或累计营业收入超过3亿元；无形资产与净资产比例不超过20%；发起人近三年无重大违法行为近三年连续盈利，发行前三年的累计净利润超过3,000万人民币；财务指标最近一期末，无形资产（扣除土地使用权、水产养殖权和采矿权等后）在净资产中所占比例不高于20％。近三年连续盈利，最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3,000万元。发行人最近三年经营活动现金流量净额累计超过5,000万元或最近三个会计年度的营业收入累计超过3亿元。独立董事董事会成员中应当至少包括三分之一独立董事且独立董事中至少包括一名会计专业人士（指具有高级职称或注册会计师资格的人士）。同业竞争控股股东不得与上市公司从事相同产品的生产经营，以避免同业竞争。6.2.2主板市场发行上市的流程确定企业发展规划和固定资产投资详细计划筹备股份制公司聘请财务顾问发起人与顾问机构协作实施改组方案筹集股份制公司上市准备操作、股份公司成立股份制公司运行与上市辅导上市申请与报批上网路演发行推销股票6.2.2上市流程1.确定企业发展规划和固定资产投资项目详细计划：取得批准文件2.筹备股份制公司：拟定企业股份制改组方案取得上级机构和主管部门批准文件申请工商局预登记和批准文件3.聘请财务顾问：选择并与财务顾问签订协议制定上市全程方案选定上市顾问服务机构：律师、审计师、会计师、评估师、证券商与上市顾问签订协议取得资产管理机关资产评估的立项文件4.发起人与顾问机构协作实施企业改组方案对资产评估并协同会计师工作：有形资产、无形资产取得资产管理机关资产评估报批文件律师界定重要合同与产权审计主要发起人的会计资料5.筹集股份制公司编制设立股份公司可行性报告邀请发起人认股并签订协议取得各发起人资料：营业执照复印件、法定代表人简历、决定入股的董事会决议文件拟定新股份公司资本计划：注册资本、股份发行额、未来三年利润。编制公司章程审核新公司未来三年利润编制招股说明书和股份募集方案发起人购股并出具验资报告确定公司常年顾问汇总文件批文证书律师提出法律意见书6.上市准备操作：委托证券登记公司签订上市交易监管协议与承销商签订股票发行协议编制发行与上市方案与报告书及摘要邀请上市推荐人申报证交所并审定上市资格向证监部门取得批准文件和发行规模募股结束后编制发行报告和股东名册7.股份制公司成立公司创立会批准公司章程律师认证公司决议文件选举董事会、监事会任命公司高级职员董事会通过上市议案会计师提出新公司验资报告新公司注册登记领取营业执照与上市推荐人签订辅导协议8.股份制公司运作与上市辅导证监会派出机构专项负责上市推荐人进行辅导操作推荐人提出股份公司运行报告证监会派出机构核准运行报告公司年度报告与信息披露9.上市申请与报批主承销商上报股票发行报批文件证监会初审报批材料主承销商完善股票发行报批文件证监会进一步审核报批材料股份公司取得证监会发行批文10.上网路演发行推销股票在指定报刊上刊登指