宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议

北京金鹏房地产经纪有限公司1宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议一、销售的主要对像以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产生购买需要的客户；以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术展示平台的全国艺术家。周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习生活产生购买需要的客户;年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变化趋势推广在范围和方式上做必要动态跟进和调整。二、通州宋庄房地产市场情况根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场现有物业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性的多层住宅产品。a)普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主；b)居民购房偏好中等户型（90-120），对户型功能实用性要求较高；c)本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房用途以办公和改善居住为主；北京金鹏房地产经纪有限公司2d)区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权房屋属性。（一）、调研项目根据本案所属区域及项目品质，我们选取了11个重点项目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具有参考价值的分析结果和产品定位。本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠福园(翠福星城)、富河园、格瑞雅居、京洲世家(中泽馨园)、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园(鼎盛国际)、绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园为下半年即将开盘项目，目录如下：北京金鹏房地产经纪有限公司3项目位置开发商建筑类型开盘时间户型面积均价物业费占地面积建筑面积绿化率容积率总户数销售状况翠福园(翠福星城)通州安顺北里同马房地产开发有限公司板楼多层三期2010.1.3066-113新房129000.5元/平米·月25.8万28.34万35%1.6四期共300户一期二期基本售完，三期在售富河园通州北关顺通路305号北京市开原房地产开发有限责任公司板楼,板塔结合2003.10.160-20952001.79元/平米·月10万16万40%1.638栋售完格瑞雅居通州区内环路9号北京宏泰旸房地产开发有限公司板楼2004.7.149-15044001.45元/平方米·月4.77万9.07万35%1.7780户售完京洲世家(中泽馨园)通州京洲南街与怡乐中路交汇处北京中泽房地产开发有限公司板楼二期2010.4.24主力户型90二居130三居160001.9元/月/平米6.96万11.47万38%2.0878户94套可售，已售10套世纪星城通州通朝大街323号北京顺华房地产开发有限公司板楼高层三期期房转现房开盘待定63-14322000一期三期1.85、二期长城国际2.52089亩二、三期50万30%1.49(1期3期),2.57(2期)总共5602户一期售完武夷花园（城市左岸）通州通湖大街1号北京武夷房地产开发有限公司板楼塔楼小高层2011下半年55-143待定1.88元/平方米·月1500亩100万40%2.2总共10000户、当期700户待售新华经典丽园(鼎盛国际)通州北苑环岛新华大街南侧北京实地房地产开发有限公司板楼、塔楼2002-07-2155-15038001.60元/平方米/月15万30万45%6.0一期600户售完绣江南通州区梨园城铁南1200米北京市欣达园房地产开发有限公司板楼2006.8.1160-12560000.98元/月/平米17万21.7万30%1.53--售完园景花园（园景阁）通州区云景东路(城铁梨园站景东路北京住总房地产开发有限责任公司普通住宅,板楼,塔楼,多层四期2009.8.849-15819800无电梯0.89,带电梯1.7211.70公顷40.00万36%2.33共7537户尾盘北京金鹏房地产经纪有限公司4月亮河休闲寓所（月亮河美家园）北京市通州区月亮河河滨路1号北京凯瑞房地产开发有限公司板楼板塔结合小高层2004.5.3058-120139946.50元/平米·月2万11万50%1.20总共877户可售717套已售160运河明珠通州区玉带河东大街2号北京豪光房地产开发有限公司板楼2008-07-2375-118130001.90元/平米·月5.6万12万30%2.70566户现房北京金鹏房地产经纪有限公司5（二）、调研项目成交分析项目名称推广名期/现成交数量面积(万㎡)成交均价成交金额1翠福园(翠福星城)翠福园(翠福星城),翠福园小区期房/现房410.36130474689万元2富河园富河园,富河园4号楼,富河园·碧水明珠现房10.0414800663万元3格瑞雅居格瑞雅居,翠屏里现房10.0212407236万元4京洲世家(中泽馨园)京洲世家(中泽馨园)现房110.11145121572万元5世纪星城世纪星城,世纪星城兴业园综合楼a段现房10.01606432万元6武夷花园（城市左岸）武夷花园（城市左岸）现房30.036230204万元7新华经典丽园(鼎盛国际)新华经典丽园(鼎盛国际)现房10.01600040万元8绣江南绣江南,欣达园,桃花岛现房10.059896530万元9园景花园（园景阁）园景花园（园景阁）,时尚街区现房60.0518292897万元10月亮河休闲寓所（月亮河美家园）月亮河休闲寓所（月亮河美家园）,月亮城堡现房210.14280804066万元11运河明珠运河明珠,运河明珠家园现房20.0320681531万元北京金鹏房地产经纪有限公司61、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