房地产估价案例分析第一章房地产估价文书写作

第一章房地产估价文书写作考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。考试要求要求考试掌握本章内容。建议重点把握：本章非常重要，反映估价师的能力1.掌握第二节房地产估价报告的构成要素及其写作；指错题估价报告规范格式，考试知识点多，占分值10-20分2.熟悉房地产估价报告的文字要求。内容讲解第一节房地产估价文书概述一、房地产估价文书的种类及作用完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查看、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节，不同的环节需要有不同的估价文书。概括起来，估价文书主要有以下几种：（一）估价委托书估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项，在这个过程中，估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放入估价报告的附件中。（二）估价委托合同估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时，由估价双方即委托估价方和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同的作用表现在：①建立受法律保护的委托与受托关系；②明确委托人和估价机构的权力和义务；③载明估价的有关事项。（三）估价项目来源和接洽情况记录一个估价机构的估价业务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项目来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。（四）估计作业方案估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就会拟定估价作业方案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能按质、按时完成。（五）估价作业所需要资料清单估价师在进行估价前，需要就估价对象状况、估价目的列出需要的资料清单，以便顺利，准确地评估估价对象的价值。（六）估价对象实地查看记录估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况（包括权益状况）、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影响资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。（七）估价报告估价报告是估价机构出具的关于估价对象的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。（八）估价报告内部审核表为保证出具的估价报告的质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务水平高、经验丰富的估价师对撰写完成尚未出具的估价报告，从形式到内容进行全面、认真、细致的检查，确定估价结果是否客观合理、提出审核意见。为了规范地完成估价报告的内部审核，需要制定估价报告内部审核表，审核人员可以按照审核表逐一对估价报告进行审核，以保证审核标准的一致性、完整性和规范性。（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择等问题产生不同的意见，估价审核人员会对估价结果提出重大修改意见，而这些不同的意见应该进行及时的记录，因为估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录有助于估价机构以及估价师今后遇到同样问题时采取相应的解决办法，同时也有利于估价机构和估价师总结估价经验、促进相互学习、提高估价水平和质量。（十）估价报告交接单估价报告交接单是估价机构完成估价报告向估价委托方出具估价报告或估价师完成估价工作后进行存档时而签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日期、报告数量、交接人等，估价报告交接单可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。二、房地产估价报告写作的文字要求房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成果是通过估价报告体现。估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，是估价机构提供给委托人的“产品”，是给予委托人关于估价对象价值的正式答复，是关于估价对象价值的专业意见和研究报告。因此房地产估价师必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。（一）对词义的要求1用词准确这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结论，不能模棱两可。例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在800元左右。”“大约”这样的词出现在市场分析中是可以的，但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在790～810元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。3.用词不可带有较强烈的感情色彩估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。例如有的估价报告这样写：“该公司上下努力、团结奋进、勇于开拓、奋力拼搏，在过去几年中取得了令人瞩目的成绩。”“工人们大干快上，整个工地呈现出一派热气腾腾的景象。”所述事实不能说与形成估价结论无关，但应该改用比较中性的、冷静的、叙述性的口气。例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”（下面可具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。）这样用数据说话，就比简单地用带有感情色彩的评语有说服力。4.用词简练、标准，不堆砌、不生造例如有的估价报告连用几个“最高级”来形容估价对象，有的估价报告采用一些非标准的用语或是受港台用语的影响。比如将“素质”写为“质素”（香港地区的习惯用法），或是用动词作形容词：“这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引。”（应为：“非常有吸引力。”）（二）对语句的要求1.句子简洁，概括性强估价报告应使用简洁的文字对估价所涉及的内容进行高度概括，句子成分该省的一定要省，不能出现杂揉、赘余等毛病，同时注意句子的完整性以清楚表达所表述的内容。2.搭配得当语义上要符合情理，符合语法规则，同时要衔接。语句与语句之间，意思也要衔接、连贯，不能脱节。3.逻辑严密不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：一是前后没有照应。如前面说了上座率70%，后面计算时又没有考虑进去；前面定下的报酬率是13%，后面又采用15%。二是数据来源没有出处或是有错，如有的估价报告中的房产税、营业税的税率错误。三是判断推理没有充足的理由，如简单地下结论，却没有充足的理由支持该结论。（三）要防止错别字和错漏特别是一些容易混淆的字不能错，例如：坐落（不是“座落”）坐标（不是“座标”）签订（不是“签定”）订货（不是“定货”）好像（不是“好象”）想像（不是“想象”）图像（不是“图象”）其他（不是“其它”）部分（不是“部份”）身份（不是“身分”）成分（不是“成份”）内涵（不是“内含”）账目（不是“帐目”）撤销（不是“撤消”）抵消（不是“抵销”）等等。另外不要漏字，特别是数字不要缺漏，如估价对象最终结果本应为300000却写成了30000。还有，在内地不应使用繁体字，通用的外文译名不要自己另造译名。第二节房地产估价报告写作一、房地产估价报告的构成要素根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：1.封面；2.目录；3.致委托人函；4.注册房地产估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作（7项）房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。1.估价报告名称估价报告名称一般为“房地产估价报告”。房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”、“城市房屋拆迁估价报告”。2.估价项目名称房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位；“××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象的用途。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。3.估价委托人房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如“××贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。4.估价机构房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如“××房地产估价有限公司”为估价机构的全称。5.注册房地产估价师房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。6.估价作业日期房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。7.估价报告编号房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。【例1-1】某房地产估价报告封面写作实例房地产估价报告估价项目名称：广州市越秀区东风路××花园××阁第15层A、B共二套住宅房地产价值评估委托人：广州市×××贸易公司估价机构：广东××房地产评估有限公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2006年7月11日至2006年8月4日估价报告编号：粤评房（1）字第×××××××号（二）目录房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。（三）致委托人函在致委托人函当中，受函方要写明估价委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称（要求盖章）。致函日期一般为报告的出具日期，即估价作业日期的截止年月日。致委托人函应包括以下内容：（1）致委托人函（标题）（2）致函对象：（为委托人的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型和估价结果）（4）致