基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模型及实证研究_耿松涛

12，，，，，、、，、、、，2013年10月旅游科学Oct．，2013第27卷第5期TourismScienceVol．27，No．5中图分类号F59文献标识码A文章编号1006－575（2013）－05－0052－12基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模型及实证研究耿松涛陈文玲（1．海南大学旅游学院，海南海口570228；2．国务院研究室综合司，北京100017）摘要：旅游地产是将旅游业和房地产两大产业融合而衍生出的一种新型地产开发模式，目前已经引起各地政府的高度重视，但在实际的开发与运行中存在着很大的风险性。因此本文对于旅游地产项目的开发风险从量化的角度进行分析评价，通过构建旅游地产项目开发风险的评价指标体系，以及采用主观的层次分析法与客观的变异系数法相结合的方法确定综合权重，以此建立起基于多层次灰色模型的旅游地产项目开发风险评价模型。并以A企业为例进行了实证研究，结果显示A企业的旅游地产项目开发风险处于一般风险与较低风险之间，适合进行项目的开发与投资。关键词：旅游地产；开发风险评价；多层次灰色方法随着居民生活水平和可支配收入的不断提高，越来越多的居民将闲暇时间用于旅游消费，这种消费需求直接刺激和带动了国内旅游地产业的发展。此外，国家出台的相关支持政策，也为旅游地产的发展奠定了基础，旅游地产发展前景广阔。旅游地产的发展是事关旅游业和房地产业融合与协调的重大问题，也是值得全面、系统和深入探讨的课题。虽然旅游地产的开发带动了旅游业和房地产业的发展，对促进国民经济发展和城市建设发挥了不可替代的作用但中国旅游地产理论研究仍比较薄弱，实践上也刚起步尚处在初级阶段。对于旅游地产的定义学术界也存在较大的分歧。本文在前人研究的基础上对旅游地产进行如下定义：旅游地产是指以优美的自然资源、悠久的人文资源为依托满足人们旅游休闲度假及养生等综合需求在旅游景区及其邻近区域开发的各类产权酒店分时度假酒店景区住宅、会务中心展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称。从旅游地产的定义可以看出，旅游地产项目在开发过程中有大量的资金投入因此在旅游地产项目开发过程中会存在大量的风险因素。但是，收稿日期：2012－09－24；修订日期：2013－02－25作者简介：耿松涛（1978－），男，博士，海南大学旅游学院副教授，主要研究方向为旅游产业经济、旅游企业管理。陈文玲（1953－），女，博士，国务院研究室综合司司长，教授、博导。，'，1TourismScience旅游科学53目前针对旅游地产项目开发风险的学术研究相对较少。因此，分析旅游地产项目开发中可能存在的风险因素及风险评价不仅是旅游地产理论需要研究的问题，更是实践中亟待解决的重要问题。“旅游地产”这一概念在我国使用较多，但在外文数据库中很难直接检索出关于“TourismＲealEstate”的文献，国外与“旅游地产”相对应的关键词如Timeshare（分时度假）、Time-SharinGHotel（产权酒店）、ＲesortＲealEstate（度假地房地产）、ＲecreationalProperty（休闲不动产）、ＲecreationalＲealEstate（休闲房地产）和ＲesortProperty（度假地不动产）的文献数量较多。而其中，分时度假在国外学术研究和业界的使用频率最高，许多研究与论述都是围绕分时度假展开。在国外，分时度假的研究已有40多年的历史，其研究成果较多、涉及领域较广，包括对分时度假的概念界定、产业发展分析、市场分析、市场销售、交换网络系统、保障体系、法律法规等方面（Woods，2001；Ｒezak，2002；Pryce，2002；Woods和Hu，2002；Hobon，2002）。