房地产估价案例与分析讲义前言

2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析（前言）第1页前言【主要内容】1.对于注册房地产估价师的认识2.《房地产估价案例与分析》考试简介3.《房地产估价案例与分析》考试特点4.基础班授课内容简介5.《房地产估价案例与分析》考试攻略6.各种题型历年考点与应试要点7.关于教材8.考前寄语【内容讲解】1.对于注册房地产估价师的认识作为一名注册的房地产估价师，我深感骄傲。如果想开办房地产估价公司，从事房地产估价业务，首先要成为一名注册房地产估价师。那么大家首先要先参加全国注册房地产估价师考试，四科全部通过，获得房地产估价师资格，然后到相应公司注册，就成为一名注册估价师。相对来说注册较容易，而考试应该是有一定难度的。（1）房地产估价师考试性质☆人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试。☆从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度。房地产估价师执业资格考试工作从1995年开始实施，已经走过18个年头。（2）房地产估价师考试内容1）估价师考试科目考试共四门。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。考试设《房地产基本制度与政策》（含房地产估价相关知识）、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》4个科目。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。2）考试时间资格名称考试日期考试时间科目名称房地产估价师10-12上午9:00－11:30房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）下午14:00-16:30房地产开发经营与管理（自备计算器）10-13上午9:00-11:30房地产估价理论与方法（自备计算器）下午14:00-16:30房地产估价案例与分析（开卷、自备计算器）3）考试结果房地产估价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法。获取执业资格证书的条件是：参加考试的人员，必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目。获得证书☆房地产估价师执业资格证书（考试获得）2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析（前言）第2页☆房地产估价师注册证书（注册后）2.《房地产估价案例与分析》考试简介（1）《房地产估价案例与分析》考试与其他科的关系《房地产估价案例与分析》与其他三科的学习紧密相关，就整个房地产估价师考试相对来说是最难的一门、通过率最低的一门，而且是与实践密切结合、四科中拔高的一科，要求把前边三科的知识综合运用到本科中，融会贯通才能通过案例分析的考试，所以假如考生第一年报考建议在复习好前三科的基础上，开展本课程的学习，不能因为时间不够，放弃第四科，本课程的学习会让你增强前三科的知识记忆，并能很容易通过前三科，经过本课程的培训，以便一次性通过四科考试；如果是往届考生前三科在上一年都通过了，只剩下案例这一科的话，我们的工作量依然是需要翻看前三科的教材，尤其前面的《房地产基本制度与政策》和《房地产估价理论与方法》必须学到很精很熟。（2）《房地产估价案例与分析》考试的题型与题量：《房地产估价案例与分析》这门课总分100分，及格分数线为60分。本课程考试题型主要是问答题（30分），选择题（20分），指错题（40分），改错题（10分）。题型题数分值分值小计题型说明学员考试状态问答题31030请将答案写在答题纸对应的题号下。每个问答题是一个具体的案例场景设置，然后有2-3个问题。根据历年阅卷情况，此题的得分率很惨，学员要么什么也不答，要么答一句；写了一大篇，但没有突出要点，逻辑性不强，甚至前言不搭后语，自相矛盾，失分就在所难免；有不少考生知道怎么答，就是表达不出来，或者表达不合理，白白地丢掉了不应丢的分。单项选择题10220有3-4个案例，每个案例设置3-4个单选选项。每个答案设置一定的陷阱。每个答案2分，分值较重，书上肯定找不到答案，有时学员觉得考得很偏，不知所云，无从下手。续表题型题数分值分值小计题型说明学员考试状态指错题14040下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分。本试题只需指这是本门课的重点，也是本科考试的主要拿分处。考生有时看了一遍一个错误没找到；有时找到多于13处，不知如何排序，写上的没得分，没写上的是答案，二三个错误写到一个空行处，后面正确的可惜丢分。2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析（前言）第3页出错误，不需改正。续表题型题数分值分值小计题型说明学员考试状态改错题11010本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错。此题要在指错的基础上改错，正确的指错了倒扣分，所以也是一个有一定难度的试题。考生有的没有找出错处，有的找错了错处，有的找对了，没有改对等。合计100指错题的估价报告较长，问答题组织答案也比较费时间，单选也不是省油的灯，改错还倒扣分，两个半小时，如果准备不充分，时间相对有点紧。（3）2013年考试出题方向2013年应以历年真题及答案、房地产估价规范、《房地产估价案例与分析》、《房地产估价理论与方法》、《房地产基本制度与政策》教材为重点进行学习。房地产估价实际上就是估价人员把房地产的客观价值认识出来，然后把它揭示出来，科学表达出来，影响房地产价格的因素很复杂，如何找准不同类型的、房地产项目的价格影响因素是重中之重。从以往的考题来看，对于商业用途和居住用途、办公用途、综合用途、在建工程项目；估价目的是抵押评估、转让评估、征收评估是估价考试历年的重点。3.《房地产估价案例与分析》考试特点没有考过和考过本课程的学生都有一种感觉，这门课程无所适从，教材和考试关联并不是很大，不知如何复习，如何下手，不知所措，和前三科不同，本门课程自学是很难通过的，其实这门课是最适合参加培训，系统学习以后，通过考试就不那么难了。