杭州钱江新城国际金融中心（B-08地块）项目开发报告

钱江新城国际金融中心（B-08地块）项目开发构思第一部分杭州的理想：打造区域金融中心杭州早在2004年《政府工作报告》中即首次提出“以增强中心城市综合服务功能为重点，加快发展现代服务业。大力发展金融业，培育本地金融机构，接受上海金融业的辐射和合作，吸引外资银行、保险机构来杭设立分支机构，将杭州建设成为长江三角洲南翼的区域金融中心”的工作思路。在这一工作思路的指导下，全市经济社会各项事业在取得快速健康发展的大背景下，金融事业也呈现出了欣欣向荣的喜人局面。2006年杭州市金融业增加值增长28.8%，各类存款余额为7855.55亿元，增长17.3%；各类贷款余额6603.86亿元，增长20.1%。2007年1—4月，各类存款新增570亿元，各类贷款新增640亿元。杭州金融业在发展过程中表现出的良好状态固然可喜，但从打造区域金融中心角度而言，其仍存在着诸如硬件与软件上的不足，需要政府及各相关企业给予持续性的关注和推动。一、杭州金融业发展的三个显著特征1、金融生态良好据中国社科院的统计分析，杭州金融生态排名全国第四位，在市场化、投资多元化、产业发展和信用程度等方面占有优势。2、金融机构集聚度较高目前在杭银行机构共有24家、外资银行办事处2家（汇丰银行、东亚银行）。国内主要金融机构大都在杭设立分支机构，80%以上汇聚在庆春路，庆春路号称杭州的华尔街。上图为香港汇丰银行大厦上图为东亚银行大厦3、金融业效益良好多年来存贷款一直保持“高收益、低风险”，银行业绩、发展速度连续多年处于全国领先地位，金融界的“杭州现象”引起了全国的广泛关注。二、杭州金融业发展存在的不足之处1、从金融功能角度看，杭州金融业已较好地发挥了便利交易、动员储蓄、配置资源三大功能，但在促进公司治理、便于风险管理二大功能方面还尚显不足。2、杭州金融业发展还存在“三低”，即金融业产值化程度低、金融市场化程度低，金融国际化程度低。3、从金融对地方经济的贡献看，杭州金融业在通过资本集聚和资源配置在间接促进经济增长方面已作出了很大的贡献，但作为一个产业，在产值、税收、就业等方面对经济发展的直接贡献相对较弱，只是略高于全国平均水准。第二部分项目开发主体上海国际信托投资有限公司是钱江新城项目的主投资商，它是上海国际集团金融控股集团架构下，致力于金融信托的大型地方性金融机构。注册基本金为25亿元人民币，在全国地方信托投资公司中排名前列，在证券、基金、基础设施和房地产等众多领域拥有丰富的投资经验，以业务领域跨信托、证券、房地产、实业投资、进出口贸易、国际咨询和招标等的上海国际集团为依托，极具综合优势。上海国投与其母公司上海国际集团共同参与投资海伦宾馆、建国宾馆、新上海国际大厦等上海标志性建筑，同时投资参股浦东发展银行、上海银行、上海证券、申银万国证券公司、华安基金管理公司等多家金融企业。同时，上海国投不断加快国际合作过程，继与摩根富林明资产管理（英国）有限公司合资组建上投摩根富林明基金融管理有限公司，又成功地与英国德利万邦有限公司合资成立上海国利货币经纪有限公司。一、公司大事件2005年12月：与英国得利万邦公司合资成立上海国利货币经纪公司。2004年5月：与摩根富林明资产管理（英国）公司合资组建上投摩根富林明基金管理公司。2002年7月：推出国内首个房地产信托产品——新上海国际大厦项目资金信托计划，获得了良好的市场反响。2001年10月：公司成为全国首批获得《信托机构法人许可证》的信托公司之一。2000年12月：公司更名为上海国际信托投资有限公司，注册资本为25亿元人民币。1999年：公司控股的华安基金管理公司开创沪市一家基金管理公司同时管理多个证券投资基金的先河。“安信证券投资基金”的业绩在上市的同类基金中名列前茅。1998年6月：公司发起成立华安基金管理公司。该公司发行的20亿元人民币安信证券投资基金在上海证券交易所上市。公司担任安信基金的发行协调人和上市推荐人。1996年：公司积极拓展投资银行业务，受聘担任中国秦山核电公司三期工程财务顾问和上海久事公司债务重组财务顾问。