金融危机背景下的房地产泡沫

金融危机背景下的房地产泡沫作者：刘东煌作者单位：福建宁德市住房公积佥管理中心,福建,宁德市,邮编352100刊名：现代经济信息英文刊名：MODERNECONOMICINFORMATION年，卷(期)：2009，(2)被引用次数：0次参考文献(4条)1.《中华人民共和国城市房地产管理法》.1994.2.建设部.城市房地产中介服务管理规定(修正)1996.3.建设部.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法.1999.4.建设部.商品房销售管理办法.2001.相似文献(10条)1.期刊论文吴玉珍.WUYuzhen对于房地产泡沫经济的探讨-绍兴文理学院学报2005,25(1)什么是泡沫经济?它是怎么形成的?目前围绕这些话题进行的争论颇为激烈.许多经济学者尝试从不同角度对此进行研究,从而得到了各种不同的阐释.本文将通过对泡沫与过热的探讨来研究我国房地产的发展现状及预控措施.2.学位论文田雨房地产泡沫经济与宏观调控2004房地产泡沫经济是人多地少的国家处在经济快速发展阶段，容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。我国房地产业已进入快速发展时期，防范警惕房地产泡沫经济的发生具有重要意义。近年来，关于房地产业是否出现泡沫的争论逐渐增多，包括来自高层的警告。建设部最近发出的“政策导向”，要求加强建筑用地和项目监管，严控豪宅审批量,鼓励建设经济适用房。而央行今年也对各商业银行的房地产金融业务进行大检查并强调：房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注；商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。房地产又或为人们议论最多的话题之一。房地产热有蓄势待发的迹象。有鉴于此，本文作者在收集整理大量有关国内外房地产泡沫资料的基础上，分析了泡沫和房地产泡沫经济的内涵；阐明了房地产泡沫经济产生的原因以及运行机制；对日本和我国海南、北海几次房地产泡沫经济进行了实证分析并对比分析了我国房地产业发展的形势；由于房地产泡沫经济具有爆发突然、危害性大的特点，政府有必要采去宏观调控措施，防止泡沫的膨胀和破灭。所以，在第四部分分析了对房地产泡沫经济进行宏观调控的难点所在，并据此提出宏观凋控的政策建议，以有效防范房地产泡沫，减轻其可能产生的负面影响。3.期刊论文侯立杰房地产与泡沫经济-科技风2008,(17)房地产是泡沫经济的主要载体之一,房地产泡沫会给人们及社会带采很大的危害.在新形势下,我国房地产企业要在激烈的世界市场竞争中立于不败之地,使房地产业真正成为新的经济增长点,就必须保持高度的理性,以宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测为原则,以防房地产市场的虚假繁荣,重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙.4.学位论文江山娇成都房地产市场泡沫问题研究2007房地产泡沫是人多地少的国家处在经济快速发展阶段容易出现的一种经济现象。一旦发生，将给一个国家的经济和社会生活带来严重的后果。从16世纪荷兰郁金香泡沫到日本泡沫经济的破灭，人类已经多次领教了它对社会经济的巨大冲击。而纵观历史上历次大规模的“泡沫事件”，我们可以发现这些泡沫发生的重要载体就是房地产和股票。经济泡沫和泡沫经济是两个不同的概念，前者反映的是“局部”的经济现象；而后者反映的是“全局”的经济现象。经济泡沫指的是在经济发展过程中经常出现的不均衡现象。综合起来，这些不均衡的具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。经济泡沫和泡沫经济，两者产生的原因不同，所造成的危害不同，解决问题的对策也不同。经济泡沫与泡沫经济之间主要的区别在于：市场机制会对经济泡沫起到制衡作用，无论经济泡沫增长速度快慢，最终在市场机制作用下总会出现一个均衡点，但是市场机制对泡沫经济完全无能为力，因为在泡沫经济中根本不存在这样的均衡点。