大学生毕业论文

李苗：临潭县商业基准地价确定及时空变化特征分析目录摘要..................................................................................1关键字................................................................................1Abstract...............................................................................1Keywords.............................................................................1前言..................................................................................1一、区域概况..........................................................................2二、数据来源与样点测算................................................................3三、临潭县商业基准地价测算............................................................3（一）均值模型法......................................................................4（二）样点地价-分值模型法............................................................4（三）级别-地价模型法................................................................5四、商业地价的时空变化特征............................................................7（一）商业用地基准地价时间变化特征分析................................................7（二）商业用地基准地价空间变化特征分析................................................8五、讨论与建议........................................................................9参考文献:............................................................................10致谢................................................................................10李苗：临潭县商业基准地价确定及时空变化特征分析1临潭县商业基准地价确定及时空变化特征研究李苗（甘肃农业大学资源与环境学院土地资源管理专业，甘肃，兰州，730070）摘要：本文以临潭县为研究对象，采用均值模型、样点地价分值模型、级别地价模型的多模型对其商业用地基准地价进行测算。结果表明三种测算结果取其平均值更符合当地实际,临潭县Ⅰ-Ⅴ级地价分别为522、423、298、198、145（单位：元/m2）。时间序列上，临潭县地价呈总体上升的态势；空间上具有一定的继承性和变异性，级别范围较以前增加了0.85km2,且总体呈现级间差异规律；各级别由商业中心向外围逐渐扩散，Ⅰ、Ⅱ、Ⅴ级范围变动最大。关键字：基准地价;商业用地;时空特征;临潭县DefinitionofcommercialstandardlandpriceandanalysisofspatialtemporalfeatureinLintancountyLIMiao(MajorinLandResourcesManagementintheCollegeofResourcesandEnvironmentalofGansuAgricultureUniversity，GansuLanzhou，730070）Abstract:TheresearchtakingtheareaofLintanasanexample,usingthemeanscoremodel,samplelandpricemodel,theleveloflandpricemodelofthemultiplemodeltomeasuredthecommerciallandstandardlandprice.Theresultsshowedthatthreekindsoftakesitsconformstothelocalactualmeasurementresults.LintancountyⅠ-Ⅴlevellandpriceare522,423,298,198,145(unit:yuan/m2).Onthetimeseries,landpricerisingbyoverransituation;Spacehascurtainedinheritanceandvariability,thelevelofspacerangeincreased0.85km2thanbefore,andthedifferencebetweengenerallevellaw;Moreover,alllevelsspreadfromthebusinesscentertoperipherygradually,Ⅰ、Ⅱ、Ⅴlevelsscopedchangearelargest.Keywords:Standardlandprice;Commercialland;Spatialtemporalfeature;Lintancounty前言基准地价指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住和工业等用途分别评估的一定使用期限的国有建设用地使用权在某一时点的平均价格，它具有全域性、平均性、分用途和有限期等特点［1-3］。