拆迁工作指南介绍~

拆迁工作简介泛华建设集团有限公司城市开发部拆迁工作的定义拆迁是指根据城市建设和国家经济发展的需要，取得房屋拆迁许可证的单位，对项目规划用地范围内的房屋及其附属物进行拆迁，并依据法律、法规对被被拆迁人进行补偿、安置的活动。拆迁工作的特点1、行政许可性：拆迁许可证是房屋拆迁的合法凭证，房屋及附属物拆迁工作必须取得拆迁许可证后方可进行。2、涉及多个拆迁主体：拆迁工作涉及有拆迁人、被拆迁人、承租人、政府主管部门等。3、行政命令与民事协商相互交叉：应国家建设需要，经法定程序批准而进行的房屋拆迁，拆迁人与被拆迁人之间存在一种行政命令与被命令、决定于被决定的关系；但是在拆迁过程中，涉及到利益问题，拆迁当事人之间是平等的民事主体关系，房屋拆迁既有行政法律性质，又有民事法律性质。4、群众性：房屋拆迁涉及到老百姓的切身利益，事关城市建设、经济社会发展和社会稳定。拆迁补偿安置一方面要遵循市场经济规律，而另一方面又要顾及被拆迁群众收入水平较低、住房条件简陋、下岗失业、残疾等社会弱势群体的生活状况。拆迁的基本形式1、自行拆迁：具有拆迁资质的拆迁人自己进行拆迁并对被拆迁人进行补偿和安置的一种拆迁形式。2、委托拆迁：指拆迁人将房屋拆迁、补偿安置工作委托给有房屋拆迁资格证书的拆迁公司进行的拆迁方式。受委托的拆迁公司应与拆迁单位签署委托合同，拆迁人应自拆迁委托合同签订之日起15日内将委托合同报主管部门备案。拆迁的原则和一般流程一、拆迁工作的原则：1、符合城市规划的原则2、有利于旧城改造的原则3、有利于生态环境的原则4、有利于文物古迹保护的原则二、拆迁的基本流程：房位拆迁实施的程序可以归纳为5个环节：前期准备、获得拆迁许可证、拆迁实施、拆迁后期处理、结案一、拆迁公示办理拆迁公示是建设用地单位依建设用地规划许可文件或征占地批准文件向房屋拆迁管理部门提出申请，区县拆迁管理部门通知相关部门暂停办理有关事宜，并在拆迁范围内公示。1、国有土地（87号文）：一级开发单位持建设项目批准文件、建设用地规划许可文件、国有土地使用批准文件到区县建委办理拆迁公示。拆迁范围确定，暂停办理（1）新、改、扩建房屋；（2）房屋租赁；（3）改变房屋、土地用途。暂停期限不超过1年，如需延长暂停期限，由一级开发单位提出申请，经主管部门批准可延长，延长暂停期不超过一年。2、集体所有土地（124号文）：一级开发单位持征占地批准文件，向区县主管部门申请在用地范围内公示并暂停办理下列事项（1）新批宅基地及其他建设用地；（2）审批新、改、扩建房屋；（3）办理入户，婚姻、出生、回国、军人退伍、经批准的投靠的直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等除外；（4）核发工商营业执照；（5）房屋、土地租赁；（6）改变房屋、土地用途。延长期限规定同国有土地一致。二、确定拆迁、评估单位1、拆迁人在取得《房屋拆迁许可证》或“房屋拆迁价格评估通知书”后，应当委托具有拆迁评估资质的评估机构对被拆迁人进行评估，并签订《房屋拆迁评估合同》。2、拆迁委托实施单位确定：（1）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目（2）使用国际组织或者国外政府贷款、援助资金的项目（3）户数在500户以上或者拆迁总费用在8000万元以上的项目以上三种项目必须通过招标形式确定拆迁实施单位。拆迁公司三种等级资质企业承接业务限制资质等级拆迁专业人员数项目负责人注册资本承接单项规模同时承接项目数同时承接总户数三级〉10〉1200万《200户《2《400户二级〉20〉2400万《300户《3《1000户一级〉40〉3600万《4《4000户三、入户调查及测量入户调查与拆迁评估是编制拆迁计划和拆迁方案的基础，在办理完拆迁公示后，建设单位委托评估、拆迁单位进行评估和调查摸底工作。入户团队由甲方、拆迁单位、评估单位和居委会、村委会成员组成。1、入户调查：入户调查的主要内容包括对房屋权属、使用权状况、被拆迁人家庭、年龄、职业、性格、社会背景等情况进行了解登记。2、测量：（1）流程：制作登记项目表格模板；房屋调查登记；丈量；登记；确认签字。（2）房屋调查内容：包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、权源、产权纠纷和其他权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。