常州市武进区长虹路地块投资分析报告

常州市武进区长虹路地块投资分析报告一、常州社会经济概况常州位于长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，常州水陆空交通便利，京沪铁路、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4D级民航常州机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州站，沪常州滆湖特大桥宁城际铁路常州站，以及城市高架快速路网和筹建的4条轻轨线也给常州的交通增添亮色。2008年1月1日开通了快速公交（BRT），是江苏省内首个快速公交系统。常州市辖5个市辖区，代管2个县级市。全市面积4385平方公里，户籍人口357万人。2008年，常州市完成地区生产总值（GDP）2202.2亿元，按可比价计算增长12.4%，其中一、二、三次产业增加值分别为68.3亿元、1297.5亿元、836.4亿元，增长3.8%、12.1%、13.7%；全年财政总收入达到542.7亿元，比上年增长31%，2008年1-10月份，常州市完成房地产开发投资205.7亿元，同比增长31.2%，其中住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资148.1亿元、6.6亿元、31.3亿元，同比分别增长31.7%、64.6%和21.2%。商品房屋销售面积和本年购置土地面积均呈现下降趋势，其中商品房屋购置为370.7万平方米，同比下降16.8%；本年购置土地面积为73.79万平方米，同比下降22.6%。从去年整个常州市发展的趋势来分析判断，2009年，常州经济还将以较快速度发展，虽然由于国际经济危机的影响，常州市经济增长速度可能比上一年略有减缓，但是经济运行的质量和效益将继续保持一定幅度的提高。常州地图二、房地产市场概况受2008年因美国次贷危机造成的国际金融危机的冲击，我国房地产市场遭遇了近年来最大的一次“寒潮”，市场支付能力和消费信心大幅度下降，部分前期房价上涨过快的城市出现价量齐跌现象。常州市房地产市场也在寒潮中受到较大冲击，商品房成交量比2007年下降了一成多，购房者观望态度较为深厚，房地产市场在连续多年持续快速增长后进入了调整期。虽然9月份以后中央和地方政府出台了一系列活跃房产市场的新政，救市态度日趋明朗，央行也连续多次下调银行存贷款利率，但房地产市场回暖迹象尚不明显，总体形势依然较为低迷。1、房地产市场概况房产市场开发节奏明显放缓。尽管常州市房地产市场整体运行较为理性，但随着宏观调控政策影响的加大和金融危机的蔓延，也出现了土地市场不够活跃、市场销售规模缩小、开发企业资金紧张等问题，开发商开始放缓投资建设速度，商品房新开工面积出现了近年来首次负增长局面。2008年，全市商品房住宅新开工面积551.2万平方米，比上年下降10.5%，其中市区商品房住宅新开工面积450.2万平方米，比上年下降8.1%。房产市场可售余量大幅增加，空置商品房面积持续上升，截至2008年底，全市空置商品房面积达到119万平方米，比上年末增长72.7%，其中空置1-3年面积为59.2万平方米，增长20.1%；空置3年以上面积为5.4万平方米，增长27.5%。三、地块投资分析1、地块概况（查看公告：2009020）常州市武进区长虹路地块位于湖塘镇长虹路南侧、采菱港以西。规划用地总面积42055.9平方米（合63.08亩），规划用地性质为商业住宅用地，规划容积率为≤2.5，建筑密度为≤35%，绿地率为≥25%。2、地块配套情况武进区长虹路地块周边有成熟住宅小区府北新村、新都南城、金都名苑、天安别墅等，有蒋湾小学、何留小学星辰实验学校、武进区新湖初级中学、医院、超市等配套设施，基本满足居民的日常生活出行。3、地价分析该地块位于武进区住宅用地三级地范围内，武进区住宅用地基准地价是指基准日为2004年1月1日，土地开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，平均容积率为1.1，土地使用年期为住宅用地70年的国有土地使用权平均地价，武进区住宅用地三级地基准地价为650元/m2。该地块地价的基准日为2009年6月26日，开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯，宗地红线内土地平整“五通一平”的开发水平下，容积率为2.5，住宅用地70年的国有土地使用权价格，设定的地价内涵与基准地价内涵相比，两者在容积率、评估基准日方面存在差异，需进行修正。经修正后该地块地价约为3750元/m2。4、投资可行性分析总的来说虽然2009年常州市房地产市场整体形势较为严峻，但与周边地区及省内其它城市相比，房地产市场调整幅度较小，商品房市场销售面积的萎缩程度和可售余量的上升幅度仍处于相对较低水平。从2009年房地产市场发展趋势看，国家对房地产市场的宏观政策倾向于积极，有可能继续出台鼓励房产消费的优惠政策，特别是随着一些地区性政策的出台——常州市委市政府颁发的《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》的政策效应逐步显现以及下一步经济适用房货币化补贴政策的制订和出台，常州市房地产市场的需求将有所增加，消费信心将逐步恢复，商品房销售量不会出现较大幅度的下跌。由于常州房地产市场的刚性需求比较稳定，投资性购房比较较低，房价与周边地区相比总体水平不高，在房地产开发成本逐步上升的情况下，开发商的降价空间比较有限，房价大幅下跌的现象在常州市出现的可能性很小。而近段时间以来房地产开发用地成交量的急剧萎缩，将使商品房市场供应源头得到有效控制，开发商后续新建项目的推迟和新盘上市节奏的放慢，也将使市场新增供应量出现一定幅度的下降，特别是政府“优先安排市场上符合条件的存量商品房作为拆迁安置房、限价商品房，帮助开发企业消化存量”等房产新政的实施，将使商品房市场存量得到进一步的消化。从国家的宏观市场来看，新一轮的抢地热潮已经打响，它源于中国房地产市场年初以来火爆的销售形势，也在进一步加剧房地产热的升温。一个颇有意味的现象是，大央企、大国企成为这一轮抢地热潮中的主力军，其中既包括主营地产的国企，如保利、绿地、金融街，以及各地的城建集团，也有一些主营业务非地产的大企业高调现身。所以所国家的一系列鼓励政策对于市场产生的正面影响还是很好的。预计2009年常州市房地产市场将呈现较为稳定的发展态势。所以总的来说这个地块的投资前景从长远来看还是不错的。