XXXX年1月20日郑州瑞邦能源中心商业定位及招商运营方案

郑州·瑞邦能源中心商业定位及招商运营方案【2011年1月20日】目录12郑州高新区商业初步研判项目主题功能定位分析3本项目产品规划建议34楼层业态分布建议35商业招租策略建议商业运营管理建议36Directory1郑州高新区商业初步研判1.1郑州城市发展概述“东移西进”持续深入，“大郑州”两翼齐飞！伴随“大郑州”城市战略的进一步发展，西高新区历经几年沉淀，迎来久违的春天！省政府向东移至郑东新区，市政府搬迁至中原路西四环附近，2011年6-7月份，荥阳并入郑州建区，大郑州城市框架进一步拉大，西区蓄势待发。地铁1号线与2号线延伸进入西高新区，快速公交实现与市区的衔接，进一步缩短了西高新区与市中心的距离，加快区域之间的交流融贯。已经打通的农业路化工路、科学大道北环，规划中即将开通的东风路梧桐街、长椿路南拓至中原路、化工路延伸至荥阳上街区（上高路）等，预计未来2-3年内，大西区连成一片，三环与四环之间将成为郑州重要的社会经济增长极。建业在高新区西四环购地9000亩、振兴预计在瑞达路与化工路交叉口购地8000亩，锦艺集团在科学大道瑞达路购地500亩，美景在四环边上购地3000亩，加上已经动工的升龙又一城600亩地、西雅图二期400亩项目，据业界专家预计，未来3-5年内，西高新区将成为郑州楼市的第一热点区域！1.2郑州西高新区商业综述大型商业从无到有，3-5年内全面开花2009下半年以来，近20个超亿元商业项目入驻西区，西区商业将迎来新机遇！万达广场、宝龙城市广场、锦艺华都、锦艺国际轻纺园、中原文化广场、大中原果品物流港、中原汽配大世界、中原新城、中国郑州国际包装城、伟业时代广场、昱东大厦、建材家具大世界、明宇国际汽配城、郑州城市名人酒店、裕达国际会展中心、豫园综合楼、万乘时代广场和新浦花园……在市政规划上，近20个超亿元商业项目布址西区；交通上，地铁1号线将贯穿东西；消费市场上，大量高端楼盘的涌现，为西区提供了众多高消费人群。其中高新区商业也将迎来从无到有的局面，振兴在瑞达路与化工路交叉口规划有近200万平米大商业，升龙又一城预计商业体量占10万平米，美景商业体量近5万平米，锦艺集团商业体量达10万平米，加上本项目商业体量近3万平米，高新区商业迎来第一轮爆发期。未来10年内区域人口突破百万，消费潜力巨大！1.3周边区域人口与消费分析根据商业的普遍发展规律，商业的发展依托区域成熟与人口消费发展。从目前来看，项目所在区域为工业与高校区，以流动性办公与业务人口居多，常驻人口不足20万，现实很严峻，显然不足以支撑本项目商业体量。从长远来看，升龙又一城与美景、建业项目的陆续投向市场之后，预计5-10年内本区域人口将突破百万，一举解决人口与消费不足问题。虽然本项目体量与其他项目相比无任优势，但是商业发展先入为主的规律，即最先推出的商业项目总是最先植根消费者心智当中，成为一种约定俗成的商业区。因此，最先动工与完成的本项目，有可能成为区域标志性专业化商业区。根据我公司对其他商业大品牌的跟踪，国内外零售与专业商业巨头正在对西高新区虎视眈眈，并初步对区域商业氛围与潜力进行考察分析。家乐福超市：家乐福开发部有意与锦艺集团协商，考察科学大道与瑞达路地块，预计2011年展开评估等工作。欧凯龙：专业的建材家居物流企业，在东西南北的大郑州布局战略中，西高新区作为一个空白区，已经开始对本区域进行关注。赛博数码广场：本土最大科技产品物流专业运营商，年内已经开始对西高新区进行关注，待时机成熟随时跟进。重庆家富富侨：国内最大足疗保健连锁企业之一，目前正在与国家863中部软件园洽谈进驻意向，尤其看好本区域发展。（请注意：以上列举的零售百货与专业商业巨头，可以做后期本项目引入主力店的重点，应予以积极关注、提前展开谈判。）1.4欲进驻高新区的商业大鳄1.5总结与启示郑州信高新区经过数年沉淀，终于迎来难得发展机遇。在本项目体量不占优势、无任何品牌知名度支撑的情况下，只要依靠专业化团队、精准实效的营销与运营策略、差异化的定位与规划包装，才有可能突出市场重围，赢得最后的胜利。