Clever（2001）通过对德国房地产投资旅游业的状况进行了实证研究，发现这种投资顺应了社会经济发展和消费者需求变化趋势，休闲社会来临使人们有更多的时间休闲度假，旅游业正在成为房地产商投资的热点，而房地产迎合旅游业会有更广阔的市场。目前国外专门研究旅游地产投资风险方面的理论不多，但对于房地产投资风险分析的研究有一些值得我们借鉴。Sindt（1998）在《ＲealEstateInvestmentAnalysisandApplication》一书中研究了房地产投资分析问题。Jovanovic（1999）和SpauldinG（1997）对房地产投资风险做了全面的研究，主要集中在房地产项目投资风险识别、评价和防范等方面。针对旅游房地产的研究，我国学者涉足也较早，陈卫东（1996）探讨了旅游房地产的有关问题，并提出了区域旅游房地产的三种开发模式，即随意型、规划型和混合型；陈谅闻（1998）对环西湖各类旅游建筑的合宜性进行了探讨；沈飞（2001）把旅游地产定义为以旅游度假为目的的房地产开发、营销开发项目全部或部分实现旅游功能；周霄和黄猛（2007）以深圳华侨城旅游地产为例，提出了旅游地产投资成功需具备的经营模式、主题定位、开发方式、投资时机、风险规避、项目选址、资金运作、产品组合八大要素；王琳（2007）分析了我国旅游地产开发过程中存在的问题并提出相应对策；陈金定（2007）探讨了旅游度假地产开发的制约因素和策略，并认为我国旅游业从传统的观光旅游向休闲度假旅游的转变使得旅游地产的发展迎来了难得的历史机遇；耿松涛等（2012）探讨了我国旅游地产开发中的单一地产开发和复合区域开发两种模式，从产业政策、模式选择、策划设计、管理保护、商业营销、不可抗力风险等方面进行了全面分析，并提出了风险规避的策略与建议。综上可知，现有的研究针对旅游地产开发风险的量化研究相对较少，因此本文以旅游地产项目的开发风险为研究对象，通过旅游地产项目开发风险指标体系的构建来明确旅游地产项目风险评价所涉及的具体层面，然后采用多层次灰色评价模型来构建旅游地产项目开发风险的评价模型，最后以A企业为例进行实证研究。旅游地产开发风险评价模型如果一个问题选择用数理统计的方法进行分析，通常需要有大量的调查样本，、k①vk6；54基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模型及实证研究并且数据应服从某种典型分布。而灰色系统理论则具有一般数理统计方法不具备的优势，即采用选取若干专家对研究对象进行分析便可得到客观可信的评价结果，因此常常被用来解决“贫信息不确定性”和“小样本”问题。由于目前国内外关于旅游地产项目开发风险的定量研究较少，尚未形成全面系统的研究方法；以及受统计数据所限，很多旅游地产项目开发风险的指标很难从定量的角度来考察，即其评价指标具有较强的灰色性，所以若采用以往的研究方法如层次分析法、因子分析法熵值法等很难准确地对旅游地产开发风险进行评价。因此，本文依据灰色系统理论来评价旅游地产项目的开发风险，避免了由于小样本以及信息不确定而引起的缺陷等问题。1．1指标体系的确定首先在检索国内外有关旅游、房地产、旅游地产研究文献的基础上，初步筛选出与本文研究相关的评价指标，然后通过对海昌集团等旅游企业相关管理人员、房地产企业高级管理人员进行访谈来修正和完善所选的评价指标，去除掉重复、表述不明确及获取困难的指标，得到45项指标。再由旅游学、管理学、经济学和公共管理方面的16名专家学者组成4个评估组①对旅游地产项目开发风险评价的各项指标进行筛选，剔除了其中的15项指标，最终保留30项指标（见表1）。1．2权重的确定多层次灰色评价中，各指标的权重确定有主观法与客观法。其中，层次分析法（AHP）、G1法等主观法是指根据评价者主观上对各指标的重视程度来决定权重；熵值法、因子分析法、变异系数法等客观法是指根据客观原始数据信息的联系强度或各指标所提供的信息量来决定指标权重。主、客观赋权各有优缺点，因此本文采用AHP与变异系数相结合的方法来确定指标的权重。（1）AHP法确定权重a．指标层对因子层的权重运用9标度法构造判断矩阵，并用特征向量法求权重。