（3）现场测量：房产面积测量依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行，房产面积测算一般指水平面积测算，分为房屋面积测算和用地面积测算两类。3、房屋权属调查、房屋面积、用地面积的测量及附属物登记后，评估丈量人员都要报与被拆迁人确认，并让被拆迁人签字确认。4、测量人员应做好实地查勘记录，拍摄影像资料，对于被拆迁人拒不签字的，应当由除拆迁人和评估机构外的无利害第三方见证，并在估价报告中作出相应说明。四、拆迁评估1、国有土地房屋拆迁评估：（1）住宅：住宅房屋拆迁补偿价=（基准地价*K+基准房价）x被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价其中K是容积率修正系数，依照《房屋拆迁容积率修正系数表》来确定（2）非住宅：非住宅房屋拆迁价格=区位价格xK1xK2xK3x建筑面积+地上物补偿价。K1为容积率调整系数，K2为房屋原用途调整系数，K3为规划用途调整系数。2、集体土地房屋拆迁评估：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价x宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价（1）宅基地区位补偿价：由区县人民政府以乡镇为单位，参照一定时间一定区域普通商品房均价、城市规划等综合情况公布。（2）房屋重置成新价：指一定时间、区域内被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，（3）宅基地面积认定：宅基地面积应当经合法批准的，其不超过控制标准。未经批准的宅基地不予认定，合法批准的超出标准的部分不予补偿，但1982年以前批准的超出控制部分可依据各区县规定适当补偿。以北京为例，户均宅基地面积，原则上统一按照0.3亩（200平米）计算。集体土地的非住宅拆迁可参考国有土地非住宅拆迁计算。3、评估估价公示与复核：估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并现场说明；公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户报告。拆迁当事人有异议的，自收到评估报告之日5日内，可以原评估机构书面申请复核估价（5日内给予答复），也可另行委托估价机构评估（10日内出具评估报告）。4、拆迁评估鉴定：被拆迁人对复核结果仍有异议的，自收到答复5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房屋价格评估专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会自收到申请10日内，指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定，并出具书面鉴定意见。五、拆迁计划及方案土地一级开发实施单位根据拆迁评估和入户调查情况，结合项目安排，按拆迁政策编制拆迁计划和拆迁方案。1、编制拆迁计划：内容包括项目概况，拆迁范围、方式，搬迁期限，工程开工竣工时间。2、编制拆迁方案：（1）项目基本情况；（2）拆迁范围、方式、期限、委托评估等内容；（3）被拆迁房屋及附属物基本情况（4）补偿安置方式及其主要内容（5）拆迁补助办法，依据法律法规说明，是否回迁，区位补偿价确定，补偿标准、依据、奖励政策。（6）需要回迁的，编制回迁房建设方案（7）市政基础设施补偿方案及标准（8）其他地上物补偿标准（9）涉及文物保护方案、其他应于明确的内容六、拆迁许可证1、办理拆迁许可证需要提交资料：（1）城市土地：•建设项目批准文件•建设用地规划文件•城市房屋拆迁资格证书•办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明•拆迁计划及方案•法律法规明确规定的其他材料（2）集体土地•用地批准文件•规划批准文件•拆迁实施方案、计划•安置房屋或者补偿资金的证明文件2、拆迁单位向所在地拆迁主管部门申报房屋拆迁许可证申请拆迁许可证受理人员接件初审返回转科长审核主管局长审核主管区长审核制证发证1、主管部门应自收到申请30日内完成审核工作，符合条件的给予颁发拆迁许可证。2、主管部门在颁证同时，应将拆迁许可证中内容以公告的形式在拆迁范围内予以公布，拆迁公告应征拆迁范围内粘贴。3、拆迁许可听证：拆迁项目涉及300户以上的，由主管部门组织拆迁申请人、被拆除房屋所有人及相关代表参加。