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直播:中国零售业发展总监第一届年会官方微博时间:2013年3月31日发起机构:中国零售地产联盟权威支持:中国购物中心产业资讯中心主办单位:中国北方购物中心联盟北联控股(香港)集团、东北商业网、《中国零售地产》考察赞助商:沈阳万科浑河天地协办单位:沈阳中街九龙港主持人新浪商业地产总经理郭杰:各位领导,各位来宾,大家上午好!欢迎大家来到春暖花开的沈阳,也欢迎各位莅临中国零售业发展总监第一届年会暨第五届中国零售地产招商大会,感谢各位的光临。这个名字应该是第一次和大家亮相,但是实际上从2005年就举办了第一次中国零售业总监高峰论坛,后来北购联又成功举办了4次中国北方商业地产招商大会,根据各方面的反馈这次开始充分的整合,合二为一,以后这届年会将把名字整合为中国零售业发展总监年会暨中国零售地产招商大会,并在全国巡回,这是这个大会的背景和大家介绍。我是新浪商业地产的郭杰,受组委会之托与大家分享今天上午的半场论坛,首先允许我为各位介绍到场的各位嘉宾,他们是:首先中国购物中心产业中心主任,郭增利先生;国资委商业网点开发中心副主任段宏涛先生;中国北方购物中心联盟秘书长于群先生。参加会议的还有:中国乐商会执行会长中国连锁开发主席霍小兵,沈阳商业管理有心公司陈学军,辽宁兴隆大家庭执行总裁姜利民,沈阳春天百货李赫男,环球商机商业地产顾问机构叶智辉、北京赛特奥莱乔宇、北京绿地京城商业管理有限公司王智明、德泰堂控股有限公司陈立新、俏江南餐饮集团郑红、阳光一百置业副总经理徐奇、欢乐影城投资管理有限公司鲍华、尚泰零售集团陈安成、大连亚惠食品有限公司程辉、美克美家卫炎黎、儿童世界侯青霞、第六空间周永祥。同时也感谢到场的媒体朋友们,他们是新浪商业地产,搜狐焦点、SAHA网。感谢新浪微博为本届年会给予了更多的互动机会,各位可编辑#零售业发展总监年会#与网友分享现场感想。接下来,让我们以热烈的掌声欢迎国资委开发中心副主任段宏涛先生上台致词!国资委商业网点建设开发中心段宏涛:尊敬的郭主任,尊敬的各位领导各位嘉宾大家上午好!非常高兴和在座的各位朋友能以这样的形势分享这样的快乐形势,其实这个主题很好玩儿。这就是零售地产。李嘉诚讲过地产成功的要素就是地段,地段,还是地段。零售和地产的结合变成了一个很有意思的事儿,地段决定了一切,刚才在台下和俏江南的老大红姐讨论的时候说,在一个错误的时间选择了一个错误的地点做了一件错误的组合,不是这个项目不好我们就拿它说事儿,而是要让我们做的事情要在合适的时间合适的地点做正确的事情。其实拓展是一个复合型非常强的人才,首先他要懂地产,他要上知天文下知地理,不能把门开在西北风聚焦的点上,不能在历史上很有问题的地方上开一个店,你要懂财务你要知道你的商业模式怎么能赚钱,你至少要懂得我们的物业适合什么样的业态,当我们的地产人才出去的时候,你会发现他是非常值钱的。也就是说中国的零售业和中国地产的扩张,中国的周边所有的国家都深深的有中国的印记,包括中国的资本。今天业态无论是人们生活方式的改变还是商机都对我们的零售做了一个改变,未来的购物中心还是商业也好是不是一个生活中心而不是一个零售的场所。我们看了沈阳,发现了又那么多商业出来,然后每一家定位都是超市、影院、电玩、美食、零售,我在想是不是出现更多的东西,我们的地产商要聪明起来,我们零售的企业可能也要在这种大的环境下做一个正确抉择。最后我把商业中做一个汇报。商业网点开发中心是93年批准的,现在形成政策解读、资产管理、资本运营等五大板块。欢迎各位朋友和我们并肩开创中国零售业的未来,谢谢大家!陈学军:传统零售业面临的新课题官方微博沈阳九龙港商业管理有限公司董事长陈学军:尊敬的来自全国各地商界精英,女士们先生们大家上午好!在这样一个春意盎然的日子里,我们相约在中国零售业发展总监第一届年会暨第五届中国零售地产招商大会,共同回顾中国零售业所走过的路程,共同畅想恢弘前景为此我和九龙港都感到十分容幸。