远卓_世嘉地产蓬莱旅游地产项目可研报告(3)

世联地产顾问有限公司2010年12月20112011年深年深房房龙岗龙岗项目定项目定位策划报告位策划报告谨呈:深房集团本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明写在前面项目用地面积（㎡）容积率覆盖率车位建筑面积（㎡）南区16424.32.7525%23345167住宅39017商业4500北区52055.62.2625%1020117646住宅110946商业3600幼儿园2400项目基本情况介绍：项目位于龙岗老镇，地块分南北两块，总建面16万平方米，2.26-2.75的中低容积率，项目预计2011年10月入市。北区南区壹○局势Situation2010年的“4.15政策”与“9.30”政策比较信贷政策核心内容市场效果10年“4.15政策”1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。短期内对市场形成较大冲击，量跌价滞，但从8月开始全国各城市陆续开始回暖，成交量明显提升，价格也呈现全线上涨态势10年的“9.30政策”1、对贷款购买商品房，贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定3、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。？VS2010年第41周深圳一手房成交走势811140125981071852130012665071883819575197152176322380192751969022204050010001500200025003000第34周第35周第36周第37周第38周第39周第40周第41周成交套数（套）050001000015000200002500030000成交均价（元/平米）成交套数成交均价从前八周的比较情况来看，一手房成交呈量价齐跌，第41周（10月11日-10月17日）成交呈现大跌，上周共成交507套，环比大跌6成，达63.8%；一手房成交均价达19275元/平米，环比结束四周连续上涨的势头，转为下跌13.9%。深圳市场反应：受新政影响，深圳一手房市场量价齐跌，周成交量跌幅达6成，价格也开始回落世联观察：新政对深圳住宅市场带来强大冲击，深圳周边房地产市场和工商物业成为新的投资热点上门量成交量40周41周40周41周1967批1180批163套88套———40%———46%世联深圳代理住宅项目第41周客户统计根据世联代理项目所获一手销售资料统计，新政后，上门量和成交量均大幅下滑，降幅达4成以上，深圳市住宅市场整体回落。◇趋势一：热钱涌入工商物业后海曦湾罗迪欧名店：商业建筑面积约6000平方米，共92个铺，面积段主要在30-80平方米，产权70年。临街商铺最高价35万/㎡，2个小时卖出3个亿。其中个客户一次买下了11个铺，总资金达到1个亿，均价在10万-15万元/平方米的都有，面积大多在70-80平方米之间。热钱涌入工商物业的趋势已见苗头，并且这种趋势将会愈演愈烈，掀起工商物业的热潮。◇趋势二：投资客转战深圳周边城市香港新界豪宅盘天峦：130套别墅，单套总价2000万港元以上，开盘4天即告售罄，而后加推250套，现在剩下的不到50套。美联物业统计40%是内地人购买，其中大部分是来自深圳的。惠州东平楼盘东方威尼斯：今年没有在深圳做过推广。国庆期间，该楼盘的深圳客成交比例由之前的5%，上升到百分之十几。限购令仅限于深圳，导致投资客将视线转移到深圳周边城市，惠州、东莞，甚至香港。龙岗市场反应：整体市场价挺量跌，对首置与终极置业影响相对较小，而中间档次100-120平米的改善型置业有较大影响，同时拼合户型全面滞销。怡龙枫景园主要面向刚需客户，首置三成对置业存在一定影响，但影响不算太大；对于像公园大地、紫嶙山这样的高端楼盘，购买大户型的终极置业者影响也较小；而100-120平米首改型影响较大；另外，拼合户型全面滞销。项目名称户型成交套数均价受政策影响情况9.27-10.710.8-10.17公园大地163-174平米4房2931.9-2万十一期间上门260批客户，加推32栋4房在与之前33栋价格相近的情况下，景观优越，对客户吸引力大。新政影响到20-30%的客户。奥林华府230、270平以上5、6房2——1.42万尾盘零成交阳光天健城146、160平米6房（非拼合）1721.28万观望客户比较多，购买情况受到新政一定影响绿景大公馆55-88平米公寓5——1.38万双拼户型影响大，新政后基本无成交130-160平（非拼合）94140拼合户型1——万科金色沁园88平米复式531.45万受到一定影响217平米大复式1——1.38万深业紫麟山135-200平米（非拼合）145221.26万“别墅大盘、终极置业、性价比高”等为主力成交因素，新政下依然走量别墅412.6万怡龙枫景园74-89平米2、3房86341.25万还没有遇到备不了案的情况，但因为银行方面不好操作受影响中海康城国际66-88平米2、3房2541.3万受到一定影响鹏达摩尔城80-89平米2、3房15——1.6万新政后零成交研判大势研判：此次新政的力度更大、执行更严，充分显示政府调控住宅市场的决心，政策虽是临时性的，但可能持续半年以上甚至更长时间，新政对市场影响不容忽视，拼合需慎重；市场往往在经过一段观望期后重新恢复，投资需求压抑的越狠，反弹的越厉害，2年后市场也许进入了反弹期对待新政，我们的态度：谨慎+乐观！贰○困境视角一：区域困境视角二：客户困境Dilemma大运会带来一场城市建设的运动，使得大运与中心城板块基础设施落实，而老镇却处于被忽视的尴尬境地。