重大拆迁许可听证，由拆迁主管部门颁发《拆迁许可证》前听证。并出具《房屋拆迁听证意见书》。4、拆迁延期办理：拆迁人在规定时间内未完成拆迁的，在期满前15日向发证机关申请延期，延期不超过6个月，最长不超过1年（一共两次延期）。七、拆迁实施1、拆迁现场管理：拆迁现场必须设置临时办公地，作为公示相关信息、现场接待被拆迁单位及居民、提供政策和业务咨询、接受监督举报的场所。严禁采取恐吓、胁迫、停水、电、气、暖、阻碍交通及骚扰等手段，因市政部门拆除或者迁移相关市政设施，需提前告知相关单位和住户。2、拆迁结案：拆迁完成后，那个对项目拆迁工程进行结案处理，结案后标志此项拆迁工程结束，由拆迁人申请，经办人现场踏勘后盖章，并将该拆迁项目的所有资料归档后即完成结案。拆迁人应在结束后1个月内向主管部门办理结案手续。八、拆迁补偿拆迁补偿方式：•货币补偿•产权调换一般情况下，被拆迁人可以自由选择补偿方式，但以下两种情况除外：（1）公益事业房屋的附属物，不做产权调换，直接货币补偿；（2）被拆迁人与承租人解除租赁关系打不成协议时，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租。•重建九、拆迁安置1、城市房屋拆迁安置：•拆迁安置房•拆迁安置补助费：（1）搬迁补助费：在过渡期间，被拆迁人自行安排住处的，拆迁人应支付临时安置补助费；被拆迁人使用拆迁人提供周转房的，拆迁人部支付临时安置补助费。（2）住房困难户拆迁安置补助费（3）自建房住户拆迁安置补助费（4）经营性房屋的停产停业补助费（5）提前搬迁奖励费2、宅基地上的房屋拆迁补偿：•房屋安置宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可另行审批宅基地。•拆迁补助费：（1）搬迁补助费（2）对宅基地内自由房屋从事经营活动的并持有工商执照的，给予停产停业损失。（3）住房困难补助（4）提前搬迁奖励3、拆迁安置补偿协议：拆迁安置补偿协议是拆迁人与房屋所有人之间共同签订的有关房屋拆迁协议。拆迁补偿协议对双方具有法律约束力。4、拆迁补偿安置资金管理：拆迁人只能到一家银行开立拆迁补偿安置资金专户，并存入拆迁补偿安置资金，银行想房屋拆迁主管部门出具拆迁单位的存款证明。银行应当与主管部门签署拆迁安置资金使用监督承诺书。拆迁人与被拆迁人达成协议后，拆迁人按照协议约定向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人持凭证到银行支取补偿款。5、拆迁补偿安置协议公证：房屋拆迁补偿安置协议公证是公证处依法证明当事人签订拆迁补偿安置协议真实合法的活动。十、拆迁争议处理1、拆迁争议裁决：拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门30日内作出裁决2、裁决流程：房屋拆迁主管部门手里申请后，应按下列程序进行：（1）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利。（2）审核相关资料、程序的合法性。（3）组织当事人调解。（4）核实补偿安置标准。（5）经调解达成一致的，出具裁决终结书；达不成一致的，主管部门出具书面裁决；部分事实达成一致的，裁决时应当予以确认。书面裁决必须经主管部门领导班子集体决定。3、裁决书内容：•申请人与被申请人情况•争议的主要事实及依据•裁决的依据、理由•根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限•告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请行政复议期限、起诉期限。•房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章•行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。十一、强制拆迁强制拆迁是指在裁决书规定的期限内，被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，由拆迁人向房屋主管部门提出申请，经审查具备房屋行政拆迁条件的，由房屋拆迁管理部门报同级人民政府责令有关部门强制拆除房屋的行为。1、强制拆迁的基本条件：•房屋拆迁管理部门作出裁决并送达拆迁当事人；•被拆迁人或者房屋承租人超过规定的搬迁期限未搬迁；•拆迁人已对被拆迁人