房贷险专题(保险报XXXX年4月)

《中国保险报》房贷险专题“被自愿”的房贷险——房贷险剖析之一■时评□高鸿凡是向银行贷款买房的人，可能都会被要求购买一种保险，就是个人贷款抵押房屋综合保险，简称房贷险。当下，房价高企，买房者众，房贷险业务大增，保险公司应该欣喜才是。但实则不然。据《中国保险报》4月2日刊登的一篇文章《房贷险高额经营费用使保险公司苦不堪言》透露，保险公司经营房贷险，需要向银行支付35％以上的手续费，加上负担的银行其他费用，各种成本相加，竟占房贷险保费的60％以上。文章说：“房贷险的高额手续费是银行借助自身优势地位，强加于财险公司的不合理负担，既不符合《保险法》，也不符合《商业银行法》，根本没有遵循公平互利、协商一致、自愿订立的保险基本原则。”银行索要的手续费过高，只是保险公司的感受。借款人对房贷险的感受，恐怕不仅如此。本人还没有从银行贷款买过房，也不在银行或保险公司工作，所以可以从比较超脱的角度，依据公开的信息，用对法律和保险原理的理解，对房贷险进行剖析。房贷险涉及三方当事人（三个主体），即银行、借款人、保险公司；存在三个合同，即银行与借款人之间的贷款合同、保险公司与借款人之间的房贷险合同、保险公司与银行之间的保险代理合同。我们主要关注房贷险合同的自愿投保问题。《保险法》第11条第2款规定：“除法律、行政法规规定必须保险的外，保险合同自愿订立。”我国目前并无法律、行政法规规定贷款买房者必须投保房贷险，所以房贷险应以自愿投保为原则。如果真的让借款人自主选择是否投保房贷险，估计绝大多数借款人不会投保。但银行在放贷时，往往把借款人购买房贷险作为先决条件，借款人为了获得贷款，不得不购买房贷险。那么，银行的做法是否违反《保险法》，监管机构是否应当干预、纠正呢？这就要看放款银行是什么性质的机构，发放购房贷款是什么性质的行为。如果银行是政府机构，规定借款人必须购买房贷险，其行为是违法的；如果多家银行达成协议，约定只对购买房贷险的借款人发放贷款，其行为是违法的。但发放购房贷款的是商业银行，是企业，国家虽有政策对购房贷款进行调控，但贷款行为只是一种自主经营、自担风险商业活动。中国有100多家商业银行，竞争已较充分。单个商业银行出于自身利益需要，要求借款人必须购买房贷险，只对向该银行贷款的借款人有效，借款人认为不公平，不愿购买房贷险，可以找其他商业银行贷款。如果借款人找不到不要求房贷险的银行，那么或者购买房贷险，或者放弃贷款买房。银行也是一样，如果借款人都宁肯不贷款买房，也不购买房贷险，银行也只得或者不要求借款人购买房贷险，或者不再发放购房贷款。所以，银行要求借款人购买房贷险，似不违法，监管机构也无从干预、纠正。这就如同你要登记结婚，如果商场要求你必须买个金戒指，违法；如果婚姻登记机构要求你必须买个金戒指，违法；如果你的恋人要求你必须买个金戒指，否则就不和你登记结婚，不违法，你或者给她买个金戒指，或者不和她结婚。如此看来，借款人购买房贷险，是“被自愿”的。其原因就在于相对于银行，借款人处于弱势地位。借款人购买的房贷险，是一种保险产品，房贷险合同不是借款人与银行订立的，而是借款人与保险公司订立的。从贷款、购房的各个环节和机制上看，保险公司都无法向借款人施加压力，要求其购买房贷险。能够向借款人施加压力的是银行。银行要求借款人购买房贷险，不是房贷险对银行降低信贷风险真有多大作用（以后还要分析），而是因为能得到高额代理手续费。而银行能得到代理手续费，是因为保险公司与银行存在代理合同，保险公司委托银行代理销售房贷险业务。试想，如果保险公司不委托银行代理销售房贷险，又如何呢？银行不是要求借款人必须购买房贷险吗？好，借款人自己到保险公司的营业柜台购买一份房贷险，然后向银行申请贷款。银行得不到高额手续费，对房贷险的兴趣就会大为下降。如果说银行借助优势地位，强加高手续费于保险公司，那么前提是银行强加房贷险于借款人。虽然在银行面前，保险公司和借款人都处于弱势，但借款人似乎更弱势。买房对于一个家庭来说是大事，影响生活10年甚至几十年，为得到贷款，只好接受银行的要求，购买房贷险。