岳西县房地产市场调研分析报告

全椒县房地产市场调研分析报告道吉顾问2013年8月目录城市认知房地产市场概况板块市场及竞品分析项目概况客群分析全椒县基本认知1、全椒概况2、城市名片3、交通区位4、经济发展PART15、人口情况6、城市规划全椒位于滁州的最南部，东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里，区位优势十分明显。全椒现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。全椒总面积1568平方公里，全县总人口48万人，县城（襄河镇）人口12万人。境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。全椒概况城市名片全国生态农业建设先进县国家商品粮基地县粮食大县油料百强县科技先进县绿化先进县环保示范区全省畜牧业先进县水产先进县农机十强县被评为全国“双低”油菜生产大县，安徽省优质农产品生产示范县皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司全椒综合经济开发区位唯一被中国欧盟商会向其成员推荐的县级经济开发区县级市少数通高铁动车城市交通区位广德县距上海200公里、杭州130公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场150公里，距杭州萧山机场130多公里。宣杭铁路、商杭客运专线（在建）、318国道穿境而过，交通便捷，物流发达，广德县已成为长三角经济向内地辐射的物流副中心。经济发展——资源禀赋土地资源储备丰富，有耕地42万亩，林地171万亩。林木蓄积量157.5万立方米，森林覆盖率57.1%。广德县盛产“毛竹、板栗”被誉为“竹海栗乡”。境内竹林面积70余万亩，毛竹蓄积量1.4亿株，居全省第一、全国第六；板栗面积、产量居全省前列。广德是“长三角”地区少有的矿产资源大县之一，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采价值的就有：金、铁、铀、煤炭、石灰石、大理石、萤石等30多个品种，尤其是品质较高的黄砂，畅销长三角市场，年运销量达200万吨。GDP及人均GDP广德县经济持续高速发展，目前生产总值处于全省县市前列。人均GDP稳步上扬，居民收入提高，购买力增强。0204060801001201402007年2008年2009年2010年2011年2012年GDP050001000015000200002500030000人均GDPGDP人均GDP产业结构广德县产业结构第一产业13%第二产业50%第三产业37%第一产业第二产业第三产业从广德县的产业结构来看，第一产业占比13%，第二产业占比50%，第三产业占比37%。工业主要以竹制品加工、建材、机械制造、医疗化工为主，第三产业占比较少，城市处于产业转移阶段，农村人口开始进城发展。消费结构特征城镇消费增长快于农村。住房、汽车消费成为热点。从住房需求看，越来越多的人有能力购买商品房，购买住宅热情持续不减；2011年底，汽车销售企业实现销售额3.43亿元，同比增长61.8%。全县消费品零售总额（亿元）农村城镇消费品零售总额（亿元）同比增长城镇消费品零售总额（亿元）同比增长2009年24.710.114.62010年28.711.210.20%17.620.60%2011年33.712.411.30%21.321.20%人口情况广德县人口情况49.5050.0050.5051.0051.5052.0052.5053.002007年2008年2009年2010年2011年2012年全县人口6.206.256.306.356.406.456.50非农业人口全县人口非农业人口广德县全县人口递增，城市吸纳能力不足，增速缓慢；非农业人口占总人口比例小，呈直线上升趋势。广德县规划2020年县域总人口将达到70万人，城镇人口为49万，广德的城镇化建设已经拉开了序幕。