土地增值税清算风险控制及案例分析

土地增值税清算风险控制及案例分析目录第一部分2011年土地增值税清算1第二部分拖延土地增值税清算的风险第三部分土地增值税清算鼓励政策第四部分土地增值税清算操作重点问题第五部分案例解析第一部分2011年土地增值税清算一、国税发【2010】53号.为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，国家税务总局要求地方部门加强土地增值税的征管工作。.各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。.通知中要求，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，推动本地区清算工作。当时，国税总局要求各地要在2010年6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局。完善土地增值税预征和清算制度梳理、统计达到清算条件的项目从严、从高确定核定征收率推进本地区土地增值税清算工作主要内容:v统计地区情况v选择性清算v重点稽查v全面清算有所侧重税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。但对于此次清算的抽查结果，国税总局并没有公布最终的成果。二、京版细则“十五条”第三条加强税收征管实行差别化土地增值税预征率房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。第三条加强税收征管加强对土地增值税清算情况的监督和检查对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。2011年土地增值税清算工作对象达到土地增值税清算标准但不清算的目标明确三、小结.2010年至2011年，税务机关在土地增值税清算方面的工作逐渐开展。.通过2010年的清查，税务机关掌握了各地区的项目开发情况，为全面清算做好基础。.2011年，税务机关将重点清算以往应清算而没有清算的项目。第二部分拖延土地增值税清算的风险一、清算条件二、普遍问题三、法律风险四、税务风险一、清算条件企业申请清算项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工项目的直接转让土地使用权的税务机关主动清算已竣工验收且符合销售比例预售三年未完成销售税务注销其他国税发〔2006〕187号国税发〔2009〕91号二、普遍问题不符合清算条件预售后拖延项目工期保留一定比例开发产品消极处理拖延清算完成清算的房地产企业统计完成清算的项目不足三分之一未进行清算完成清算的项目不足三分之一已清算这些手段可能确实能够实现延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的经营，甚至可能产生法律和税务上的风险。评价三、法律风险1.项目公司难以注销2.项目公司难以转让3.债权债务关系无法清理4.合同履行受阻5.刑事责任风险一般的经营模式母公司母公司项目公司项目公司AA项目公司项目公司BB项目项目AA项目项目BB1、项目公司难以注销拖延清算的结果母公司母公司项目公司项目公司AA项目公司项目公司BB项目项目AA项目项目BB项目公司越来越多项目公司越来越多未进行清算无法注销《税收征管法》第十六条规定：企业在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。《税收征收管理法实施细则》纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。开发资质管理混乱欠税可能项目公司无法转让3、项目公司难以转让从购买方角度分析增加调查成本代为受过重新设立经营成本高成本更少另一方面加剧了恶性循环，项目公司越来越多。3、债权债务关系无法清理项目公司债务人债权人母公司股东.项目公司在完成项目后，其母公司（或股东）一般很少对其进行管理，而由于没有注销所以一直存续。由于管理上的疏忽，项目公司之前的债权债务关系没有理清。可能导致欠债时间过长，债权人提起诉讼；或债权过了时效无法追偿。.此外，还可能母公司（或股东）在项目公司上的原始投资无法收回。拖延工期集体诉讼预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间4、合同履行受阻合同违约项目延期不仅仅造成个别违约，而是开发项目整体违约项目延期不仅仅造成个别违约，而是开发项目整体违约.一些企业通过不合法途径，在没有完成税务清算的情况下，注销了项目公司工商。.特别是部分合作开发项目，房产公司也系临时组建，企业账目较为混乱，不少项目建成后公司立即注销，投资者分钱走人。注销未清算项目涉嫌逃税5、刑事责任风险.即使没有以上违法行为，房地产企业以消极方式拖延土地增值税清算时间，在客观上实现了少纳税款或延迟缴纳税款，违反了税法规定，存在不按规定履行纳税义务、甚至偷逃税款的情形。一旦涉及于此，相关负责人（法人代表、财务或税务负责人等）有可能涉及刑事责任。四、税务风险1.开发成本难以控制2.税收负担可能加重3.政策变化难以预料4.税务稽查风险预售收入银行贷款项目B项目C预售收入银行贷款滚动开发操作模式1、开发成本难以控制影响开发成本的因素资金回收速度贷款利息保留销售利息高回收慢完成销售开发成本高保留产品利润高开发成本小利润低拖延清算导致利润降低如果房地产企业保留部分开发产品保留的产品增值开发成本不变增值额增加2、税收负担可能加重有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上。土地增值税增多适用税率变化3.政策变化难以预料《土地增值税清算管理规程》（国税发（2009）91号）中列举了税务机关主动清算的条件，由于房地产企业的消极拖延，没有符合清算的条件。