区域现状---尴尬的龙岗老镇：1400亿交通系统建设●70亿体育设施●百亿城市美化工程深圳大运会，为龙岗带来了一场深圳大运会，为龙岗带来了一场城市建设的运动城市建设的运动轨道交通建设：地铁3号线起于红岭站，止于双龙站,将于2010年底建成通车;地铁12号线于2010年年底开工,全线连接龙岗中心城、坪山及坑梓片区，经过“体育新城”和“坪山新城”城市公路建设：水官高速08年开始扩建,2011年竣工,将成为我国第一条双向十车道生态高速公路;深圳龙岗北通道2010年7月全线开通，到市内仅半小时；2011年深惠路改造完成体育设施建设：2011年深圳举办大运会，到时将会建成大运会博物馆、大运自然体育公园、大运会主体育馆、全民健身广场等体育设施配套城市美化工程：深惠路沿线城市更新和景观整治，对沿线65个地块进行全面改造，沿线70米建设红线外的沿街建筑和空间全面进行净化、美化和亮化，对中心城５个重要节点进行绿化改造壹○困境Dilemma区域困境客户困境壹○困境Dilemma区域困境客户困境大运会的带动，龙岗快速地发展，催生了大运板块与中心城板块，成为市场的焦点。区域现状---尴尬的龙岗老镇：1345112210159111413678大运板块中心城板块三个板块层级项目名称总建面主力产品均价第一层级（均价1.5-2万元/平）6公园大地77万160-2501.9-2万3奥林华府40万160-3201.65万第二层级（均价1.2-1.5万元/平）1绿景大公馆9.9万55、88、132-1631.38万2阳光天健城23万140-1501.28万8家和盛事13万120-1541.5万13阅山华府11万88、120、142-1561.3万15紫麟山20.4万平面160-1891.26万别墅200-5002.6万第三层级（均价1万元/平左右）4康城国际38万75-891.1万5大运城邦——70，90-100，119，13985007万象天成25万40，69-89，1401万壹○困境Dilemma区域困境客户困境龙岗中心城以及大运板块市区客户呈增长趋势，逐渐成为主力客户之一。区域现状---尴尬的龙岗老镇：10%20%30%40%200920082007时间市区客比例20022003200420052006奥林华府1期市区客25%，龙岗客户70%市区客变化曲线本地客户占绝对主导201020112007年1月深圳成功申办大运会50%公园大地1期市区15%，龙岗75%奥林华府2期市区客50%，龙岗客户40%公园大地上东区市区35%，龙岗55%20011年8月大运会开幕西轴：宝安中心组团供应量少，逐渐退出关内客户视野中轴：龙坂中部组团逐渐的高端豪宅化，均价已达2万/平米，成为未来2-3年热点豪宅片区东轴：供应量大，交通改善、存在价格洼地，成为白领居住转移的热点区域2011年深圳东部全面崛起，10000元/平米左右的价格，承载深圳白领客户的转移。区域未来---被边缘化的龙岗老镇：壹○困境Dilemma区域困境客户困境深圳东部的崛起深圳东部的崛起，将聚焦三大热点区域，地铁3号线沿线、泛大运城板块以及大亚湾板块。区域未来---被边缘化的龙岗老镇：壹○困境Dilemma区域困境客户困境大亚湾地铁3号线沿线市场焦点之二：地铁3号线沿线区域状况：区域状况：未来将有大量的大规模旧改项目入市市场焦点之三：大亚湾区域状况：区域状况：2011年将有大量的大规模项目入市，交通的改善，与深圳距离的缩短，强势牵引深圳客户2011，深圳向东“住的元年”，东部崛起，而老镇却被边缘化市场焦点之一：中心城及大运板块北部区域状况：区域状况：北部成为中心城及大运板块未来供应的集中地，热点的延续大运北部区域未来---被边缘化的龙岗老镇：壹○困境Dilemma区域困境客户困境地铁3号线354162横岗序号项目名称规模项目动态1振业城54.2万平已开盘2地铁三号线项目45万平2011年下半年3横岗大厦旧改—预计2011年底4松柏路旧改29.6万平预计2011年底5同兴五金厂旧改—2011年下半年6麟恒128旧改48.1万平现在拆迁中，预计2011年底上市7爱联陂头背、建新村旧改92.4万平暂无动作8中信龙腾旧改用地95.9万平目前展开前期工作，预计2012年入市9爱联社区旧改42.8万平暂无动作10岗贝村旧改26.9万平将于近期推动11星河龙岗旧改25万平2010年10月已上市12回龙埔旧改55万平一期在建，预计2010年底入市13万科九州新都市58.7万平2010年底入市14南联小学旧改60万平已拆除，尚未动工15港台旧改100万平目前在开展前期工作789121011131415龙岗红色表示11年底或者12年初入市蓝色表示暂无动作或者近期推动11年底12年初3号线沿线预计供应将达700万平，3号线沿线因轨道交通便利成为置业热点片区办公：城轨大厦办公：铁路公安运营综合楼学校配套白地：商业+商品房住宅车辆段上盖：保障性住房白地：保障性住房（人才公寓）酒店、商务公寓车辆段上盖：商品房住宅N保障性住房约18万平米项目位置龙岗区横岗六约，深惠路和地铁三号线六约站建筑面积45万平米总用地面积188874平米容积率2.38建筑密度27%机动车位2007辆城轨大厦（办公）总用地9356平米，总建筑面积65000平米，容积率6.95，建筑密度24.7%，机动车位260辆物业类型涵盖居住、商业、办公、酒店、商务公寓、学校项目动态2011年下半年上市项目优势私密性、景观较好，昭示性、商业价值等较高横岗地铁三号线项目为大型的城市综合体物业，景观资源丰富，地铁昭示性强，商业价值高，涵盖居住、商业、酒店等多种物业，将成为龙岗横岗六约片