房地产金融的几个非主流观点

关于房地产金融的几个观点中国银行业协会专职副会长杨再平要点提示并非泡沫即将破裂行业房贷合规是首要审慎资产证券化积极REITs并非泡沫即将破裂行业日本房地产泡沫教训《广场协议》签署后日本银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动增加货币投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的2倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。如此高的上涨率被媒体形象地称为“狂乱地价”。日本房地产泡沫教训（续）这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价比上一年同期下降4.6%。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市近一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。中国的地产泡沫将破裂？摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠2004年10月发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，这次房地产泡沫破裂的震中将是中国内地房价最高、炒房之风最烈的地区——以上海、南京等城市为首的华东地区。同时，建设部对外发布《怎样认识当前房地产市场形势》报告称，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”。需要快速发展o近十年快速发展o经济发展到一定阶段必然要求和带动房地产加速发展o城镇化发展必然要求相应的房地产发展o城镇化发展要求相应的房地产发展近十年快速发展o我国城市居民人均居住面积1949年为4.5平方米，1977年下降到3.6平方米。o20世纪80年代初住宅商品化大讨论。1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。o1998年，房地产开发投资为3614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12185.3万平方米，销售额为2513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1854元/平方米，土地开发面7730.1万平方米。o经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33717.6万平方米，销售额达到7670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2197元/平方米。经济发展到一定阶段必然要求和带动房地产加速发展o19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。普鲁东断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风卷走。我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中。o舒瓦贝法则表明，随着人们收入水平的增加，住房消费支出占消费总支出的比例呈上升趋。“十五时期”住宅市场的快速发展，验证了居住消费成为主导消费之一。o据有关研究机构评估，1991年世界财富为438450亿美元，房地产价值占48.8％；美国财富为154360亿元，房地产占38.9％，住宅价值占29.7％。o从近年各国房地产业占GDP的比重数据来看，2004年美国是12.7%、日本是12.1%，2005年法国是8.3%，我国2004年只有4.5%。从这点看，我国房地产业的发展还有很大的空间。城镇化发展必然要求相应的房地产发展1978年底，我国城市化率不到18%，2000年36.09%，2003年40.53%，2005年43%。城市化年递增1％左右。据有关专家预测，在2012年之前以及2016年后，中国将经历城镇化的提速过程。目前，我国农村人口占总人口的比重为57%。只有在城镇人口比重达到60%后，城镇化才会开始减速。促进城镇化健康发展是我国“十一五”期间的主要任务之一。各地的规划中列出了明确的城镇化发展目标。按照各地城镇化目标推算，除去没有明确目标的北京以及目标没有可比性的天津、上海，2010年我国城镇化率将达到47.8%。东部、东北、中部、西部的城镇化率分别为54.7%、59%、44.8%、38.9%，最高的东北三省比最低的西部高20个百分点。考虑到京津沪三市的城镇化水平和人口总量，由各地规划推算出的2010年我国城市化率应调整为49%，高于国家规划的47%两个百分点。比2005年城镇化率（43%）提高6个百分点。就需要未来五年年均城市化率提高1.2个百分点，大大高于实现国家规划所需的0.8个百分点。按照全国13亿人口计算，每年有1560万农业人口进入城市，成为城镇居民。以人口16亿为顶点推算，小康住房以35平方米/人为标准，城市化率达到50％，仅住宅增量总需求约需要160亿平方米。若按城市化增长率1％考虑，未来10年，年均需供给住宅16亿平方米，若再考虑旧城改造拆迁及住宅自然淘汰，这一需求更大。