房地产基本知识

房地产基本知识1、房地产具体指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。在物质形态上，房屋与土地密不可分（广义上的土地即指土地及其地上建筑物及其他地面附着物，当然也就包括房屋），房屋依附于土地，房地关联。因此在经济形态上，房产与地产的经济内容和运行过程也具有内在整体性与统一性。但就我国目前房地产的业务范围而言，它包括归国家所有的城镇生产或非生产用地——城市地产，及附着在其上的城镇生产、生活用建筑和辅助设施——城市房产。农村生产用地、房屋及宅基地等不属于城市房地产的业务范围。国家有尝征用农村土地用于城镇建设时，只有所有权转让过程结束后，才纳入城市房地产业的经营范围。房地产按用途可划分为：居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产和农业房地产五种。2、物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。“物业”一词在国内外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业是单元性的房地产。物业既可以指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。关于物业的内涵，主要包括以下要素：○1已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的楼宇；○2与这些楼宇相配套的设备和市政、公用设施；○3楼宇的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产与地产的统一。3、不动产房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，房地产与不动产是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是与房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。4、房地产业是与土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业，具体内容包括：○1国有土地使用权的出让；○2房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；○3房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；○4房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；○5物业管理：房屋共用设备设施的养护维修并为使用者提供安全，卫生，优美的环境；○6房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产估价体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产的宏观调控。房地产可细分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。5、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、同道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。6、房地产开发的分类○1房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。○2房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手再建工程后继续开发等。7、房地产市场房地产市场是对包括土地出让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。简单地说，房地产市场是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。8、房地产一级市场即土地市场，是指国家管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给承担开发业务的企业；另一种是将国家所有的房地产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产的一级市场一般是土地的一级市场。目前常说的“一级市场”一般是土地的一级商场，即指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“几通一平”的熟地。9、房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位和个人。房地产二级市场一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场，即增量市场。10、房地产三级市场是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让地产交易活动的市场，即存量市场。房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就三级市场行为。11、私房也称私有住宅、私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。12、公房也称公有住房或国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房；一类是不可售公有住房；一类是不可售公有住房。这两类房均为使用权房。其中，归房管局管理的称为直管公房；归各单位管理的称自管公房。13、商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。14、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。15、增量房就是指房屋开发一级市场所开发的新房，是相对于存量房而言的房屋，也包括商品房和经济适用房的预售房和现房。16、已购公房又称为房改房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价格购买的，房屋所有权归职工个人所有，也按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在５年后归职工个人所有。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。17、经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和实用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中的收入家庭的承受能力；适应性质是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。18、集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对位出售。产权也可归单位和职工共有，在持续一段时间后过度为职工个人所有，属于经济适用房的一种。19、廉租房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中低收入者。廉租房的来源主要是腾退得旧公房等。20、货币分房就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式纳入职工工资，称为居民的住房消费基金，变实物分配为工资分配，由职工自己买房或租房。21、成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。22、现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。23、准现房是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收的房屋，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。24、期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房销售在港澳地区称作卖“镂花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。25、二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买售人，并由买受人支付房价款的行为。26、烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾”的情况一般不会发生在房产刚推出销售的时候，而是随着项目的不断推进，一步步显现出来的。27、空置商品房是指房地产开发企业投资建设，取得房地产产权证（大产证）已超过一年的商品房。购买者购买该类房产可以免交契税。28、毛坯房是指商品房交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。29、成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行装修的商品房。30、装修房是指在成品房装修的基础上，对卫生间和厨房进行整体厨卫装修的商品房。31、住宅是指专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。32、商住楼指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起，又称为综合性多功能写字楼。33、商务楼是指供各种商务活动的楼宇，除了办公室以为一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等。但主要部分仍然是办公室。34、办公楼也即写字楼，是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般为普通办公用房。35、工业厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、学校等单位中的厂房都应包括在内。36、仓库指工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。37、商场是指规划为对位公开进行经营的建筑物。38、店面又称门面