1995年：公司获美国穆迪公司和标准普尔公司资信评级，分别为Baa2和BBB－，这是当时我国地方金融机构所获的最高信用级别。1994年：在国务院发展研究中心组织的“1994年中国500家最大服务企业及行业评价”中，公司自1994年起连续三年荣列“中国500家最大服务业金融保险业第12位，在地方性信托投资机构中排名第一。1993年12月：公司首次在新加坡发行7000万亚洲美元债。1993年11月：公司与台湾光华国际有限公司组建成立香港沪光国际投资管理有限公司。该公司发行的上海发展基金（公司型基金）在香港联合证券交易所上市，这是上海第一个在境外注册和上市的共同基金。1993年9月：公司发行“上投金龙基金”，这是中国人民银行首批批准的人民币基金之一。1992年12月：公司在日本东京发行200亿日元公募债券。1992年5月：公司在日本东京发行150亿日元公募债券。1993年1月：公司更名为“上海国际信托投资公司”。1991年6月：公司和中国建设银行上海分行、法国兴业银行合资经营上海联合财务公司成立。这是上海建国以来最早的两家中外合资金融机构之一。1990年4月：联合国跨国公司中心将公司列入跨国公司行列。1988年6月：公司在英国伦敦发行150亿欧洲日元债券，这是上海首次进入欧洲金融市场。1986年1月：公司首次在日本东京发行250亿日元公募债券。1981年3月：国家外国投资委员会批准设立上海市投资信托公司。1979年12月：上海市人民政府决定设立上海市投资信托公司。二、公司经营业务1、受托经营资金信托业务。2、受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务。3、受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从事投资基金业务。4、受托经营公益信托。5、经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务。6、受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务。7、代理财产的管理、运用与处分。8、代保管业务。9、信用见证、资信调查及经济咨询业务。10、以银行存放、同业拆放、贷款、融资租赁或投资方式运用自有资金。11、以自有财产为他人提供担保。12、办理金融同业拆借。13、中国人民银行批准的其他业务。（备注：上述业务包括外汇业务。）三、公司开发优势1、公司的企业背景、资金实力可有效保证项目开发的顺利进行。2、公司在金融领域的资深行业背景可保证项目在运作、招商上的成功。3、上海黄浦江隧道等公建类项目的运作、房地产信托产品的资本操作，使得公司在地产开发、管理领域也积聚起了较丰富的实战经验。公司为上海浦东发展银行的大股东公司投资上海黄浦江隧道建设公司参与投资的上海海伦宾馆公司参与投资的上海新国际大厦第三部分项目概况一、项目简述钱江新城B-08地块位于新城核心区内，毗邻在建的市民中心。地块的四至范围为：东南至富春路，西南至香樟街，西北至市民街，东北至解放东路。总占地面积为37300平方米，规划控制总建筑面积为298400平方米（地上部分），用地性质为商务办公用地。上图为B-08地块实景照片上图为直通B-08地块的富春路照片B-08地块由B-08-1、B-08-2、B-08-3三幅土地构成，具体控制性详规如表1所示：表1：B-08地块控制性详细规划指标地块编号用地性质用地面积（米2）建筑面积（米2）容积率绿地率（%）建筑密度（％）建筑限高（米）停车泊位备注B-08-1商务办公8800704008.065100282B-08-2商务办公8700696008.065100278B-08-3商务办公198001584008.01540150634合计37300298400二、项目背景自加入WTO以来，中国成为全球经济一体化的主要一环，在世界经济全球化、贸易自由化和资本市场一体化形成与发展的进程中，长三角经济圈已经日益成为全球性投资热点区域。