房地产相关知识第一章规划知识

2014年房地产估价师考试培训资料低价出售，若需要其他章节讲义、各章练习题、历年真题、通关宝典，请加QQ：541374936详询。本章应试指导：本章内容所占分值除2003年较小，其他各年度占比都超过了房地产估价相关知识的平均分，这说明规划知识这一章在复习中应该重点照顾。本章共有五节，第一节是规划，第二节是城市规划，第三节是城市总体规划，第四节是城市详细规划，第五节是居住区规划。从每一节的考题分布来看，第三、四、五节是复习的重点。本章涉及的有关法律、法规包括：《中华人民共和国城乡规划法》、原建设部令第146号《城市规划编制办法》。复习本章内容的时候，可以结合《房地产基本制度与政策》教材中的第五章内容，“规划设计与工程建设管理制度与政策”。这两章内容都是依据《城乡规划法》，在城市规划的基本概念和内容，城市规划编制与审批方面完全相同。所不同的是“规划设计与工程建设管理制度与政策”主要反映城市规划的“动态”内容，如在城市规划实施管理中，实行报建审批管理和批后管理等；而本章内容主要反映城市规划的“静态”内容，如《城市用地分类与规划建设用地标准》中的土地分类，控制性详细规划的各类指标等。本章复习的重点内容：1.城市规划行政体系包括城市规划编制和审批两个方面，尤其是编制城市规划的两个阶段、城市总体规划的分级审批是考试的重点；2.城市用地分类和依据是考试重点；3.城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类，是考试重点；4.在控制性详细规划体系中，要掌握各种具体指标；5.注意可能出计算题：比如建筑密度和容积率的计算公式。第一节规划概述一、规划简介1.规划的含义：一是描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想；二是行为决策，为实现未来目标或达到未来发展状态作出行动步骤的决策。2.规划的类型：1）国民经济和社会发展规划可分为全国性、省级和城市级规划，分别用于确定全国、省、城市发展的战略目标。该规划除了社会发展的战略目标、重大方针、大的空间部署，一般会对经济社会发展的规划指标进行预测，主要包括：人均GDP，每万元GDP综合能耗、国民收入、财政收入相当于GDP的比例等指标。2）国土规划对国土（自然）资源开发利用、工业、农业、交通布局、治理、环境保护的全面规划。3）土地利用总体规划根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，依法对全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。根据我国行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县和乡五级。总的记忆原则，是要保证耕地保有量不能减少或者低于法定范围。4）区域规划为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署，分为区际规划与区内规划。2014年房地产估价师考试培训资料低价出售，若需要其他章节讲义、各章练习题、历年真题、通关宝典，请加QQ：541374936详询。5）城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。6）城市环境保护规划和城市生态规划城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴。【例题】下列关于规划的表述正确的是（）。A.国民经济和社会发展规划可分为全国性、省级和城市级规划B.根据我国行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县、乡和村六级C.城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划D.详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划E.城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划[答疑编号950787010101：针对该题提问]【答案】ACDE【解析】根据我国行政区划，土地利用总体规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市、县和乡五级。参见教材P2。3.城市规划与其他相关规划的关系城市规划分为城市总体规划和详细规划，而详细规划是总体规划的细化和落实。城市规划与其他规划的关系主要体现在城市总体规划与其他相关规划的关系上：1）城市总体规划与国民经济和社会发展规划的关系，前者是对后者的具体落实。2）城市总体规划与土地利用总体规划的关系，主要是规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。3）城市总体规划与区域规划的关系：区域规划是城市总体规划的重要依据。第二节城市规划概述一、城市规划的含义、作用和任务（一）城市规划的含义（掌握）城市规划就是为了实现城市的经济和社会发展的目标做出下列内容的统筹安排。1.城市性质、规模、发展布局；2.合理利用土地；3.协调空间布局；4.建设的综合部署和安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。（二）城市规划的作用城市规划的作用体现在下列三个层次：1）城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段城市规划是国家控制、维持和发展城市的重要手段。2014年房地产估价师考试培训资料低价出售，若需要其他章节讲义、各章练习题、历年真题、通关宝典，请加QQ：541374936详询。2）城市规划是政策形成和实施的工具从本质上讲，城市规划是一种政策表述，表明政府对特定地区的建设和发展在未来时段所要采取的行动，具有对社会团体与公众开发建设导向的功能。3）城市规划形成了城市未来的空间架构城市规划的主要对象是城市的空间系统，尤其是城市社会、经济、政治关系形态化的和作为这种表象载体的城市土地利用系统。城市规划以城市土地利用配置为核心，建立起城市未来发展的空间结构。（三）城市规划的任务（了解）（1）确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。（2）从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。（3）通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。（4）确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。