房地产调研报告5_5

第88页7.目标客群调研分析7.1经营商户调研分析7.1.1大型商场之目标商户调研由于大型商业物业将面临长期经营和管理等诸多问题，项目运作初期物业建设品质是否与各零售商之要求相互吻合显得至关重要，是其能否成功经营发展的关键因素。因此，为了使本项目物业之商业概念符合零售商的相应要求，我司针对根据调研初步确定之目标商户进行了专项访谈，以求为本项目大型商业物业市场定位、产品设计提供指导性建议。调研访谈中，我司主要针对各零售商对商业物业店铺之相关要求展开，重点内容包括店铺需求面积、可接收之租金水平及相应之特殊技术要求等。图表57：大型商业物业店铺商户要求统计表商品类型品牌名称可承受租金水平店铺要求特殊要求行业标准时装淑女屋固定租金，70-80美元/月/㎡使用面积100㎡-使用面积应在100-200㎡之间为宜EQ:IQ扣点租金，约25%使用面积约100㎡，位置较好，应与其它高档品牌相邻-宝姿固定租金或扣点租金可视性较好的首层位置，周边必须是国际知名品牌-化妆品郑明明25%的扣点使用面积10㎡左右-高档：使用面积30㎡；中档：使用面积15㎡大宝10-20%的扣点长度为3米的柜面2个-嫣妮18-20%的扣点使用面积20-30㎡，位置最好在进入商场第二排灯光亮度不低于100-150瓦/㎡运动服装李小双25%的扣点租金使用面积30-60㎡，选择体育休闲经营区域的主通道-专柜：使用面积50-100㎡；专卖店：100-400㎡；SPORTS100:1000-10000㎡之间不等运动100扣点租金或固定租金；约25%的扣点使用面积在1500-5000㎡之间，最大为10000㎡；层高4米；位置要求为商场中的独立区域-休闲服装扣点租金使用面积80-100㎡；首层，同类商品区域-使用面积80-150㎡之间不等电子类摩托罗拉3%的扣点使用面积100-200㎡，同时要求位置较好-使用面积100-300㎡之间不等第89页商品类型品牌名称可承受租金水平店铺要求特殊要求行业标准钟表类西铁城10-20%的扣点使用面积40-100㎡；首层-专柜：10㎡；专卖店：40-100㎡药房金象大药房最高可承受50元/天/㎡；10-20%的扣点使用面积100㎡以上；地下一层或首层-使用面积100㎡以上咖啡厅星巴克8-10%的扣点使用面积100-200㎡；首层，在主要通道附近；吊顶后层高要求在2.5-2.8米之间-使用面积100-200㎡之间不等主题餐厅EliteConcepts固定租金或扣点租金；10%的扣点；租期一般为10年使用面积1600㎡左右；层高4米；位置可以为地下或顶层-使用面积大约在500-2000平方米不等珠宝首饰周大福15%的扣点要求与化妆品、女装组合-使用面积30-100㎡之间不等影院UACinemaCircuit18%的扣点；可接受50000元/月物业管理费用使用面积3000㎡左右，6-10幕；层高11米，净高8米-使用面积应在3000-5000㎡之间不等保龄球DalianBingshanP&ACoLtd-BowlingCentres-12-16个球道，独立的保龄球中心约40个球道；球道尺寸为40*2米；球场装修需要2-3个星期--溜冰场DalianBingshanP&ACoLtd-IieRink20-26%的扣点；通常需要发展商70%投资封闭的圆形剧场；3-4层中庭；40*20米或45*23米左右的规格-使用面积约在500-1000㎡之间不等西式快餐日餐肯德基7-8%的扣点使用面积350㎡左右；首层或地下一层+首层或地上二层+首层；吊顶后层高不低于3米；招牌长度不低于15米每天20吨水；电力250千瓦；承重约为450公斤/㎡；有独立的排烟管道使用面积应在150-500㎡之间不等麦当劳3-8%的扣点；因位置不同，1-20元/天/㎡不等使用面积400㎡左右；吊顶后层高不小于2.7米；首层，有独立出入口水、电、排烟吉野家5-8元/天/㎡使用面积300㎡左右；首层或一、二层；形象展示窗不小于8米-元