而房贷险在财险公司的业务中，只占很小比例，财险公司不愿接受银行要求的高手续费，放弃房贷险，也无大碍。高手续费是银行强加于保险公司的，保险代理合同可不是银行强加于保险公司的。保险公司宁肯支付高额手续费也不愿放弃房贷险，说明支付高额手续费后，保险公司仍有利可图。房贷险对投保人的效用——房贷险剖析之二■时评□高鸿房贷险的被保险人是向银行贷款买房的借款人。依《保险法》第12条第4款规定：“被保险人是指其财产或人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人”。那么，作为被保险人的借款人，从房贷险获得了什么保障，房贷险对借款人有什么效用呢？为此，我们首先看房贷险承保了什么风险，然后再看借款人贷款买房存在哪些风险，最后再看房贷险是否对这些风险提供了保障（覆盖了这些风险）。虽然各财险公司的房贷险条款不同，但实际内容基本相同。我们以中国保险行业协会网站上发布的中国人民财产保险股份有限公司的房贷险条款为例，进行分析。房贷险分为两部分：一是财产损失保险，当抵押贷款所购买的房屋因火灾、爆炸、洪水、台风等灾害事故遭受损失时，保险公司按实际损失赔偿（以保险金额为限，保险金额按房屋价值确定），赔款按合同的约定，支付给被保险人或贷款银行；二是还贷保证保险，当被保险人因意外伤害造成死亡或伤残，丧失还贷能力，连续3个月未履行还贷责任时，贷款余额的全部或部分（伤残时，按伤残程度），由保险公司向银行支付。这就是房贷险提供的保障。借款人贷款买房，面临的风险有哪些呢？第一，不能按期偿还贷款的风险，其原因大致包括：（1）借款人因意外伤害造成死亡、伤残，失去劳动能力，当然也就失去原有的收入。房贷险提供了这一保障。（2）借款人因疾病死亡、残疾，失去劳动能力，当然也就失去原有的收入。房贷险未提供这一保障。（3）因经济环境变化或所在单位经营不善等，借款人失业、下岗、降职、减薪，失去或大幅减少收入。房贷险也未提供这一保障。第二，房屋遭受损失的风险，即房屋因各种自然灾害、意外事故毁损、灭失的风险。这类风险，房贷险承保了大部分，但未全部承保，如地震造成的房屋倒塌，就不在承保范围之内。第三，房屋质量风险，即因设计错误、施工质量差、材料不合格、地质不坚实等原因，房屋发生倾斜、墙裂，甚至倒塌，或污染严重，使借款人无法居住。这类风险，房贷险未予承保。第四，售房人违约风险，如售房人不能按时交房，或所购房屋存在其他法律纠纷等。这类风险房贷险未予承保。上述几种风险中，房贷险承保的，只是保险责任易于确定、风险易于控制、发生概率较低、一般不会引发道德风险的风险。借款人面临的各种风险发生的概率，因缺乏数据，不得而知，从借款人的角度看，最主要的风险是不能按期偿还贷款的风险和房屋质量风险（对于新房），但房贷险对于不能偿还贷款风险，只承保了一小部分，对房屋质量风险，则未予承保。房贷险承保的财产损失风险，对借款人用处不大，因为城市新建或近年建成的民居房屋，多为钢筋水泥结构，房屋主体框架因火灾、爆炸、洪水、暴雨等毁损的概率极低，而房屋的装修、室内财产，除非列为抵押房屋价值，又不在保险财产之内，绝大多数情况下，抵押房屋的价值，不包括装修和室内财产。对于房贷险未予承保的风险，我们也不妨作个分析。关于借款人因疾病死亡、残疾，失去还款能力的风险。借款人因疾病死亡、残疾的概率，与借款人的年龄、健康状况相关，在技术上，保险公司完全可以承保，但需要检查被保险人的身体，费率要按被保险人的年龄计算，在保险期间较长时，要按寿险精算方法计算（房贷险的保险期间按贷款年限确定，可达几十年）。这实际已是长期寿险产品，而房贷险是财险公司的产品，当然也就不宜承保借款人因疾病死亡、残疾，失去还款能力的风险。关于借款人因失业、下岗等失去还款能力的风险，其发生的概率难以掌握，风险难以控制，而且可能引发道德风险，从保险原理上看，一般认为属于不可保风险，所以保险公司一般是不承保的。关于房屋质量风险。房屋质量风险应通过房屋质量保证保险解决。