未来经济增长很大程度有赖房地产支柱产业发展国外经验都证明住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高无技术障碍的产业，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130-150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。国家统计局的调查表明，住房已占居民家庭财产的近50%，直接影响居民的其他消费支出。当前，房地产业已在国民经济中具有举足轻重的地位，房地产金融在我国金融总量中所占的比例越来越高。据测算，房地产业与57个产业存在直接与间接的联系。暴利行业从2005年的财务报表数据来看，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22%，相比于2004年增长了3.47%；招商局的房地产主营业务利润率为23.67%，比2004年增长了5.72%；金地集团的毛利率为38.04%，比2004年上涨了10.78%；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98%，该利润率比2004年还回落了4.21%；北京城建房地产销售利润率为22.13%，比2004年增长了5.02%；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92%，比2004年上涨了15.5%，在房产销售方面的利润率为20.01%，该利润率比2004年还回落了10.29%.相比于财务报表披露的利润率水平，一些开发商私下透漏的信息，更让人惊异，其在个别项目上的利润率水平高达100%以上。中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。前不久，由广州市委主办的《共鸣》杂志评选了2004年十大暴利行业，房地产“荣膺”十大暴利行业之首，且是连续三届获此“殊荣”。拐点论•首先，国家已经开始逐步恢复暂停半年的农用地转用审批工作。据报道，已暂停半年的农用地转用审批工作，即将得到部分恢复。国土资源部近日印发《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》，规定新增建设用地土地有偿使用费全额缴纳后，才可下达批复文件，批准文件有效期两年。随着土地逐步恢复审批，土地价格应该走向平稳，最主要的是，一些房地产商没有了继续炒作土地价格上涨、进而炒作房地产价格上涨的借口。•其次，10次加息，尽管幅度不大，但在一定程度上抑制了非理性的投资型购房需求，有利于缓解中国房地产市场的价格上涨趋势。更为关键的是，它起到了一个导向作用，给广大老百姓发出了一个信号，这就是，政府不会坐视房价继续畸形发展而不管。这个信号的意义很大。同时，有关专家预测，将会继续加息。这样的话，政府对于房屋价格的态度将更加明确，还有可能使利率水平由负转正，使准备投资于房产保值的一部分资金，转而投资于储蓄，减少了房屋市场的购买力。•再次，目前我国的房屋价格已经被炒作到了顶峰，应该没有继续上涨的空间了。我国目前的房屋市场价格已经远远背离了其价值，一些城市房屋的价格已经接近发达国家水平。例如：前段有媒体报道，上海、杭州的房屋价格已经接近美国的价格。房屋的高价格和大部分居民的低收入，这种巨大反差，是大部分国家没有的现象。更主要的是，造成房屋高价格的购买力，不是真实的购买力，一定程度上是炒作催生的购买力。这种利用信息不对称，炒作房屋价格的把戏，已经被越来越多的人所识破。试想，一个国家的房地产市场，竟然使90%以上的人不能靠自己的正常收入购买得起房屋，这正常吗？非拐点论•中国社科院城市发展与环境研究中心研究员刘治彦表示，每次调控政策发布后，就有市场发生明显变化的信息发布。这里面有的可能是只看到片面，有的则是别有用心，甚至是在散布虚假信息。•在2007年严厉的房贷新政、住房保障政策出台后，“深圳、上海等地房价应声而降”的声音迅速传出，甚至还有人测算出了下降的数据。但没过多久，国家发改委、国家统计局联合发布数据：11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。谎言不攻自破。•根据以往的经验，每次房产新政出台后，立即就有“效果显著”的声音。房价更是在这种“效果显著”中且调且涨。2005年3月，“国八条”刚一出来，有关“房价一夜之间下降10%”、“楼市从卖方市场变为买方市场”的报道就开始见诸媒体。随后，某某地“撤销购房合同潮涌现”、“退房引发集体诉讼”等等报道也铺天盖地般涌现。事实证明，这些都是虚假消息，房价仍以惊人速度疯涨。•全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，今天出政策，明天房地产就有变化，这是误解。实际上政策有滞后性，房地产地域性比较强，时空上是有滞后的。•有关业内人士直言，比房价拐点更可怕的是宣称楼市拐点已经到来。事实上，目前房产商们大声嚷嚷楼市的拐点已经出现，跟以往的政策出台后称效果立竿见影如出一辙。只不过是散布虚假信息，扰乱政府调控。真实目的是希望政府不再出台新的调控政策。全国70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比同比环比2007年10月109.5101.6110.6101.9108.7101.42007年09月108.9101.7110.0101.9107.6101.62007年08月108.2101.4109.0101.5107.9102.02007年07月107.5101.2108.1