绿回转寿司东方店：租金为40-60美元/月/㎡使用面积150-200㎡；吊顶后层高不小于2.8米；空调系统稳定；可视性较好-第90页商品类型品牌名称可承受租金水平店铺要求特殊要求行业标准超级市场家乐福2-3%的扣点总面积2-3万㎡，单层面积8000㎡以上；层高6米、柱间距9米；首层和地下一层，有独立出入口；300个免费停车位；-大型：使用面积10000-30000㎡；中型：4000-6000㎡；小型：300-400㎡华润超市2元/天/平方米根据规模使用面积4000-30000㎡不等；首层或地下一层；层高4.5-5.5米，进深65米；200以上停车位用电4500千伏；有独立的垃圾房和两部电梯屈臣氏6%的扣点首层和地下一层；独立门面；吊顶后层高3.5米用电100千瓦旺市百利1.5元/天/㎡使用面积10000㎡；地下一层、首层为首选位置，二层可以考虑每天用水100吨；用电量2500千伏安7.1.2临街商铺之目标商户调研由于各经营商户在经营业态类型、管理方式等方面有一定的不同，各业态的经营商户在选择适合自己类型的商业物业方面，存在着较大的差异性，同时对选择物业产品品质要求较高。针对各个行业选择商铺的不同需求，我司结合本项目商业配套部分、临街商铺部分对各零售业态的基本状况、意向要求、面积需求、租金承受水平及其他相关要求等内容进行了针对性调研。7.1.2.1便利店便利店具有营业时间长、服务功能强的特点，对方便社区居民购物起着积极作用,有很好的社会效益和经济效益。就本项目具体情况而言，社区体量规模较大，居住人口较多，其社区居住人群的购物力度可想而知，便利店作为社区配套是必不可少的，能够使社区居民的日常生活需求非常方便的得到满足。从另一方面考虑，便利店进驻本项目社区，将大大提升社区物业的整体服务品质，是体现社区配套完备程度的重要标志之一。而且，便利店选择经营商铺的要求也并不是很高，对建筑结构及硬件设施要求的局限性较小，选择商铺的格局范围较广。第91页图表58：便利店开店要求统计表面积要求标准80—150平方米电力要求要求有动力店保证电力25千瓦以上选址要求要求在小区、居民区、主要街道选择楼层要求首层租金水平1.8—2元/天/平方米其他相关要求要求有独立的广告位；必须是产权单位；可以开据发票（因为是由支票结算）；房屋必须是框架格局，永久性建筑；合同至少五年7.1.2.2美容美发店随着广大消费人群生活水平的逐步提高，对于其自身外表的形象格外的关注，消费人群对美容美发的消费在总消费额所占比例中正逐步增加，美容美发已经发展成为社区必备的配套设施，尤其是女性对于美容美发方面的消费极其热衷，是美容美发行业的主要目标消费人群，同样是本项目社区配套商业的重要组成部分。图表59：美容美发开店要求统计表面积要求标准80—200平方米电力要求民用电选址要求选择在居住区、小区附近、主要干道选择楼层要求一层、二层租金水平3—5元/天/平米其它相关要求必须有较为合理的上、下水设施7.1.2.3眼镜店目前，人们对眼睛的保护意识日益增强，各种档次的眼镜店为不同层次的消费人群提供了全方位的服务，满足了不同消费者之消费需求。就本项目社区周边商业现状而言，较为缺乏各种档次之眼镜店供应。因此，较之消费人群的消费档次及客源总量将一定规模的眼睛店引入社区，这一匮乏局面将得到大大改观，大量居住消费人群在满足自身消费需求的同时，将给眼镜店提供足够的客源支持。此外，眼镜店选择商铺的要求条件并不很高，便于统一的招商、安排和管理。第92页图表60：眼镜店开店要求统计表面积要求标准60—150平方米电力要求民用电选址要求选择在居住区、小区附近、商场选择楼层要求一层，层高3.8米以上租金水平5元/天/平米其它相关要求广告位、上下水、门面宽敞7.1.2.4健身房随着全民健身的逐步展开、消费者消费理念、生活理念的不断提升，健身房对社区配套服务来讲至关重要。由于北京市“非典”时期给人们带来的深远影响，人们在选择社区的同时越来越关注社区的健身房等配套设施，健身房将成为社区完备配套的重要表现。