2013年中国零售业正在经历着一场来自互联网和电子商务的挑战,2003年中国网购市场交易规模已经超过12万亿元。去年11月11日,阿里巴巴旗下的淘宝仅一天的销售额就达到了190亿元,传统的消费模式被渐渐的顶替,我们的生活、消费几乎被一网打尽。在2012年末中国十大经济人物的论坛上,胜败未知,正是这场胜负难料的为中国零售业提出了不容回避的新的课题,中国的传统零售业究竟应该何去何从。从马云和王晋民的约定只是展开了一场辩论而已,这场赌局没有绝对的赢家。网络购物不能给予线下购物的体验,线下购物不能有方便快捷,也就是说手机的普及仍然阻挡不了好友相聚,把酒言欢的欢乐。确实网络把商品送到家的方便实惠不可否认,但是在匆匆而过的快节奏当中我们会有一种若有所思的感觉这种感觉对传统的购物方式,当我们走到商场里面每一件商品的质感,每一次约会的温馨,每一杯咖啡的香气,带来的是高雅、优质富有品质的生活的延续。在实体商店购物的时候,消费者也在不经意的书写着品牌故事,而这种购物的经历和感悟也在丰富着所有消费者的人生体验。作为中国首家快时尚的商城,我们在国内率先提出了智慧商城的经营理念,并充分利用互联网等现代科技的手段实现了线上交易和线下交易的融合,他应该是王建民加马云,旺达加阿里巴巴,我们在布置上追求着独树一帜的经营理念,使消费者在人在景中走,人在画中游的意境,并完成购物过程的新意满足。艺术可以把它激活,让人们感受到温情和美丽的存在。现代零售业的核心竞争力已经不仅仅表现在建筑的富丽堂皇,商品的琳琅满目,而让更多的消费者体会到一个奇妙而不失内涵的人文气息,也对个人情感得到艺术品位的升华这才是现代商品的价值和精粹。如果讲集贸市场、百货商城,连锁超市、电子商务、购物中心比喻成中国的五大商业模式,那么电子商城就是中国的第六类销售模式,在陆地和海洋之间建造一座智慧的港湾,让线上和线下交易取长补短,我们把十万平方米的商业项目,定名为中街九龙港。在一望无际的海面上,电子商务的巨浪正在拍打着传统商业,我们要在战略上藐视,在战术上重视,不能目空一切,也不能妄自菲薄。我们要学会从多个角度和渠道满足消费者多样化的需求,只有讲电子商务和实体商业才能呈现一个完美的多元化的消费体系,也只有这样,我们才能扬起智慧的风帆,到达智慧的彼岸。2013年的传统零售业正面临着一场经营理念和商业模式的融合,我们要实现实体商业的固守和创新,也只有这样我们才能塑造出只属于中国的商业精神和梦想。我们羡慕阿里巴巴,我们不做阿里巴巴,我们把他们视为前行和仰望的方向,我们相信明天我们将吸引一批仰望我们的目光。在此我中心预祝本次年会圆满成功,谢谢大家!主持人郭杰:今天是中国零售业发展总监年会,是主委会特别策划,能够在开发企业在项目的初期就能从规划设计到开发评估都能借助零售行业的专业眼光和资源进行开发,这样项目推广的更顺利,今天我请出一位重量级的演讲嘉宾,他是中国购物中心产业咨询中心主任郭增利先生!他为大家带来国内外零售地产行业发展最新动态及未来区趋势展望。郭增利:零售地产行业发展最新动态官方微博郭增利:其实叫零售业发展总监这个词我个人认为是向国际接轨的一种表达方式。今天应该是东北商业网的五次活动。我只有一次,其他的安排没有出席,我觉得几次会议,对于我这个不爱思考的人来说确实是一次机会,我们把容易的思考和大家做一个交流和分享每一次都是我自己去思考去学习这样一个机会。我个人认为这是一个非常难的题目,为什么呢?因为发展动向一直在变化每个人思考的角度都不同。今天包括房地产开发商和准备进入房地产领域的各路人马,其实大家对房地产充满预期的时候,大家都居安思危,从我自己的内心,非常希望这个行业能够健康发展,但是我自己有点忧心忡忡。我把居安思危这四个字也带给各位,其实中国购物联也未见得全面的反映这个行业,如果没有当然更好,您不用去考虑潜在的顾虑,希望大家能够结合行业分析进行个案的讨论。今天我将总结出商业房地产的特征。