房屋质量保证保险，应由房屋开发商投保，保险公司承保后，要对房屋的设计、勘察、施工过程进行监督。而承保房贷险时，房屋已建成或接近完工，保险公司不能把房屋质量风险纳入房贷险的保险责任。关于售房人违约风险。售房人违约风险是人为风险，而且易引发道德风险，从保险原理上看，一般认为属于不可保风险，所以保险公司一般不予承保。总之，房贷险所承保的风险，对借款人虽有一定效用，但并未覆盖借款人的全部风险，而未被覆盖的风险，恰是借款人（被保险人）的主要风险。银行从房贷险所得到的——房贷险剖析之三■时评□高鸿银行要求借款人购买房贷险，肯定是因为房贷险对银行有利。虽然借款人是房贷险的被保险人，但房贷险的出发点，主要是保障银行的利益。那么，银行究竟从房贷险获得了什么呢？我们先看银行发放购房抵押贷款的流程和法律关系，分析银行存在的风险，再看房贷险是否覆盖了这些风险。银行发放购房抵押贷款的基本流程是：购房人自行筹措首付款（占购房款的20％、30％等），购房款的其余部分向银行申请贷款，银行同意后发放贷款，购房人（借款人）购买房屋，取得所购房屋的所有权，此后，借款人在若干年内每月偿还贷款本息，一般每月还款金额相等，在贷款本息偿还完毕之前，要把房屋抵押给银行。银行与购房人的法律关系是：就贷款关系而言，银行是债权人，购房人（即借款人）是债务人，借款人有义务在约定的年限内每月向银行偿还贷款本息；就抵押关系而言，购房人（即借款人）是抵押人，所购房屋是抵押物，银行是抵押权人，在抵押期内，房屋的所有权仍归购房人，房屋由购房人占有、居住，但不经银行同意，不能买卖、转让或设置其他权利。如果购房人不履行偿还贷款本息的义务，银行有权拍卖抵押房屋，从所得价款中优先受偿。银行发放购房抵押贷款后的风险主要是以下三种。第一，借款人（购房人）信用风险，即借款人不按期偿还贷款的风险，这也是银行最基本的风险。至于借款人不按期偿还贷款的原因，可能是：（1）借款人因意外伤害或疾病死亡、残疾，丧失全部或部分劳动能力，从而丧失收入或收入大幅减少；（2）借款人因失业、下岗、降职、减薪等丧失收入或收入大幅减少；（3）借款人故意逃避债务。实际上，从购房抵押贷款的流程设计和法律关系看，借款人的信用风险，已因抵押权的设置而有效防范。因为，只要借款人不按期偿还贷款，无论何种原因，银行均有权拍卖房屋，从所得价款中优先受偿。但是，拍卖房屋毕竟要经过一定程序，还要发生费用，而且房屋由借款人及其家人占有、居住，收回、拍卖很可能遭遇“执行难”。房贷险对于借款人信用风险，只承保了很小一部分，即借款人因意外伤害造成死亡、残疾，无能力偿还贷款的风险，房贷险承保的这一小部分借款人信用风险，从理论上、法律上看，对银行并无必要，从实际考虑，或有很小作用。第二，抵押物（即房屋）毁损、灭失的风险。包括房屋因灾害事故或质量缺陷而毁损、灭失。抵押的房屋毁损、灭失，银行与借款人之间因贷款形成的债权债务关系并未改变，但抵押权有变化。抵押物灭失，意味着抵押权不复存在，当借款人不履行还款义务时，银行无抵押物可供拍卖，抵押物毁损。意味着抵押权减损，当借款人不履行还款义务时，银行拍卖抵押房屋所得价款可能少于贷款余额，不足以受偿。抵押房屋毁损、灭失的风险，房贷险只承保了一部分，即房屋由于灾害、事故造成的毁损、灭失（地震除外）。在理论上，房贷险承保的这部分风险对银行是有必要的，但从实际考虑，如果房屋质量无缺陷，钢筋水泥结构的房屋框架因灾害、事故（除地震外）毁损、灭失的发生概率很小，所以房贷险承保的这部分风险实际作用不大。至于房屋因质量缺陷造成的毁损、灭失的风险，一般要由房屋开发商投保房屋质量保证保险承保，房贷险无法承保。第三，抵押物（房屋）减值的风险。抵押房屋的市场价值处于变动之中，抵押房屋的市场价值降低时，虽然借款人的还款义务不因之改变，但银行的抵押权减损，当降低到低于贷款本息余额时，如果借款人不履行还款义务，银行拍卖抵押房屋，其债权不能得到全部清偿。假设一套房屋价值100万元，借款人首付20万元，其余80万元向银行贷款，当贷款余额