XXXX境外房地产产品案例研究：香港最高纯零售商厦TheO

北京市朝阳区三元桥时间国际A座30层3006邮编：100028Tel:[phone]E-mail:[e-mail]香港最高纯零售商厦——TheONE项目概况项目名称：TheONE项目地点：香港尖沙咀弥敦道一百号用地面积：3125.6平方米总建筑面积：37496.6平方米物业类型：消费购物中心竣工时间：2010年5月开业日期：2010年7月1日（试业）2010年10月29日（正式）开发商/持有人：华人置业建筑师：梁黄顾建筑师事务所（lwk&partners）、丹下都市建筑设计（TangeAssociates）商店数量：200余家楼层数：29层（地上24层，地下5层，含3层地库）建筑高度：146米层高：6米商铺面积：46～2511平方米大厦设施-空调系统：中央空调系统-客用电梯数目：11部-货用电梯数目：2部-行人自动扶梯及升降机直达商场各层-停车设施：地下共3层停车场境外房地产案例研究RealEstateProjectCaseStudy2010年11月28日(双周一次)|境外房地产产品案例研究|2项目背景TheOne所在地块原为东英大厦。东英大厦是香港的一座旧式商业大厦，位于香港九龙尖沙咀弥敦道、加连威老道及加拿分道之间，建于1965年，楼高17层，是当时九龙半岛最大的办公大楼，建筑面积约11000平方米。东英大厦的三层商场以旧店铺及餐厅为主，亦有很多医生及牙医诊所，顶层设置了海景住宅。东英大厦由何东家族兴建，并以何东及其元配麦秀英命名。虽然何东的遗嘱表明不能出售这座物业，但其后人最后于2003年楼市低潮时以11亿港元将其出售给华人置业。大厦于2006年1月1日午夜起关闭。2005年6月，华人置业宣布，将东英大厦重建成一座29层的商厦，总投资25亿元，命名为TheONE，对象主要针对年轻及中档消费者群，以潮流产品及娱乐设施为卖点。区位TheONE座落于香港尖沙咀闹市中，紧接九龙主要干道——弥敦道以及人流密集的购物区——加连威老道及加拿芬道，与港铁尖沙咀站连接。|境外房地产产品案例研究|3项目定位TheONE的目标是以充分满足年轻族群的多元化消费需求为出发点，打造一个集休闲、娱乐及购物于一体的全新模式的生活中心。华人置业集团董事刘鸣炜表示：“年轻族群正在上升为社会消费增长的重要驱动力，THEONE体现了集团对消费市场需求变化的敏锐洞察力，我们将凭借自身在商场运营及管理方面的专长，将THEONE这个独特的1打造为年轻时尚人群的不二之选。”规划和设计造型——地标THEONE为一座风格独特的29层银座式商厦，楼高逾145米，为全香港最高的纯零售商厦。THEONE由香港梁黄顾建筑师事务所（lwk&partners）和日本丹下都市建筑设计（TangeAssociates）担任建筑设计，以“Multimetrics”建筑风格，展现几何形交织的独特外立面，并以垂直向上的升势伸向高空，从而形成独树一帜的“1”字造型，在维多利亚港湾矗立起一座极具突破意义的地标式建筑。设计原则——形式紧随功能、小地块上的丰富空间TheONE的概念重点是要为该区提供全新的悠闲和舒适的健康生活。有别于尖沙咀区游人聚集于街道两旁的活动模式，把各式各样的商店和活动都放置在其中。建筑师在TheONE有限的空间中放进多样元素，糅合室内、室外、消闲、娱乐、休憩及购物于一体。这一点，设计师亦透过建筑的外貌表达出来。遵照“形式紧随功能”的设计原则，设计师根据空间的功能把建筑内部划分成不同区域，而每个区域的外部则由不同的玻璃幕墙或外墙所包围，并成为构成其功能的一部分。这是透过外部反映表达内部的手法，亦向外表达了建筑物的多样性。两个层次的纵向流动由于建筑内所包含的功能和活动繁多，其所需要的空间及楼面与地块面积的比例亦相对较高，以致楼层数目也相对较多。要吸引善变的消费者到一幢高层建筑中满足购物欲和让游人能在TheONE内轻松穿梭，设计师为游人提供了两个层次的纵向流动。