投资估算方案凤岭5.18

1德利·龙湾项目投资估算方案1、投资估算方案说明1）项目地址本项目位于南宁市凤岭北佛子岭南侧，东面为金菊路，南面为24米城市规划道路，西面为玉兰路，交通发达，配套完善，人口密集。2）地块各项指标项目地块分为A.B两个地块，其中A地块用地面积21647㎡，约32.6亩，B地块用地面积46245㎡，约69.37亩。A地块于2009年10月已取得土地使用权正，证号：南宁国用（2009）第513850号，用地性质为居住兼商业，容积率1.5，绿地率35%，建筑密度40%。规划总建筑面积41562㎡，计容积率建筑面积32470㎡，不计容积率建筑面积9091㎡.其中商业面积4870㎡，住宅面积27380㎡，公建面积220㎡.（因该地块属于补偿用地，容积率偏低，我公司已申请将容积率调至6.4，政府部门已同意我公司申请，资料正在完善之中，调整后各项指标为：总建筑面积178371.3㎡，计容积率面积：138540.8㎡，不计容积率面积39830.5㎡，建筑占地面积：4329.4㎡，容积率6.4，绿地率48%，建筑密度20%，商业面积:13854.8㎡，住宅面积：124686.72㎡，公关配套面积：270㎡，停车位1108个）。B地块于2010年3月18日竞拍取得，竞拍价680万元/亩，总地价4.72个亿。用地性质为居住商业、办公、酒店。容积率2.0，绿地率230%，建筑密度30%，规划总建筑面积124861㎡，计容积率建筑面积92490㎡，不计容积率建筑面积32371㎡.其中商业面积27747㎡，办公面积23122㎡，酒店面积27747㎡，住宅面积13523㎡，公建面积350㎡.3）项目定位AB地块统一规划建设“东盟珠宝玉石城”集旅游、休闲、购物、娱乐为一体，打造成为全广西唯一的大型珠宝玉石器市场，立足广西，辐射全国及整个东南亚国家，商机无限。该项目位置目前是南宁市重点发展区域，处在高端住宅区，在以航洋国际城、华润万象城、东盟商务区三大商业核心形成的：“南宁东新商圈”范围之内，交通四通八达，生活配套设施齐全，居住氛围浓厚，消费者认可度极高。2、投资估算说明2.1投资估算取费标准本项目投资估算中的政府报建费的收取按照南宁市建设规划委员会的取费标准，其余收费项目按照同类项目的成本概预算标准收取。各项取费标准如下（见表2-1）：3表2-1投资估算取费标准序号项目取费标准1.土地费用实际获得土地发生额，含竞拍费2.前期费用2.1-2.5之和2.1土地拆迁补偿费2.2土地勘探1.5元/平米2.3土地平整12元/立方2.4设计费16元/平米2.5报建费2.5.1-2.5.15之和2.5.1城市配套费建安费的1.5％2.5.2规划技术服务费2.5.3.1-2.5.3.2之和2.5.3.1商业1.6元/平米2.5.3.2住宅0.96元/平米2.5.4白蚁防治费1.6元/平米2.5.5劳保费建安费的2％2.5.6质量监督费建安费的1.8‰2.5.7墙改费保证金8元/平米2.5.8散装水泥保证金1元/平米2.5.9工程招投标代理费建安费2.5‰2.5.10垃圾处理费3.8元/吨2.5.11施工图审查费1元/平米3.工程费用3.1-3.2之和3.1市政配套费3.1.1-3.1.3之和3.1.1硬地工程费60元/平米，含主题广场、道路3.1.2绿化工程费40元/平米，含水体、环艺、绿化3.1.3基础设施建设费30元/平米，供水、电、气、电信工程3.2建安工程费3.3.1-3.3.7之和3.2.1小高层11000元/平米3.2.2高层21300元/平米3.2.3非人防地下室工程1000元/平米3.2.4人防地下室1700元/平米3.2.5人防异地建设费建筑底层面积X1500元/平米3.2.6物业用房2000元/平米4.不可预见费前期费用和工程费用3%5.营销费用5.1-5.2之和5.1营销代理费销售额1.5%5.2广告推广费销售额1.5%6.管理费用6.1-6.2之和6.1运营管理费工程费用的2％6.2项目监理费工程费用的1.0％7.