（5）建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。【2010年真题】《中华人民共和国城乡规划法》中城市规划区是指（）因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。A.城市市区、郊区B.城市市区、城市行政区域内C.城市市区、郊区以及城市行政区域内D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内[答疑编号950787010102：针对该题提问]【答案】D【解析】考核城市规划的基本概念。参见教材P5，结合《房地产基本制度与政策》的相关内容。二、城市规划体系包括三个基本方面：规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系。（一）城市规划法律体系我国的法律制度体系由法律、法规、规章和规范性文件构成。城市规划法律体系包括基本法律（主干法）及配套法规或规章、专项法和相关法律法规等。主干法：2008年1月1日起施行的《城乡规划法》，其主要内容是有关城乡规划分类、规划行政、规划编制、以及布局安排和建设控制等的法律条款。相关法律、法规和规章：《土地管理法》、《环境保护法》、《城市房地产管理法》、《文物保护法》、《公路法》、《建筑法》、《标准化法》、《消防法》等。（二）城市规划行政体系（熟悉）城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。我国实行城市规划编制和审批的分级管理体制。1.城市规划的编制城市、县、镇人民政府编制相应的总体规划和详细规划。城市人民政府——编制城市总体规划和详细规划，大、中城市编制分区规划。2014年房地产估价师考试培训资料低价出售，若需要其他章节讲义、各章练习题、历年真题、通关宝典，请加QQ：541374936详询。县人民政府——编制县政府所在镇总体规划和详细规划。镇人民政府——编制其他镇总体规划和详细规划。2.城市规划的审批（1）由国务院审批：直辖市、省、自治区首府城市、国务院指定城市；（2）其他城市、镇：报上一级人民政府审批；（3）分区规划和详细规划一般由市人民政府规划行政主管部门批准。【例题】在下列城市中，城市总体规划需要经过国务院审批的有（）。A.直辖市重庆B.湖南省会长沙C.西藏自治区首府拉萨D.河北省地级市廊坊E.浙江省县级市义乌[答疑编号950787010103：针对该题提问]【答案】ABC【解析】直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。参见教材P7。（三）城市规划运作体系，包括具体编制、规划实施控制两个方面。1.城市规划具体编制：（1）城市规划具体编制分为两个方面：城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。战略性发展规划的编制主要包括城市总体规划，其任务是制定城市的中长期发展战略目标；实施控制性规划的编制主要包括城市详细规划，其任务属于操作层面的具体安排。（2）根据编制的深度和内容，城市详细规划可以分为：1）控制性详细规划，是以城市总体规划和分区规划为依据，确定土地使用性质和强度指标、道路和工程管线的控制性位置、空间环境的控制；2）修建性详细规划，是以城市总体规划、分区规划和控制性详规为依据，指导建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。2.城市规划实施控制城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式。需要注意的几个知识点：总的原则是规划在先，规划许可和办理建设用地规划许可证是先决条件。（1）《城乡规划法》规定，任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证；（2）土地使用权出让的：规划条件要写入出让合同中；没有规划条件的不得出让；在2014年房地产估价师考试培训资料低价出售，若需要其他章节讲义、各章练习题、历年真题、通关宝典，请加QQ：541374936详询。签订国有土地出让合同后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取“建设用地规划许可证”；（3）规划主管部门不得擅自改变规划条件；没有规划条件的出让合同无效。【2008年真题】任何开发建设项目部必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。（）[答疑编号950787010104：针对该题提问]【答案】√【解析】《城乡规划法》规定：任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证。参见教材P8。【例题】下列关于城市规划实施控制，表述不正确的是（）。A.规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效B.城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件C.未确定规划条件的地块，可以有条件地出让国有土地使用权D.对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件[答疑编号950787010105：针对该题提问]【答案】C【解析】未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。参见教材P8。三、城市规划管理系统（了解）城市规划管理系统是城市规划管理的具体体现，由以下相互联系的四个子系统组成：1.城市规划决策系统，即城市规划的编制和审批系统，主要负责制定城市规划。2.城市规划执行系统，即城市规划实施管理系统，是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的，管理工作贯穿于建设的全过程。3.城市规划反馈系统，即规划实施的监督检查管理系统，查处违法用地、违法建设；4.城市规划保障系统，即组织、人员、机制、体制、法制等保障条件。【2007年真题】下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是（）。A.城市规划的制定B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查D.城市规划法律法规的制定2014年房地产估价师考试培训资料低价出售，若需要其他章节讲义、各章练习题、历年真题、通关宝典，请加QQ：541374936详询。[答疑编号950787010106：针对该题提问]【答案】D【解析】城市规划保障系统，即组织、人员、机制、体制、法制等保障条件。参见教材P9。第三节城市总体规