泡沫经济是一个非常典型的市场失灵的案例。在泡沫经济发作的时候，人们买涨不买落，价格越涨，需求越旺。反过来，需求越旺，价格上涨得越快。如果没有外部政策约束，泡沫经济将像脱缰野马一样，最终出现突然崩溃的结局。这是区分经济泡沫和泡沫经济的一个重要标志。房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券、)仅仅是收益权利证书相比根本不同，它本身并不是泡沫经济。另外，房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业，这意味着房地产不仅自身投资规模大，其乘数效应也较大。但当房地产业发展违背了价值规律产生泡沫，其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业，使国民经济受到前所未有的打击。房地产泡沫的危害性主要表现在：房地产泡沫的长期存在和发展抑制了其他产业的发展：房地产泡沫破灭导致了金融危机；房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机；房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机。近年我国房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业，房地产业也是最容易产生泡沫的行业。目前我国经济和社会发展已进入关键阶段，房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量。对于房地产有无泡沫的争论已经越演越烈，那么做为中国西部的中心城市的成都是否也出现了房地产泡沫呢?本文在借鉴国内外理论研究的基础上，引用最新的统计数据运用实证分析法，对成都市房地产市场是否存在泡沫进行评判，得出结论：成都房地产市场不存在泡沫。房地产业的迅速发展需要有效需求作为支撑才不会形成房地产泡沫。从预测需求的角度，本文对成都市人口、家庭户、结婚人口、城市化率、国民经济生产总值、产业结构、家庭可支配收人等相关宏观指标进行分析，并对成都市五城区的住房现状、购房需求等进行了具体的分析。从上述房地产业相关宏观指标的分析可以看出，成都房地产业的持续稳定发展与城市经济社会的发展保持了相应的协调与稳定，而且这些分析数据客观反映了成都市居民家庭住房现实状况及改善住房条件的客观要求，综合相关数据资料的比照分析，我们可以得出：目前成都房地产市场是大量有效需求支撑的，投机成分很低。由此本文得出结论：成都房地产市场没有形成泡沫。而且随着我国西部大开发发展战略的逐步实施，成都市创建“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市”的城市发展战略的稳步推进，成都房地产业发展动力也必将更为强劲。作为国民经济发展的先导性支柱产业，成都房地产业必将为成都市的发展贡献更大的产业力量。对于房地产泡沫这种需要量化的经济现象，如果仅从定性的层面进行分析，并不能从整体上准确的显示房价的变动情况。因此，根据我们所能得到的数据及资料，本文选择四个国际上比较流行的几种指标对成都市的房地产行业进行实证的分析。分别是：房价增长幅度与GDP增长幅度比、房价收入比、空置率以及房地产贷款增长率与贷款总额增长率比。通过分析我们可以得出这样的结论：大多数的指标都显示成都市房地产目前没有严重的泡沫。可以说，整个成都房地产市场的发展是比较健康的。从而进一步验证了通过需求分析得出的结论。在泡沫理论研究和实证分析中，政府宏观调控政策始终是一个关键性因素，无论是泡沫的推起与化解，还是泡沫的防范与管理等各方面都与政府有直接关系。本文具体分析了房地产新政对成都房地产业的发展所产生的影响，从而进一步验证成都房地产市场是否存在泡沫的问题。总的来说从成都房地产市场近几年的发展情况来看，我国政府对这次房价上涨所采取的宏观调控措施是得当的，对抑制房价急剧上涨，防范泡沫形成，都有积极的作用，并已初见成效。由此也可以说明成都房地产市场并没有形成泡沫经济，在政府正确的宏观调控下成都房地产市场正逐渐走上一条健康、成熟的发展道路。