作为没有大体量居住人口支撑的区域，百货批零商业显然行不通，只有与区域形成差异化与补充的专业化商业相结合，才能找到生存之道。先入为主，抢占先机才意味着本项目赢在起跑点上。“现实不成熟，前景很看好”——抢占先机方可制胜！Directory2本项目主题定位分析2.1主题定位核心指导思想符合区域消费状况定位方向的差异化持续运营的前瞻性产品规划的结合性核心指导思想2.2主题定位思路发散思维方向1：大型综合零售百货方向2：专业建材家居市场方向3：专业汽车配件市场方向4：专业仓储式集散地项目体量与人群消费特性不足以支撑新建社区缺乏、且距本项目距离较远中原路汽车产业带，本项目位置较偏经营租金及利润相对较低，不可实行只有立足区域产业优势资源，整合周边客群需求，避开综合型零售百货物业，切入一个与本区域产业发展相补充、差异化、细分的专业市场，才能化不利为优势，最终从竞争中脱颖而出！方向5：综合性的科技市场与科技市场无差异，招商运营难度大2.3社会热点产业发展带来的启示新能源，将成为中国下一轮经济发展新引擎新能源，又称非常规能源。指除煤、石油、天然气以及大中型水电等传统能源之外，刚开始开发利用或正在积极研究、有待推广的能源，新能源普遍具有污染少、储量大的特点，对解决环境污染和资源枯竭问题具有重要意义。按类别可分为：太阳能、风力发电、生物质能、生物柴油、燃料乙醇、新能源汽车、燃料电池、氢能、垃圾发电、建筑节能、地热能等。新能源成为世界焦点话题。美国、德国、日本、韩国都已经或正在出台大规模的新能源发展规划，中国的《新能源产业发展规划》也有望择期出台，截至2020年，从光电风电到核电等范畴，中国在新能源领域的总投资将超3万亿元。胡锦涛访美签署数百亿美元新能源合作协议。2011年1月18日下午，中美清洁能源协议签字仪式在华盛顿举行，胡锦涛主席出席本次活动，双方共签署十三项协议，覆盖核电、风电、太阳能、水电、智能电网、碳捕获与封存等多个领域。2.4郑州及高新区产业发展考量自1988年建区以来，郑州高新技术产业区初步形成了具有区域特色的五大主导产业：电子信息、新材料、生物医药、光机电一体化、新能源产业，形成了电子信息、软件服务外包、网络安全、新能源、仪器仪表、生物制药、超硬材料等七大特色产业集群。其中，新能源行业发展迅速，以光伏产业园、固态照明产业园和大学科技园为核心，形成了庞大的新能源行业版图，在全省行业中占极为重要的地位。高新区新能源产业初具规模、潜力巨大。2.5站在更高的角度审视本项目本区域为重要的新能源产业集聚地，投资商上下游的相关行业资源，郑州及全省巨大的行业需求，需要一个对外的窗口来进行展示。瑞邦能源科技中心项目，涵盖3栋写字楼与5层商业体量，结合所属的标准化厂房区，与企业拥有的专家科研人才，形成了涵盖新能源科技产品的研发、生产、展销的完整产业链条。投资商上下游资源&办公+厂房+商业=？？鉴于巨大的市场需求与快速发展产业圈，我们必须站在整体产业发展，站在整个园区和项目高度，以持续发展的眼光来对本项目商业部分，进行科学合理的定位！郑州专业市场空白与巨大的需求开发商关系资源与配套物业形态项目地理位置与交通辐射力高新区雄厚新能源产业基础2.6主题定位的基本依据主题定位中原首座·低碳节能科技产品广场河南稀缺、郑州唯一/低碳节能产品与网络监控等/主题商业中心2.7本项目的主题定位功能定位集专业市场、商务生活配套为一体的地铁商业中心立足郑西区，辐射河南市场/科技市场细分，差异化巨大亮点办公、厂房、商业互补共赢，形成研发、生产、展销的完整产业链条银行、餐饮休闲，满足园区乃至周边生活配套需求2.8本项目的主题定位2.9主要经营业态归类瑞邦能源科技中心主导业态-低碳节能产品：依托高新区新能源产业雄厚基础及投资商上下游资源，成为企业的产品展示区，打造核心竞争力。银行餐饮休闲娱乐：中西餐饮与银行配套等，满足周边企业与客户的实际需商务生活需求，辅助配套经营与吸引人流目的。