今年来房地产调控越来越强势，不排除提高主动清算条件的可能。届时，税务机关主动清算可能带来的处罚和土地增值额过大带来的沉重负担，都会对企业造成不良影响。4、税务稽查风险（1）政策变化导致税务稽查由于税收政策的变化，原本不需要进行清算的项目被强制清算。强制清算可能会带来其它的税务风险。比如税务机关从一个项目出发，追查以往企业的各个项目，那么企业出现税务风险的几率就会加大。（2）由于长时间不清算，可能导致税务机关重点关注从2010年开始，税务机关加强了地区的开发项目的监管力度，对各项目的开发进展都将会有较清楚的了解。如果开发企业故意拖延清算时间，一旦被税务机关得知，那么企业面临的就会是核定清算，而且可能从高适用税率。提示房地产企业应当正视拖延土地增值税清算带来的法律及税务上的风险，及时进行土地增值税清算。第三部分土地增值税清算鼓励政策一、政策背景二、国家税务总局2010年第29号公告三、政策适用理解四、建议土地增值税企业所得税差异一差异一差异二差异二以企业年度收入为基础土地增值税只有实际扣缴后才能在计算所得税前扣除.项目可能持续好几个年度.前期预征率较低§房地产开发项目为清算单位§预征§符合条件后进行清算一、政策出台原因公司存续期间纳税情况项目前期企业所得税预征土地增值税款公司注销企业所得税土地增值税款清算房地产企业税负分析预售收入大预征税率低没有收入或少清算税率高前期注销所得税款多清算税款数额大政策出台前的实际做法企业所得税法不允许当年亏损转回至以前年度用以调减以前年度应纳税所得额部分房地产企业需要与主管税务机关特别协商以解决该问题耗时较长直接导致项目公司清算数量减少清算：亏损不能弥补不清算：减少清算税额导致的结果二、国家税务总局2010年第29号公告2010年12月24日国家税务总局发布《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局2010年第29号公告）。明确了房地产开发企业注销前由于开发项目土地增值税清算税款而导致多缴的企业所得税可以办理退税。必要条件排除条件注销当年汇算清缴出现亏损土地增值税清算当年未出现亏损亏损已弥补完毕三、政策适用理解开发各年度应分摊土地增值税的计算各年度应分摊的土地增值税＝土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）开发各年度退税或补税额的计算29号文采用追溯调整法重新计算开发各年度应纳税所得额即项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税。追溯分摊法1、项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；2、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税四、建议.2011年税务机关将全面清查符合清算条件但未进行清算的项目，因此不进行清算的企业可能会有风险。.现时，相关部门为了鼓励企业进行土地增值税清算，出台了29号文，实际减轻清算企业的税负。.因此，还有没有进行清算的企业应尽早进行清算，最大限度获取税收利益。第四部分土地增值税清算操作重点问题二、合同管理三、项目收入一、凭证管理四、扣除项目五、清算时限扣除项目需要取得合法有效的有效凭证国税发【2006】187号除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。一、凭证管理国税发[2007]132号第二十九条规定，审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照规定合理分摊。（1）纳税人支付商品房开发项目工程进度款时，没有向施工单位索取建筑业发票。施工单位以降低价款为条件，不开具发票。（2）纳税人接受施工单位以两票方式结算工程款，即施工单位凭购买建筑材料的发票收取等额的工程款，工程造价与购买建筑材料款的差额部分，由施工单位开具建筑业发票收取。1、房地产企业一般问题2、票据类型根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：1、如果对方单位是经营性企业(建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务局监制的发票。2、如果对方是行政机关(房屋土地局、规划局等)或政府行政管理机构(质检站、测绘站、消防局、市容管理等)，应提供行政事业性收据。3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证(合同协议、收据)，应具备对方单位或个人签章要件。4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。.（1）凭证不符合要求可能导致被核定扣除.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3、凭证不符的结果.（2）凭证不符合要求致使财务费用无法据实扣除.在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其与企业所得税的期间费用税前扣除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。.（3）凭证管理部规范可能导致税务机关介入.《土地增值税清算管理规程》.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。.一是企业在土地的取得环节应有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税或契税；.二是企业支付拆迁补偿费时应将拆迁