则每个准则层下第k个指标的权重vk为：Mvk=v'∑v'ki=1其中，k为因子层下第k个指标对该因子层的权重；v'为判断矩阵最大特征值所对应的第k个特征向量；M为因子层下指标个数。对结果进行一致性检验，检验通过，则权重分配合理。否则，重新构造判断矩阵求权重。b．指标层对目标层的权重ρk为第j个因子层下第k个指标对目标层的权重；vk为第j个因子层下第k个指标对第j个因子层的权重；vj为第j个因子层对目标层的权重（j=1，2，…，k=2012年6月在大连东北财经大学举行“槐城旅游论坛”，参加论坛的包括旅游学、管理学及经济学方面专家40余人。根据专家的研究领域，选择16位专家进行本文指标体系筛选工作，最终确定本文的旅游地产项目开发风险评价的指标体系。同时，在16位专家中又选择了5位旅游地产方面的专家对A企业旅游地产项目开发风险的30项评价指标进行打分，从而获得了本文评价的原始数据。mn∑i=1mi=1VkVVw（x）d（x）（x）dddd（x）（x）x）（x）TourismScience旅游科学551，2，…，M）。ρk=vk×vj（2）变异系数法确定指标权重设uk为第k个指标由变异系数法求得的权重，为评价指标个数，为评价专家数。根据变异系数求权重的公式为：uk=n槡—（Vki－Vk）2/n—Vkn∑（Vki∑槡—k=1—－Vk）2/n—其中，ki为第i个专家对第k个指标的评价值，k为第k个指标的所有专家评价值的平均值。（3）综合权重设对第i项指标主、客观赋权的权重分别为wsi、oi，则综合赋权的权重按下式计算：wi=wsi×woim∑wsii=1×woi1．31．4指定评价等级根据研究内容确定灰类的评价等级，本文采用5级量表的形式来确定。建立评价样本矩阵评价专家序号为k，=1，2，3，…，n，即有n位评价专家。每位评价专家对指标体系进行评价（如果是对一个对象进行评价，那么就以每一个一级指标为对象建立一个矩阵；如果以多个目标为对象，就以一套指标对应的不同对象建立评价矩阵。即可以评价一个目标，也可以评价多个目标）。这里以多个评价目标为例，对第x个项目的评价指标Uij评分等级标准打分dij，并填写专家评分表，据此表得到第x个项目的评价样本矩阵D（x）：D（x）（x）d111121=d131dij1（x）d112（x）d122（x）132（x）ij2（x）d113（x）d123（x）133（x）ij3…………（x）d11nU11d12nU12d13nU13d（ijnUijn1．5确定评价灰类由于人为因素的影响，专家只能给出一个灰数的白化值。为了真正反映属于某类的程度，需要确定评价灰类的等级、灰类的灰数及灰数的白化权函数。设评价灰类序号为e，=1，2，3，…，m，即有m个评价灰类。通常根据研究内容的实际需要将评价灰类取为五级（高风险、较高风险、一般风险、较低风险、低风险），即m=5。在此，需要确定评价灰类的白化权函数用于描述上述灰类特征。第1灰类，高风险（e=1），设定灰数1∈［0，1，2］，白化权函数为f1：x）x）x）x）x）（（（2x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）x）（（（（（（4（（（（（（6（（（（（（8（（（（（（10（x）第，（x）（x）x）（x）（（（（（（r（x）r（x）r（x）r（x）56基于多层次灰色方法的旅游地产项目开发风险评价模型及实证研究f1（d（ijk）=1（2－d（ijk）/10dijk∈［0，1］dijk∈［1，2］dijk［0，］第2灰类，较高风险（e=2），设定灰数1∈［0，2，4］，白化权函数为f2：dijk/2dijk∈［0，2］f2（dijk）=（4－dijk）/2dijk∈［2，4］0dijk［0，］第3灰类，一般风险（e=3），设定灰数1∈［0，3，6］，白化权函数为f3：dijk/3dijk∈［0，3］f3（dijk）=（6－dijk）/3dijk∈［3，6］0dijk［0，］第4灰类，较低风险（e=4），设定灰数1∈［0，4，8］，白化权函数为f4：di