杭州，作为长三角地区的中心城市，已成为上海国际金融中心的重要组成部分，而作为杭州市近期重点打造的中央商务区，钱江新城的未来地位将逐渐提升，在金融业务领域所担负的责任也将越发重大。1、杭州需要区域性的新金融中心杭州目前的城市金融中心为庆春路，在这一路段，聚集了浙江80%的省级银行总部，辖区内共有约80家金融保险企业。但随着城市的发展，该地段的硬件设施日益跟不上时代的步伐，写字楼陈旧、交通拥挤……，其直接导致的结果就是相当一部分外资企业将金融结算中心设在了北京、上海甚至香港。当初世界第三大商业银行日本三井住友银行的代表古川先生来杭筹划杭州分行组建事宜时，其中一大难题就是选址。因此，硬件上的不利因素极大阻碍着杭州金融事业的发展，延缓了杭州打造区域金融中心战略思想的实现，而钱江新城的出现就是顺应了这一需求的产物。上图为杭州庆春路日景图上图为杭州庆春路夜景图2、钱江新城需要地标性的金融中心钱江新城规划定位为集行政办公、金融、贸易、信息、商业、会展、旅游、居住、文化娱乐等功能于一体的中央商务区。结合国际和国内CBD建设的经验，CBD必然是三种功能集聚的中心，即管理和控制功能集聚、金融市场运作功能集聚和专业化生产服务职能集聚。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。但是，分析目前新城土地出让和项目开发的实际情况，绝大多数项目为行政办公或住宅项目（具体可参考钱江新城项目出让情况）。而有关金融、保险、证券、资本运作、金融创新服务和支持生产活动的专业化服务的项目几乎没有，从而造成功能性配套的欠缺。因此，解决上述矛盾的有效途径就是在规划先行的前提下加强金融类项目的建设，而本项目的开发将符合杭州市建设长三角区域金融中心的取向和目的。3、项目建设的必要性及意义（1）合理构划钱江新城产业结构，避免走向单一化，从而全面提升区域经济抗风险能力。（2）满足并刺激现有的金融房地产业务的需求，以金融房产形式丰富房产服务品种，填补市场空缺。（3）完善区域投资服务功能，为钱江新城的良性发展注入强劲的动力。一个有影响力的项目就是一种导向，势必会给金融商务区注入更多信息、资源，进一步完善商务区的金融环境，吸引更多金融保险机构进入。三、项目市场分析1、市场环境分析（1）经济环境分析钱江新城核心区块即中央商务区，占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，向江形成中轴线，两侧已建成杭州大剧院等标志性建筑。新城规划具有低密度、高容积率和高绿化率的特点，将集中杭州的现代化建筑群。钱江新城作为蓬勃发展的资金流、信息流、物流中心，具有支撑金融服务中心的先决条件。上图为钱江新城地区控制性详细规划图上图为钱江新城沿江立面效果图（2）区域环境分析：目前，项目已经完成场地拆迁和场地平整,周边路网结构基本完善。特别是离项目不远,位于富春路上的地铁1号线市民中心站、城星路站的开工建设,会在不久的将来给项目带来更加便捷的交通出行。项目地块东北面的市民中心已完成主体结构施工，预计在2008年竣工投入使用。西南面的华成大厦、圣奥中央商务大厦也将于近期开工。新城内大型SHOPPINGMALL华润万象城也于今年3月正式开工建设。随着周边项目的陆续开工、竣工，将使项目所处的开发环境越来越成熟。上图为在建市民中心上图为在建国际会议中心上图为地块附近在建地铁站口上图为已建杭州大剧院2、SWOT分析（1）项目优势（Strengths）：》》》区位本项目位于市民中心附近，紧靠政府正是大型银行选址的习惯，而其周边大型生活区、商业区的人气也对保险证券业形成了巨大的吸引力。》》》规模本项目规划建筑面积近30万平米，建筑体量为区域内最大，因此规模优势显而易见。》》》开发团队实力上海国际信托投资有限公司是上海国际集团成员企业之一，是项目的主投资商，充裕的资金实力与在金融业方面的建树使得本项目