基准地价能够反映城镇总体地价水平，具有基础性地位，因而合理基准地价评估对规范地产市场、促进土地资源优化配置、征收土地使用税等方面具有积极作用。商业基准地价是城镇基准地价的重要组成部分，与住宅、工业地价相比具有多元、高价和动态性等特点。商业基准地价作为当地实行经济调整和宏观管理的依据，必须真实的反映地价和分析时空动态变化，合理的商业地价对盘活经济、促进发展具有良好的导向作李苗：临潭县商业基准地价确定及时空变化特征分析2用。同时，城市商业基准地价还具有动态时空复合演变特征[4-5]。把握其时空变化趋势有利于引导经济重心迁移、优化土地配置。由于基准地价测算体系复杂、标准不统一，因而一直都是学术界争论的热点。在此，本文主要侧重讨论商业基准地价部分。曾月娥等采用SOS网络对商业样点进行聚类分析，以此作为确定城镇基准地价的依据[6]；岳大鹏利用铺面租金剥离法测算商业用地的基准地价[7]；张育新基于享乐价格理论，建立城市地价的享乐模型[8]。总体而言，研究模型不再拘泥于相关规程，朝着复杂化、多元化演进，但良好的结果往往受经济发展水平、地价变动需求强弱等因素限制，并不具有典型性和代表性。西部欠发达地区，特别是西部藏区，存在样点缺失不全、经济发展水平较低等普遍性问题，其成果往往难以适用或推广。另外，常用的测算模型，参数的合理设定对结果准确与否影响较大。而采用单一模型得出的结果又往往难以反映出实际情况。基于此背景，针对西部藏区商业基准地价如何合理测算问题，本文构建了包括均值模型、样点地价分值模型以及级别地价模型在内的多模型测算方法，对甘肃省临潭县商业地价进行测算。由于该地区地价更新周期较长，原有的地价系统在时空上都发生了明显转移，分析其商业地价的时空变化特征，有助于明确地区商业中心偏移方向，对经济投资和土地优化配置具有较好的参考和借鉴意义。一、区域概况临潭县位于甘肃省西南部，甘南藏族自治州东部，东经103°10′～103°52′，北纬34°30′～35°05′。东临岷县，北接康乐、渭源两县，东、西、南三面被临潭县包围。总面积1557.68km2。全县辖3个镇，13个乡。近年全县经济发展较快，实现地区生产总值84631万元，较以前增长1.3%。其中一、二、三产业增加值较上年分别增长了7%，23.3%和15.4%。“十一五”期间县国民经济整体质量有较大幅度提高，经济快速发展；产业化水平不断加快，农村经济结构逐步优化；城镇化建设步伐加快，社会保障显著提高。本文研究在临潭县土地定级成果的基础上展开的（图1），该地土地共分五级。研究区包含建成区和开发区，占地面积4.3km2。李苗：临潭县商业基准地价确定及时空变化特征分析3图1临潭县地价范围图二、数据来源与样点测算合理贴切的数据是地价测算的基础。本文依托于临潭县2013年城镇土地级别及基准地价更新项目展开。采取随机抽样、典型抽样等多调查手段相结合的方法获取有关数据，共收集商业样点300个，5种样点数据分别为：Ⅰ级120个，Ⅱ级90个，Ⅲ级37个，Ⅳ级31个，Ⅴ级22个。采用均值-方差法检验数据的合理性，将部分与实际情况偏离较大的样点进行剔除。经过剔除得到的商业用地有效样点共276个（见表1）。表1商业用地有效样点数目级别Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级合计商业样点11284342917276在对样点进行交易时间修正（统一修正期日到2013年12月31日）、交易区域修正的基础上，分别采用收益还原法、直接法对房屋出租类型的全部样点以及土地使用权出让类型的14的样点进行处理。剥离出的地价具有客观性，能够反映出当前临潭县土地价格变动趋势。三、临潭县商业基准地价测算商业基准地价的评估结果受许多评估因素的影响,其中评估方法的选择占有重要的地位。使用单一的评估方法测算出的地价并不能完全反映评价区各级各类用地的基准地价李苗：临潭县商业基准地价确定及时空变化特征分析4[9]。本文采用多模型法进行临潭县商业用地基准地价的确定，以期得到符合当地的经济发展水平的合理地价。（一）均值模型法均值模型法是依据收集到的各种用地类型的样点资料,对样点地价进行日期和区域修正后,经过总体统一性检验和均值方差检验剔除异常样点,把经过检验合格的有效样点地价,采用算术平均值或加权算术平均值作为该区域或级别的基准地价。此方法主要考虑样点地价的平均值，体现了样点地价的均质性，但其缺陷在于：均值区域内地价样本存在均匀分布的情况不多，大多数呈现丛聚现象，对样点地价区算术平均值多少会与现实不符。将剔除后的剩余有效样点进行算术平均值的计算，均值模型为:nniapp1其中：pa为均质地域或土地级别的平均地价;pi为级别内可利用样点的单位面积地价;n为级别内可利用的地价样点数。表2均值法确定基准地价元/m2级别ⅠⅡⅢⅣⅤ基准地价514446324187140（二）样点地价-分值模型法定级因素对土地定级单元的影响作用分值是衡量土地级别高低的客观依据，把土地划分为一定数量的单元格，每个单元格也就会有相应的样点地价分布，临潭县计算时考虑到区域的商服繁华程度、交通条件、基础设施状况和环境状况各自的分值和权重，最终得到单元格总分值，作用分值越高，土地质量越好，土地级别数越低。这种模型的选择主要选取各因素对地价的影响水平上，将商业用地样点与所在单元的作用分值进行匹配得出作用分与地价之间的拟合程度，判断匹配是否合理；同时克服了地价样点分布不均的问题，但在实际操作中还有一定的不足，如因素确定时权重的选择是否带有主观性等。用回归分析方法对修正后有效样点数目的级别基准地价进行