我自己认为中国的商业房地产之所以有很多成功的项目,也有很多有教训的项目。这就是地产、金融、商业三者有什么关系。其实都是地产主导商业发展的进行的。在2012年下半年一直在感悟一句话,大家都在学习万达,认为万达在商业地产做得很好,但是我经常会反问他一句话,当你的老板特别希望你的总经理按照万达的目标去实现的时候,万达的商业地产的模式能不能在你的企业当中,在战略上上升到这种高度。在地产方面恐怕一定会出现太多太多的问题,我不知道开发公司的老总也多少,我听到一句话,我得向地产公司老总汇报,我今天又被地产公司老总给否决了。学习万达没错,但是应该学习他的实质和内涵。我是从经济学的角度来看商业地产的,就是价值和使用价值,这就是在日常的理解。我个人理解目前的阶段,中国的购物中心,中国的房地产停留在一种商场,随着电商和其他实体商业,购物中心如果仅仅是一个商场,就会陷入到无序的竞争当中,大家很难把它在商场的局面,这就是在目前的市场的环境下,我们在购物中心在未来的使用价值方面,一定要有需求,一定要有消费的需求作为导向的。我们在整个的商业地产行业当中,我们自己的开发商一定是在想,我要做某某地区最大的,某某城市最大的,某某城市最高的,一定是这样一种思维方法,所以在引导需求方面,我们的开发商是在我要做城市的领导者,但是作为购物中心他的第一阶段,作为商场阶段,你还是应该设身处地的为你的人群着想,再有我个人的感觉,我们的无效的供给在目前整个行业当中的比重是比较高的。我们也看到很多的报道,关于控制率。沈阳有一种重灾区的感觉了,在逛沈阳的商场有一种胆战心惊的。我在和政府和企业的官员去讨论这个问题,在未来3到5年的时间来消化这种需求,我们还是应该坚定不移的按照需求导向来策划这4个字。要提高它的使用价值一定有很多的因素,时间关系我可能重点的去讲第一点为什么我们要从提高使用价值的角度来提高分析,过去房地产开发商赚钱都是一个亿一个亿的,我们的企业他是一块钱一块钱的赚钱。我们的零售商在做消费者的生意,我们的开发商是在做物业做零售商的生意。我们对消费者的满足是通过零售商来实现。我自己理解作为购物中心他不仅仅是商业恐怕对消费者行为的分析,对整个区域的研究应该还是重要的内容。提高购物中心的使用价值是一个口号,因为实现这6个途径实际上高不可攀的。任何行业的成长都有一个循序渐进的过程,大家沿着正确的方向至少有一些帮助。所以从价值和使用价值两个层面大家可以在未来的合作当中,能够设身处地的为零售商和消费者着想。大家看到这个图表从投资进入到增值退出,为什么关注到物业买卖,我只是在这里面反问一个问题,为什么这些年这么艰难难道仅仅是因为这些基金有差距么?在我们投资进入的时候,我们问题的出发点,和市场的需求没有很好的结合,扮演零售渠道平台,为零售商搭建一个场所我们没有很好的去履行。从进入功能到退出,很多开发商直接进入到第三个,我直接卖掉商铺直接退出。就算在目前特定的环境下,在特定的金融管制政策上我们没有办法区实行我们商业房地产的进入和退出,我们依然可以思考,我们零售渠道扮演得如何,我们在产品形态类型等等这些方面我们是不是可以做到位。我们不是充分考虑了前两条重要的因素,对于购物中心而言,他是零售品牌受欢迎的环境,对于零售商而言,我也希望让中国的购物中心确实程度一个受关注的能够有效利用的零售渠道。下面我谈一下我自己理解的商业房地产的市场供求关系,这个是严肃的,但是离我们确实不远,结构性失衡,阶段性过剩。我认为总量并不过剩,但是在2012年之后,这种零售商这种业绩上的考验我们自己的判断发生了一些变化,不仅结构性失衡,而且有阶段性过剩的风险。从分布结构上看,包括我们城市能级,和项目所在区域,是社区型的还是超市型还是邻里型的,是高端人群,时尚人群还是大众人群等等。因为招商难、选址难在中国商业房地产的20年中都在并存着
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