总投资1-6之和43项目投资估算3.1规划指标表3-1规划指标表地块主要规划指标汇总表(投资测算,按各类建筑不同的造价成本计算面积)序号指标内容单位数值备注1净用地面积㎡678922总建筑面积㎡A+B=178371.3+124861.5=303232.83计容积率建筑面积㎡138540.8+92490=231030.84建筑占地面积㎡4329.4+13873.5=18202.95物业及配套用房㎡270+200=4706住宅㎡124686.72+13523.5=178210.226.1商业㎡13854.08+27747=41601.087不计容积率面积㎡39830.5+32371.5=722027.1地下室面积㎡39830.5+32371.5=722027.2办公㎡23122.57.3酒店㎡277477.4设备房面积㎡270+200=4707.5架空层面积㎡22529.5x20=4505.98容积率—3.49建筑密度%2810停车位个140010.1地下停车个100010.2室外停车个40011绿化率%3012应建人防面积㎡22529.553.2可售物业统计表3-2可售物业统计表序号物业类型单位数量备注1高层住宅㎡178210.222商业㎡41601.082.1商业一层㎡18303.082.2商业二层㎡232982.3酒店㎡277472.4办公㎡23122.53停车位个14003.1地下停车个10003.2室外停车个4003.3投资估算表3-3投资估算表费用名称单位造价（元/㎡）工程量(万㎡)总造价（万元）备注1.土地费用8.38161.1.地价6.941.1.1A地块2.22亿1.1.2B地块4.72亿1.2契税14161.3增容1.3亿估算2.前期费用3202含312万保证金（可退）2.1前期顾问费暂不计2.2土地勘探1.5452.3方案设计费2552.4施工图设计费302.5报建费含万保证金（可退）2.5.1城市配套费360建安费的1.5％2.5.2规划技术服务费2.5.2.1商业1.5.8.32.5.2.2住宅0.9614.52.5.3白蚁防治费1.6482.5.4劳保费480建安费的2％2.5.5农民工工资保障8080万（可退）6金2.5.6质量监督费43.2建安费的1.8‰2.5.7墙改费8.0202保证金（可退）2.5.8散装水泥保证金1.30保证金（可退）2.5.9人防费建地下人防，免交2.5.10工程招投标代理费60建安费2.5‰2.5.11垃圾处理费3.8030估算值2.5.12施工图审查费302.5.13其它100估算值3.工程费用3.98亿3.1市政配套费3.1.1硬地工程费150.00320含道路、广场，按31％估算3.1.2绿化工程费，含园林250680含水体，按规划条件按占地面积的40％计算3.1.3基础设施建设费30.0090供水、电、气、电信工程3.2建安工程费土建10002.8亿3.2.3非人防地下室工程1500.0036753.2.4人防地下室2000.0050004.不可预见费5005.营销费用70005.1营销代理费37635.2广告推广费32376.管理费用17006.1运营管理费10006.2项目监理费2006.3其它管理费5007.总投资13.42亿73.4销售收入测算表3-4销售收入测算表数量（万㎡）单价销售额（万元）1住宅17.828000.元/㎡14.23亿2商业4.162.1商业一层1.8320000.元/㎡3.66.亿2.2商业二层2.3313000.元/㎡3.亿2.3酒店·2.7810000元/㎡2.78亿2.4办公2.3110000元/㎡2.31亿3停车位3.1地下产权停车位600个80000.元/个48003.2地下无产权停车位40020000.元/个8004销售收入26.54亿3.5经济效益测算表3-5经济效益测算表项目地块单位金额备注销售收入亿元26.54亿总投资成本亿元13.42亿毛利润亿元13.12税金亿元3.45亿按13%估算净利润亿元9.67亿