城市规划十二五城市定位：努力把广德建设成为全省特色工业强县、长三角休闲度假旅游目的地和宜居宜业宜游的新兴工贸城市。经济发展：到“十二五”末，实现“1824”发展目标，即固定资产投资累计超过1000亿元，工业总产值达800亿元，生产总值260亿元以上，财政收入力争达40亿元，县域经济综合竞争力大幅提升。产业布局：“两区两园”中心城区、经济技术开发区发展成为先进制造业和高新技术产业的集聚区、节约集约利用土地和生态保护的示范区、承接产业转移和体制创新的先行区。柏垫、杨滩、四合、东亭发展成为特色产业乡镇，实现与“两区两园”功能互补、产业配套；卢村发展成为休闲度假区。城市规划广德政务新城区城市框架已形成。建成行政便民中心、体育中心、青少年活动中心、实验中学、日产10万吨自来水厂、广德国际大酒店等重点项目。城市人本理念先导区建立。结合整个城区功能定位，规划建设了市民广场、七善广场、夫子庙广场等一批休闲场所，城市功能不断完善。城市重心南移。自2002年进行城市总体规划修编时，广德县确定了城市重心南移、建设新城区的总体构想，规划定位是集行政办公、文化娱乐、高档居住于一体的综合新区。小结苏浙皖三省交界赋予广德独特的区位优势，受苏浙发达省份辐射较强，外向型经济趋势较为明显，发展前景广阔。目前经济基础在安徽属县市前列，与长三角城市相比仍具有一定差距，产业形态仍属相对落后，产业有待升级。经济发展良好，居民消费能力增强，给房地产市场提供有力的购买力支持。产业转移及城镇化发展促进农业人口进城，扩大了房地产市场需求。城市规划向南发展，给本项目地块带来利好。广德县房地产市场概述1、房地产片区划分2、土地供应概况3、商品房去化4、价格走势PART2房地产片区划分房产价值板块对比:政务新城板块＞城区板块＞城北板块＞城东板块城区居住板块——传统商业中心，依托城区的商业配套和区位优势，吸引了部分中高端客户群体。城北居住板块——主要沿太极大道分布，非重点板块，目前楼盘较少。城东居住板块——工业区为主，属于区位价值最低的板块。政务新城板块——城市发展中心，未来行政、商务、居住中心，属高品质潜力板块。发展特点：为广德楼市重点发展板块，目前板块内已聚集了以上海花园洋房等为代表的高品质项目，板块的高端居住属性正在逐渐形成。典型楼盘：卡地亚花园、时代华府、金峰·万象广场等。产品类型：区域内产品形态以小高层、高层为主；产品品质高。产品均价：均价5400元/㎡，处于广德楼市的价格高地，楼盘集中地。土地供应概况——土地供应趋于集中放量规划供应特点：“工业向开发区集中、人口向城镇集中”。主要布局在桃州镇中心城区的主城区片区、东部片区（开发区）和南部片区（高速公路以南片区）。另外在新杭镇、邱村镇、誓节镇、柏垫镇等镇区也将布局多块较大规模的建制镇用地。供应量逐步递增：2005年城乡建设用地面积为9955.85公顷，至2010年调整为10224.79公顷，2020年调整至10217.19公顷，占全县土地面积的比重由4.70%分别调整到4.83%和4.83%。2013年度广德县国有建设用地供应总量中，安排工矿仓储用地219.45公顷，住宅用地66.47公顷（其中：保障性住房用地0.00公顷，棚户区改造住房用地4.23公顷，公共租赁房用地5.57公顷，普通商品住房用地56.67公顷。），商服用地15.49公顷，公共管理与公共服务用地11.04公顷，水域及水利设施用地14.70公顷，交通运输用地13.33公顷。普通商品房按照2.0的容积率估算，本年度供应土地可建住宅113.34万平方米。土地供应2013年，广德政务新城区拟出让地块8块，共计1095.67亩。普通商品房按照2.0的容积率估算，本年度政务新城区拟出让土地可建商品房146.09万平方米。商品房去化广德县商品房销售情况35.936.537.240.720304050602009年2010年2011年2012年商品房销售面积（万平米）广德县商品房去化逐年递增，增幅逐年加大。去化量小于供应量，广德房地产市场存在供大于求现象。