征(实际用途)实际用途数量面积(万㎡)比例普通住宅\公寓860.7487.63%商业10.010.79%其它20.111.58%合计890.85100.00%2、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征(套型)套型数量面积(万㎡)比例一室270.1719.76%两室470.4249.56%三室110.1416.07%四室10.022.24%其它30.1112.37%合计890.85100.00%注：全部商品房不含车位、车库、其它用途北京金鹏房地产经纪有限公司73、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征(面积)面积数量面积(万㎡)比例50~90㎡550.447.57%90~120㎡260.2630.43%120~150㎡40.056.37%150~200㎡20.034.05%200㎡以上20.111.58%合计890.85100.00%北京金鹏房地产经纪有限公司84、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征(价格段)价格段数量面积(万㎡)比例6千以下10.011.13%6千~8千40.044.13%8千~1.2万80.1315.07%1.2万~1.6万470.4653.82%1.6万~2万60.055.77%2万-3万230.1720.07%合计890.85100.00%注：全部商品房不含车位、车库、其它用途另附：北京房地产市场小产权项目个案调研分析：1、地址：昌平区沙河镇均价：6500元/平米建筑类型：设计为6层板楼、12层高板楼装修情况：毛坯北京金鹏房地产经纪有限公司945.5平米155.38平米北京金鹏房地产经纪有限公司1089平米2、案名伊舍小镇地址：马池口镇奤夿屯村（昌平科技园西3公里）价格详情：6500元/平米户型面积：59平米；97平米；120平米建筑类型：板楼、塔楼、板塔结合装修情况：毛坯开发商：北京奤夿屯投资有限公司北京金鹏房地产经纪有限公司1159.38平米97.51平米北京金鹏房地产经纪有限公司12111.58平米3、案名太玉园地址：通州区八通线轻轨总站土桥均价：今年6、7月份有可能推出70年产权项目，均价预计在12000元/平方米以上户型面积：主力户型95平米建筑类型：普通住宅,别墅北京金鹏房地产经纪有限公司133、案名大东公社地址：大兴区青云店镇(亦庄镇南4.5公里)均价：4400元/㎡户型面积：户型面积50平米一居-85平米两居，建筑类型：3栋11层板楼4、案名环湖小镇地址：通州经济开发区云杉路…均价：5770元/平米户型面积：67一室一厅、65-89两室一厅建筑类型：6层板楼北京金鹏房地产经纪有限公司1467平米一室一厅3）、综合分析根据上述分析，本案若要在市场与这些项目竞争，一定要在项目品质、性价比、项目特色、项目形象塑造、市场推广策略、等方面下足功夫，提升项目品质、追求产品的差异性、塑造项目品牌形象，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。北京金鹏房地产经纪有限公司15三、本案项目定位：（一）、产品定位景致生活，目前购房需求关注的角度逐渐从关注宣传理念和开发理念落到现房实景这些实处，眼见为实，结合现在销售的房地产项目的客户分析得到结论：客户群体范围虽然在逐渐扩大，购房的需求也在不仅限于单一的居住层次，但是他们都在产品需求上具有一致的比例分配，在这个大市场内部没有明显的差异性需求群体区域，80―120平米的两室和小三室多层住宅是大众热捧产品，对居住环境的需求也列在必要需求之内；同时小产权项目户型配比不是很丰富，一般都在3-4个户型左右。因此，从市场地位的巩固和目标客群的需求出发，建议在户型设计上种类不易过多，要保持顺畅的开发、推广、销售进度，快速地占据市场。（二）户型分析及户型配比建议1、规划设计原则――以本区域性的市场需求为基础采取“稳中求新”的策略。建筑形态、立面表现综合风格，强化细化环境和配套，是提升品质的关键。2、产品细节设计：1）产品形式：■产品主体主力做6层+1（待定）2）建筑设计■建筑风格与立面北京金鹏房地产经纪有限公司16现代风格■户型设计A：面积与配比结合前期对本区域针对性的楼盘调研，市场对一室一厅户型的需求已经不仅仅是年轻客群，其他客群的需求也逐渐攀升，在迎合市场需求的同时也是考虑到推广过程概念卖点的运用，建议产品考虑一室一厅或者大开间。产品户型配比上做如下建议：户型配比建议一梯两户一室一厅、或者大开间设计面积：40-50平米配比建议：20％一梯两户两室一厅一卫面积：65-75平米配比建议：20%两室两厅二卫面积：80-90平米配比建议：25%一梯两户三室两厅二卫面积：120-130平米北京金鹏房地产经纪有限公司17配比建议：20%一梯两户艺术家工作室大开间、层高3.2米面积：150平米以上配比建议：15%B：设计要点一室设计要点：◆明卫、明卧、明厅◆主卧、主厅朝南◆卧室均设大飘窗◆客厅开间不能小于3.6米两室设计要点：◆四明设计：明厨、明卫、明卧、明厅◆双阳台(含工作阳台）◆主厅、主卧均南向朝阳◆入户处设玄关及衣帽柜◆所有卧室均设大飘窗◆客厅开间不能小于3.6米◆主卧开间不能小于3.3米◆次卧开间不能小于3.15米三室设计要点：◆四明设计：明厨、明卫、明卧、明厅北京金鹏房地产经纪有限公司18◆双阳台(含工作阳台）◆主厅、主卧均南向朝阳◆入户处应设玄关及衣帽柜◆所有卧室均设大飘窗C：户型建议房间内不做储藏室；所有楼栋均采用外墙保温处理；户型设计入口玄关；避免长走道式的室内空间减少室内交通面积；户型功能动静、干湿、洁污分区明确，私密性强；D：车库：适量配置外场车位，解决地面车位不足。E:景观绿化系统●建议产品景观用自然风格，做到建筑与自然景观的结合，同时提高环境的细致要求，提升项目品质的同时也做到衔接性差异化。（三）营销推广建议一个项目的前期开发及营销准备工作对于该项目的进度重要性是不言而喻的，根据最近一段时间的工作进度及甲乙方对项目的准备情况，我们提出以2011年8月作为本案的假想销售时间，以此安排工作时间和开盘前的工作计划。㈠、开盘需具备条件：1、工程进度：北京金鹏房地产经纪有限公司19基于项目的特性，我们建议利用现有施工现场，同时在项目地周边设立销售处，购买者可以直接了解施工进度，房屋情况。前提是施工队容许进入、注意安全。2、销售道具：交房标准面积计算（以实测面积为准）建筑