结合本项目及周边区域分析，健身房等体育设施十分缺乏，区域内有效的消费客群完全没有被有效的利用起来。本案将健身房植入社区，使社区内居民以及周边居住客户的强身健体需求得到充分满足，将对本案的整体社区配套形象体升起到一定的促进作用，同时可获得较为稳定的租金收益。图表61：健身房开店要求统计表面积要求标准500—2000平方米电力要求民用电选址要求选择在写字楼或成熟社区选择楼层要求物业的地下一层至地上五层，层高3米以上租金水平1—2.5元/天/平米其它相关要求要求大开间、通风系统良好、明显广告标示7.1.2.5餐饮2002年北京市上半年实现餐饮业零售额为72.8亿元。中式正餐目前仍占主要地位，截止2002年6月底，全市共有中式正餐馆3590家，占全部餐饮企业的74.4%；快餐行业通过连锁经营的方式迅速占领市场，以其中低档的价格，快捷服务模式满足了广大上班族的日常饮食的要求，中式快餐如马兰拉面、永和豆浆、西式快餐如肯德基、麦当劳等，发展十分迅速。除正餐、快第93页餐以外，小吃、茶馆、酒吧、其他餐饮业态的共同发展形成了餐饮业多种经营的现状格局。本项目区域影响范围内餐饮业分布较多，但整体档次、类型相对较差，区域此类消费潜力十分巨大，因此我司建议本项目商业物业应根据市场需求状况，利用一定空间、一定体量重点发展餐饮、娱乐等业态。图表62：餐饮类开店要求统计表行业面积（平方米）租金（天/平米）意向要求其他品牌中式正餐300-8002.5-3.5元隔油池、天然气、排烟排风、上下水、新风、电力营业时间较长、车位俏江南、渝乡人家西式正餐400-12006元以内动力电、上下水、排烟排风、天然气、新风广告位、车位、双路电、承租期5年以上莫斯科餐厅、西里亚里意式餐厅日本料理300-4006-8元上下水、排烟排风广告位、承租期5年以上、中高档酒乃泷、松子、江户川韩国烧烤200-4004元上下水、排烟排风承租期5年以上三千里、雪岳山中式快餐200-4004-4.5元上下水、排烟排风承租期5年以上永和大王、红高粱西式快餐200-4008元首层或地上1层+2层或地下1层+首层、排烟排风、上下水承租期5年以上、对门面宽度和楼板承重有一定要求麦当劳、肯得基、好伦哥日式快餐200-4004-5元上下水、排烟排风首层或地下一层、广告位吉野家、面爱面西饼店60-2005元以内上下水、电力、排风排烟冷藏设施好利来、上好佳咖啡馆100-2004.5元以内电力、上下水背景音乐、可露天经营雕刻时光酒吧100-2004.5元以内电力、上下水晚间营业时间较长河水、男孩女孩茶馆150-4004-4.5元上下水、独立开门、位于1层至三层、隔音好中高档消费五福茶艺馆、茗仁茶艺馆饮品店100-3004.5以内上下水、电力、排风排烟不含酒精饮料仙踪林7.1.2.6其它行业之相关要求根据本项目社区商业实际之需求状况，我司针对相应之行业进行了较为全面的调研和资料整理工作，除上述餐饮、便利店、眼镜店、健身房等配套物业第94页需求外，社区之其它行业需求如下图表所示，其中主要包括KTV娱乐、电讯器材、宠物商店、花店、口腔门诊等。图表63：其它行业之开店要求统计表要求行业面积电力选址楼层租金其它要求药店标准150-400平方米民用电常驻人口、人流量较大区一层或二层层高3米4.5—5元/天/平米承租3年以上，除商场外要求独立门面，300-500米内无药店，产权必须归业主所有花店标准10-30平方米民用电成熟社区周边一层临街商铺4.5—5元/天/平米独立门面，要求通风良好，承租期不超过三年影楼标准70-120平方米民用电商业氛围浓重地段一层或二层4元/天/平米独立门面，广告位，橱窗展示，承租期3—5年冲印标准30-80平方米动力电社区周边物业底商首层，超市进出口4-6元/天/平米独立门面，机器安装位置需增加通风口口腔诊所标准100-200平方米动力电人流量较大，高档物业周边一层，层高3米以上3-6元/天/平米独立门面，停车位、广告位宠物