价格走势广德县住宅均价走势图250035003800430046005000300001000200030004000500060002007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年均价（元/平）近几年广德县房地产住宅均价逐年上涨，目前广德住宅均价约为5000元/平米。小结广德县房地产市场供大于求，存在一定的去化压力。广德县住宅均价在5000元/平米左右。城市向南发展，政务新城板块是房地产市场价值最高，也是最活跃的板块，目前广德楼盘主要集中在此板块，竞争激烈，以高层、小高层居多。大量江浙地产商进驻广德县，产品品质较高，市场较为成熟，广德县购房者对建筑品质景观等要求较高，不同于一般的区县。项目板块市场及竞品分析1、政务新城板块2、部分竞品分析PART3目前广德主要楼盘都集中在政务新城板块部分竞品分析（数据来源于安庆房产交易网及一手市场调查）雅居天一开发商怀宁县东升房地产开发有限公司岳西分公司项目地址岳西县天仙河路中段占地面积4.77万㎡建筑面积10万M2物业类型多层高层户型面积90-140平米两房、三房销售价格均价4000元/平米销售近况一期300余套，2010年底开盘，已售完。二期400余套，2012年元月开盘，目前只下10余套，为6楼均价3900元左右。三期是延街高层，沿未开盘。紫薇山庄开发商安徽紫薇房地产开发有限公司项目地址中国岳西建设西路117号（原酒厂）占地面积18万平米建筑面积41万M2物业类型小高层高层别墅商铺户型面积89平米创新2+1；113平米创新3+1销售价格住宅：4100-4500元/平米；尚未开盘销售近况一期推1-12号楼，共700多套。该项目形象推广体现高端大气，依山而建，园林景观美不胜收，是岳西唯一一座配套齐全的高档住宅区，送地暖，中央空调，配国际双语幼儿园，五星级酒店，售楼部豪华大气，售楼员统一形象，整体素质较高。瑞城商都开发商岳西县瑞城房地产开发有限公司项目地址岳西县天堂镇莲云快车道与高速出口交汇处占地面积建筑面积42万方物业类型多层、高层、综合体商业户型面积82-220平米销售价格住宅：4100-4500元/平米销售近况项目尚未开盘，价格未定，为岳西第一大盘，紧临高速路口，岳西新汽车站。住宅30万方金翠名园生态居住区，一梯一户，配有国际双语幼儿园，细节彰显品质非凡。商业氛围浓厚，有商业家居广场，商业广场，国际大酒店等天鹅广场开发商岳西县天鹅房地产开发有限公司项目地址天堂镇建设单位西路一号广告语一座广场改变一座城市建筑面积13万方物业类型高层住宅、综合体户型面积95-130平，二房、三房销售价格住宅均价4500元/平销售近况住宅一梯四户，共4万方，33层高层，3栋独栋，居住氛围不佳。地处城市核心，商业繁华滨河广场开发商安徽朋润投资有限公司项目地址在堂镇南冰河西路占地面积建筑面积2.55万方物业类型高层，商业户型面积104-127平销售价格住宅均价4000多元/平米销售近况一期两栋高层，19层，一梯四户，共120套。尚未开盘，预定8.8万抵押10万，下面两层商业作为农贸市场还给政府不对外出售。百川阳光水岸开发商安徽百川投资有限公司岳西分公司项目地址岳西县天堂镇建设东路县农委斜对面占地面积1.5万方建筑面积3万方物业类型小高层户型面积100-130㎡宽居两房销售价格均价4180左右销售近况该项目从去年四月开盘至今销售50套左右，且没签合同，狭小售楼部只有一位售楼员目前在售1#、2#楼，共五栋楼。一次性98折，按揭99折，项目规模较小，且无特点。小结岳西楼盘主要集中在政务新城区，目前县城虽小，市场后期供应较大，雅居天一从10年开始目前消化大半，品质一般，紧临衙前河，居住氛围浓厚，生态品质大盘紫薇山庄聚焦高端，瑞城商都更以商业综合体和30万方住宅成为岳西瞩目之颠，滨河广场和天鹅广场，以高层见长立于城市核心，以上楼盘除雅居天一三期开始蓄客，其它均是首次蓄客，尚未开盘，未来放量较大，竞争激烈。根据推算，政务新城板块楼盘去化平均水平约为20套/月/楼盘。100-120之间的三房客户接受度较高，去化速度较快。以山著称，土地稀缺，建设劈山