辅助业态-电脑耗材软件：品牌电脑及散件、软件耗材与电脑超市等业态，满足周边企业与高校师生及居民需求。健身生活中心：裙楼楼顶做成健身中心，作为企业商务休闲会所配套，满足园区与周边企业需求，带动人气，为商场加分。辅助业态-电子监控：信息监控产品展示，与节能产品形成有益补充，共同构建大郑州唯一的大型专业市场。2.10总结与启示新能源行业的发展与雄厚基础，为我们提供了难得的机遇。只有立足自身资源与优势，切入细分差异化专业市场，才能形成本项目的核心竞争力，为后期招商与运营奠定扎实的基础。作为一个全新的专业市场，可以说是挑战与机遇并存，对我们后期产品规划、业态组合与招商实施，提出了更高的要求！整合资源，细分市场，创造差异化亮点Directory3本项目产品规划建议3.1商场整体规划建议综合以上前述定位分析，我们建议：整体上采取地下2层、地上4层的大型裙楼商业形态。商场主入口设置在北侧中心位置，主入口前是设置1500㎡左右大型广场，增加停车位与广场活动的功能，以利于后期积聚商场人流与人气。地下二层为停车场，地下一层为商业部分，地面广场中庭位置开口，通过电梯与自动扶梯，使地上与地下形成立体式商业区（有待与地铁公司沟通）。由地铁口开通直达地下一层与地上商业部分的电梯，引导上下人流，增加各铺位商业价值。下沉式地下一层商业3.1商场整体规划建议在靠近商业两端的地上一层与二层部分，注意提前安排餐饮物业需求条件。在北侧正门大厅两层挑空设计，设置上下的自动扶梯，引导上下客流；同时，建议在西侧端头区域设置观光电梯，既起到引导人流作用，更能形成独特商场景观。3.1商场整体规划建议合理布置广场的停车位，与商场出入口和上下电梯保持一定距离，不对商业广场人流形成干扰，更能方便客户直接进入商场或写字楼。地下车库与地下商业部分设置特别的出入口，各自与3栋写字楼连接起来，这样既方便业主在地下广场与进入楼上办公，也可以避免车流与人流的杂乱无章，更能实现对商业部分人流的有效引导、商业价值的最大化。Directory4各楼层业态规划建议根据项目的主题定位规划，确定楼层数及各个楼层的经营业态；根据10公里范围内现在及未来常住与流动客群数量，确定项目体量；根据项目所在区域未来商业发展状况，确定项目体量及经营楼层；根据项目周边竞争对手经营形态，确定项目的主题和经营类型；根据郑西区目前商业资源，招商状况及未来经营考虑。4.1整体业态规划依据整体5层，其中：地下2层，地上4层，业态各有侧重主题楼层B2F经营主题经营业种地下停车场具体车位数量待定综合辅助配套区生活超市/美食广场/其他配套家用节能产品区/银行餐饮节能汽车与家电/银行餐饮家用节能产品区节能照明、厨具、太阳能等系列建筑与工业节能产品区建筑节能产品/其他节能产品监控产品与电脑耗材软件区赛博超市/耗材软件/电子监控健身生活中心健身馆、游泳馆B1F1F2F3F4.2整体楼层业态规划4F4+F楼层色块图（B1F）综合性超市4.3各楼层业态分布示意美食广场其他生活配套楼层色块图（1F）4.3各楼层业态分布示意知名餐饮/银行节能家电展示节能汽车展示餐饮/银行楼层色块图（2F）4.3各楼层业态分布示意节能照明节能厨具太阳能/采暖楼层色块图（3F）4.3各楼层业态分布示意其他工业节能产品建筑节能产品楼层色块图（4F）4.3各楼层业态分布示意电子监控产品中关或赛博超市电脑/耗材与软件楼层色块图（4+F）4.3各楼层业态分布示意健身生活中心Directory5商业招租策略建议楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。严格控制招商品牌的层次，为主力品牌和形象旗舰店预留位置，这是保证整体层面上档次先决条件。主力电脑、连锁超市品牌与银行餐饮品牌的招商工作结合起来，以银行餐饮带动人气、补充配套补助，以主力电脑连锁品牌烘托市场，制造影响力。灵活采用店铺租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念