首先以自动扶梯设于两端连接个别区域内各处各层，其次再以8部高速直梯把不同的区域连接起来，务求使游人可以随时随地穿梭于整幢建筑中。设置在3层的庭园和幕墙的透光部分为建筑内部提供了自然光至每一部分。除了以上的户内元素，设计师不想让游人只被局限于室内，特意在16层设置了一整层空中花园，在此可360度俯瞰全港景色，包括维多利亚港和九龙公园，并在部分楼层加设露台和室外庭院，使室内与室外相连通。TheONE坐落于香港尖沙咀海旁不远处，建筑师刻意预留最高五层作食府之用，每层均可远眺整个维多利亚港的景色、香港岛的海岸线以及两岸时尚多变的建筑。设计上将大楼移后，腾出空间建设阳台，迎合愈来愈受欢迎的露天用膳，让用膳者可眺望九|境外房地产产品案例研究|4龙以至更远的繁华景色。香港美景配合国际美食，尤其突显出香港与国际接轨及其在国际上的地位。此外，THEONE平均层高达到6米，造就了香港商厦中不可多得的超大空间感。作品意义——弹丸之地内与众不同的丰富体验TheONE，简单、直接和易记，并且突显出了独一无二的设计概念（全香港最高的商场）。设计突破一般传统商场，以垂直方式向高空发展，可以花上一整天时间在商场里购物、进餐。有顾客表示，即使不是在靠窗的位置，无敌海景还是能尽收眼底。外层玻璃拼出来的图案个性、气派，远在香港岛也可以一眼看到，是九龙尖沙咀的新地标。TheONE作为新类型的生活消费购物中心，创造并配合香港生活模式的新形态，在繁忙的社区和道路间形成了新的建筑空间。人们可在弹丸之地内寻找到与众不同的丰富体验。效果图和截面图|境外房地产产品案例研究|5|境外房地产产品案例研究|6建筑外观及周边环境|境外房地产产品案例研究|7业态规划TheONE设计突破一般传统商场，以垂直方式向高空发展，集合购物、饮食及娱乐于一身，目前已整合了逾200家时尚与实力兼具的高品质商家及品牌，由珠宝钟表、时尚服饰、化妆及护肤品、潮流玩物、影音电器、家居生活精品、影院娱乐、健身中心及至环球食府等各色业态构成。品牌和出租情况基于优越的地理位置，以及独特的建筑造型和经营理念，TheONE从招商伊始便备受瞩目，不仅吸引了众多品牌在此筹建香港首家乃至亚洲首家分店，更有多家世界著名品牌选址TheONE建立旗舰店，其中包括首次登陆香港的JOURNALSTAN-DARD、BEAMS和BEAUTY&YOUTHUNITEDARROWS三个著名日本时装品牌等。TheONE的意向月租金约为645-12750港元/平方米，视乎不同楼层而有不同定价，至2010年10月底，已落实及接近落实的出租楼面约95%。最大租客为I.T公司，共租用约5580平方米，分别位于地下LG2、地上UG1、UG2、L1及L2共层，共有28间潮流品牌，包括AnnaSui、AnotherEdition、b+ab、CAMPER、ete!、HeavenandEarth、izzue、LoveBoat、LoveGirlsMarket、Pageboy、RNAMedia、RoyalParty、SpiralGirl、toutcoup、Venillasuite等日系及自家品牌。百老汇电影院线预租了该商厦约4000平方米的面积，打造6间影院共约800个座位。该商场亦引入景福珠宝集团，租用楼面约1000平方米。其他商铺面积多在180-280平方米之间，可视乎不同租户的需求而定，若有租户要求，可将单位二合为一。租期方面，娱乐等行业商户租约期可长达至7年，而普通的零售业租期一般为2年。业态划分及已开业商铺业态已开业品牌家数数码产品6个人护理及美容3珠宝/钟表6时装及时尚配饰33轻便美食/零售美食10餐饮20家居布置10娱乐（影院）1|境外房地产产品案例研究|8商场结构图LG2LG1无|境外房地产产品案例研究|9GUG1UG2L1主营时装及时尚配饰|境外房地产产品案例研究|10L2L3|境外房地产产品案例研究|11L4L5L6L7L8|境外房地产产品案例研究|12L9L10L11L12L13L14——L16机电设施L17L18L19L20|境外房地产产品案例研究|13L21楼层介绍：LG2数码壹地带LG2层命名为「数码壹地带」，主要租户包括2C计算机、金计算机用品、灵聪听觉中心、快图美、Protech计算机及WiseComputer。