当然无论是从房价的急剧上涨还是从投机需求的不断增长来看成都房地产市场都存在潜在的泡沫危机，如果不加以防范和控制在不久的将来就有可能形成泡沫经济，对整个社会造成举足轻重的影响。因此，本文对预防房地产泡沫提出了一些对策和建议：进一步完善监管体系；抑制投机；改善经济环境和市场环境，扩大住房有效需求；建立完善房地产泡沫预警体系；加大经济适用房建设力度．优化经济适用房开发机制；加强舆论宣传的引导；搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金等。5.期刊论文张弘房地产与泡沫经济-黑龙江科技信息2008,(21)房地产泡沫的存在有利有弊,关键在于将其控制在适度的范围内,避免出现泡沫经济,导致大起大落的波动和震荡.6.学位论文孙鸾房地产泡沫问题研究兼论我国房地产市场价格泡沫2004迅速发展的房地产市场是近年来中国经济一道亮丽的风景线,其中飞速上扬的房地产价格也引起了多方的关注,以及对于房地产价格是否存在泡沫的争论.该研究主要对房地产市场泡沫经济的形成进行了理论探讨,并结合上海、杭州等实际情况,对中国房地产市场现状是否存在泡沫以及泡沫是否会崩溃进行初步研究.该文首先在对泡沫经济进行文献综述的基础上,对国内外泡沫经济的演变(90年代日本泡沫经济的崩溃、97年东南亚金融危机)进行回顾,并从中分析出经验教训.对房地产市场价格泡沫的分析,一般是在股票市场股利折现模型的基础上,来分析房地产市场的价格泡沫;而该文借鉴了(袁志刚和樊潇彦,2003)房地产市场理性泡沫模型,分析了房地产价格泡沫的微观形成机制.认为由于银行的信贷扩张,包括面向开发商的贷款,以及面向消费者的消费贷款,突破了房地产市场原有的平衡,从而推高了房地产市场价格,形成泡沫.主要结论:银行体系的信贷扩张以及货币政策的扩张对房地产泡沫的形成有重大的推动作用.其后,又分析了影响房地产价格泡沫的若干宏观经济因素,如通货膨胀,股票市场发展,宏观经济增长率等.第三章回顾了对中国房地产市场自80年来开始的发展,并重点分析了近年来实行的土地成本上升,建筑成本上升,房地产信贷政策等与房地产泡沫形成的关系.在此基础上,结合中国房地产市场发展的实际情况,逐个国内外对于房地产泡沫的判断与分析指标,如空置率、投资性购房占整体购房比重、房地产贷款占整个金融体系贷款的比重等.最终选择可控、可测并且与房地产市场密切相关的七个指标构成中国的房地产价格泡沫防范体系:房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比例,房地产贷款占整个银行体系贷款比重,投资性住房占整体购房比重,房价收入比,房地产投资开发增幅与GDP增长率之比,土地价格增长指数与GDP增长率之比和商品住宅预售指数与GDP增长率之比.并对每个指标设置了预警线和警戒线两个层次.在此基础上,依据该指标体系,对中国以及上海的房地产市场进行分析,得出结论:中国房地产市场虽然近年来发展比较迅速,但是整体房地产的价格水平仍然没有超过警戒线水平,但是已经超过了预警水平,出现过热,必须加以适当的政策调控,防止金融危机的爆发.最后,该文对中国房地产市场泡沫崩溃的预防提出相关的风险防范的政策建议.7.期刊论文常亚滨当前我国房地产经济不会发展成为泡沫经济-理论观察2004,(1)房地产市场局部地区有过热现象,这是市场经济发展中的客观规律,是市场供求关系的体现,不是泡末经济.8.学位论文白洁房地产市场的蝴蝶效应分析——基于上海房地产市场的案例研究2006“泡沫事件”可说由来己久：1636年发生的荷兰郁金香泡沫、1719-1720年发生在巴黎的密西西比股市泡沫以及随后在伦敦发生的南海股市泡沫，都是比较经典的泡沫经济案例。上个世纪20年代末30年代初的大萧条，以及80年代末日本经济的崩溃，还有1997年的东南亚金融危机，都引起了经济学界对泡沫经济的研究。泡沫是由于市场经济中的投机行为而导致一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出这种(些)资产的远期价格将继续上升的预期并进行持续购买的一个过程或状态。泡沫又可称价格泡沫