（1）考试答题方式---手写与前三科不同，没有答题卡，所有的题都写在一张纸质的卷子上。所以，复习期间要勤动笔，多练字，保证字迹工工整整、卷面干干净净，取得一个良好的印象分。答案先不要慌着写到卷子上，以免再涂改影响卷面整洁。（2）考试形式---开卷前三科考试都是闭卷考试形式，以单选、多选、改错客观题为主，答案在那，需要挑出正确答案，考生需要理解、记住、辨析。而第四科开卷考试，答案不知在哪？可以翻书、翻资料，题型也不同，需要手写、组织语言，题型为问答题、指错题、改错题，都与前几科有明显的不同；即使是单选题也和实际评估案例相结合，综合性强，不是教材上现成的一个知识点，需要多个知识点综合考虑。虽然开卷考试，带的资料使不上劲，时间不够用，与闭卷考试不同，开卷考试必然增加难度。在这一点上，还是闭卷考试容易答一些。但反过来，如果大家通过对这门课的认真学习，高度重视，做好充分准备（细致的资料整理），掌握答题的规律，做的历年题多了，短时间内，这课复习后是最有效果的。（3）考试内容---综合性强2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析（前言）第4页本科综合了《房地产基本政策与制度》、《房地产估价相关知识》、《房地产开发经营与管理》，尤其是《房地产估价理论与方法》三门教材的有关内容，范围广泛且不确定，如果考生想通过《房地产估价案例与分析》课程，就要熟悉房地产的基本制度和政策方面的各个知识点，问答题在很大程度上讲，就是在考大家对相关法律法规文件的正确合理应用。这就要要求广大考生一是要熟知和估价相关的法律、法规、规章、文件、规范、规程、规定，从集体土地征收、建设用地使用权出让与划拨、国有土地上房屋征收、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理到房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税都要熟练合理应用。房地产估价相关知识要熟悉房地产拍卖、保险、物权与债权的内容。同时还要联系到《开发经营管理》当中的一些流程和实践，如房地产开发费用的构成、现金流量与资金时间价值、经济评价指标及其计算方法对于成本法、假设开发法、收益法的计算有直接关系。其中联系最紧密的应该还得说是第三科《房地产估价理论与方法》，四大估价方法结合具体案例，在这一科中得到了具体深入和灵活应用，第三科《房地产估价理论与方法》学得透、准确、到位，并且牢牢掌握房地产估价行业标准《房地产估价规范》，结合每个案例的独特之处，第四科会迎刃而解。（4）考试难度—四门中相对较难很多考生当年第二科《开发经营管理》、第三科《房地产估价理论与方法》都考了80多分，却倒在了第一科《房地产基本政策与制度》或第四科《房地产估价案例与分析》，第四科开卷考试却没通过。当然，经过近十年的考试，我们拥有了一定数量能满足现估价业务的注册房地产估价师，根据行业发展，每年我们都有一个通过率的控制，而房地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。这两科每年的通过率较低，近年第四科通过人数甚至比第一科还低。最低的是04年138人、2008年618人，2011年502人，统计它的一次性通过率大概是3%。当然2009年难度降低，2010年可能是有史以来考试最简单的一次，2011年，难度增加，通过人数降为除2004年以外的最少人数，仅通过了502人，平均到34个省、自治区、直辖市，每个省10多人通过。科目2002200320042005200620072008200920102011房地产基本制度与政策186512231320573432232178518256018933914房地产开发经营与管理6113490363464337294630181042122816242810房地产估价理论与方法54741005041213126279624073170228114521880房地产估价案例与分析565858151381430128751761810471425502全四科通过279759731543321731281612933177525162221通过以上我们可以发现，凡是几年成绩滚动有效的执业考试，在业内有条不成文的规定，就是每年四科考试交替“放水”，四科就卷面而言，不会都难都卡人、也不会都简单，毕竟是有通过率的，所以四科的卷面难度存在不确定性，有一两科相对难来卡通过率，另一两科就相对简单。同一科今年难，明年就可能简单。所以大家有时考房地产估价案例与分析也会看运气儿，碰到难题就背点，但坚持一两次就碰上了简单一些的，通过的机会就大啦。（5）考试试题答案灵活－非标准化《房地产估价案例与分析》考试试题灵活，没有准确统一标准答案，属于开放性答案，如问答题每年得分率都很惨，此题的得分率远低于其它题型，考生普遍反映问答题难度大，不知如何下手做。问答题是对考生分析问题、解决问题能力的考验。作为闭卷考试经过反复学习并不难，因为它有准确、统一的标准答案和精准的考点预测，而房地产估价案例与分析除单选题外，其他题型都没有统一、标准的答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不难了，就是因为找不到才难。需要大家平时多积累、总结，才能在考试时借助以前的资料迅速答上。（6）考试深度－与实践紧密结合2013年房地产估价师网上辅导房地产估价案例与分析（前言）第5页考试中涉及的所有题型几乎都要和某一具体的实例结合，需要考生积攒一定的估价实践经验和分析问题、解决问题、找出答案的能力，很多考生从来没有从事过房地产估价实践活动，但这科也顺利通过了，有的学员从事房地产估价工作数年，可是第四科却答得不理想，因为考试和实践还是有很大出入的，考试就有考试的范围、规律和考试技巧，所以，本课程将和你一起学习实践中的各种估价报告，帮您透彻理解估价报告，找出这科的答题规律和答题技巧，节省您的时间，让您在最短的时间，通过我们讲课反复熟悉实践中的估价报告，更快适应考试，顺利通过本门考试。4.基础班课程简介我们想通过基础班课程的讲解让大家对实践中房地产估价需要掌握的基本概念、房地产估价的基本思路、价值形成规律，估价报告的形成、估价报告的写作，有一个基本的了解，熟悉教材，