LG1潮流荟萃G-UG2国际时尚地下近弥敦道入口为GA层，租户为景福珠宝旗下的Masterplecebykingfook品牌，占地逾1万平方呎。其余店铺以高档珠宝及钟表为主，包括Rolex、Vertu、Piaget、A.Lange&Sohne及Montblanc等；近加拿分道入口为GB层，商户为I.T旗下的:Chocoolate及Camper年青服饰专门店。由于地下相隔了往停车场的通道，加上弥敦道及加连威老道两边的地下入口是不同高度，因此分为GA层及GB层。该层并没有通道直接连接，游人需要使用扶手电梯前往LG2层后，需再使用另一条扶手电梯前往GB层。UG1层大部份范围为HarveyNichols旗下的BeautyBazaar美容专门店，面积约1700平方米，引进超过50个国际知名的化妆、护肤以及香水品牌，将于今年12月开张。其余店铺包括I.T旗下的b+ab、izzue。UG2层主要租户为Beams及JOURNALSTANDARD。其余店铺包括Bauhaus、Salad、DesignTshirtsStoreGraniph、GREATime钟表店、眼镜88及CaffeVergnano1882等。UG2层亦设有多部升降机连接商场高层及设有一个中庭举办不同活动。L1-L3流行服饰在商场1至3楼，命名为「流行服饰」，该处商店针对女性顾客为主。主要租户包括AutomobiliLamborghini、Cobo、FramcQui、JA:2K、ABrosProducts、BlaBlaBra、L'Rosace、Vivitix、TeeLocker及丰蒂珠宝等。3楼设有两间小食店，包括比利时的朱古力店MioMiko。其中来自美国Tuttimelon奶酪店设专用的花园食客专用。L4-L5时尚食府商场4至5楼设有多间食肆，主要提供亚洲菜为主。4楼食肆包括越栈、金宝越南牛肉粉、原名深圳鼎泰丰特许经营店的金牌小龙、易牙台式料理及Pokka旗下的TonkichiTonkatsuSeafood。5楼食肆包括别府駅前料理，六本木茶房及KushiOne。其他食肆包括来自日本函馆市的Milkissimo意大利冰激凌店、Sprouts、happylemon及CowboySevenCafe。|境外房地产产品案例研究|14L6-L11生活精品商场6至11楼，命名为「生活精品」。主要租户包括AvantGarde高级家居配饰用品店、ColorRich毛绒玩具专门店、卡撤天娇床褥店、斗室、席梦思、售卖红的红酒村、Lost&Found及Homeless等。该范围亦设有食肆，包括6楼的BestBerry雪糕店、8楼的Full&Half咖啡店。由于该项目是单层楼面面积较小，因此电影院“百老汇戏院”占据了6-11层，共六个楼面的全部或部分空间，共4000平方米，设六个影厅，共800个座位，为商场第二大的租户，于2010年9月16日正式开幕。9楼至11楼其余楼面为加州健身，会所共有三层，面积超过3700平方米。会所设有心肺、阻力及负重训练等超过200部器材，当中共有40部崭新设备。包括宽敞的GroupX动感教室及Spinning室内单车教室外，还有特定为私人健身、KickFit拳击健身及伸展等项目而划分的区域。L12-L13华丽食府商场12楼全层为东海海鲜酒家；13楼全层为煌府婚宴专门店，内设全港独有360度双重旋转大舞台、33米水晶走廊、流星闪烁光纤天花以及300吋巨型LED高清电视屏幕，于7月1日正式开业。L16楼空中花园SkyGarden商场16楼全层为空中花园，占地万多呎，落成前原打算让公众人士欣赏维多利亚港、尖沙咀及九