基于利润优化的商业门店投入产出刍议nm

1基于利润优化的商业门店投入产出刍议BasedontheMostprofitable,InterpretationoftheinvestmentaboutAppearanceroom摘要：本文通过分析门店的地理位置、投入产出的效益分析、不同的门店经营方式对其商业价值的作用、国家税收变化对门店销售的影响、门店销售时合同制定、风险防范等。系统论述了投资商业门店要获得利润最大化应该注意的方方面面，并指出了一些相应的改善措施。Abstract:thisarticlethroughtheanalysisofthegeographiclocationofstores,theinput-outputefficiencyanalysis,differentstorestheroleofthemodeofoperationofitsbusinessvalue,nationaltaxchangesimpactonstoresales,storesalescontractformulation,riskprevention,etc.Systemdiscussestheinvestmentbusinessoutletstoprofitmaximizationshouldpayattentiontoallaspectsof,andsomecorrespondingimprovingmeasuresarepointedout.关键词：商圈人流；税费；地理位置；经营模式；合同条款；投资价值Keywords:businessflow;Taxesandfees;Geographiclocation;Businessmodel;Thetermsofthecontract;Investmentvalue一、研究背景随着经济发展，越来越多的投资者将门店作为投资方向，有关这方面文章目前阐述的有刘季的《剖析商铺投资》、萧琴的《如何选择投资收益高、投资风险较小的商铺》、张建华的《商铺投资更应防范风险》等，他们主要分析了门店投资风险规避、如何获得较高的产出效益，姚中全的《联盟模式的商业地产投资风险防范研究》则提出了一个新的投资模式，本文在论述涉及门店投资的诸多因素中，比较新颖、全面地阐述了税收对投资者出售门店收益的影响，特别是当前宏观调控的背景下有一定的意义。二、门店地理位置的影响1、商圈人流造就门店高价值位于商圈，成熟的大型社区门面投资产出的效益最佳，因为良好的商圈氛围好、人流量大。商圈里的门面都可以分到这个商圈的消费蛋糕。另外，一些大型社区的门面，由于居住人口多，消费力强，因而也使得社区的门面非常走俏。不过一些大盘所在的社区的门面也要综合考虑，从投资的角度来看，短时间内这些门面未必是好的门面。因为，一个尚未成熟社区的门面存在一个养铺期，这个时期短则两三年，长则三四年。作为投资者必须做好长期的投资打算，同时也要接受开始租金不高的现实【1】。人流旺的临街门面，都称得上是好的值得投资的门面。如果有些门面还位于临街的拐角，十字交叉口，那就更是优质门面了。“金角银边草肚皮”其实就是讲的这个道理：门面临两条街就是黄金，临一面街则是白银，不临街不拐角的门面价值就非常低。很多投资者会认为门店应该靠近马路，殊不知宽敞的马路把道路两侧的人流有形的隔开，使人流量出现单向流动，而且一些地下通道和天桥过长，人们也不愿意过马路。从而造成人流量的降低，所以立交桥的周边商业氛围会很差，门面大都生意冷清的很，很多门面铺位往往会长期闲置，这些门店其实不宜投资。客流量较大的地段有①城镇的商业中心（即我们通常所说的“闹市区”）；②车站附近（包括火车站、长途汽车站、客运轮渡码头、公共汽车的起点和终点站）；③医院门口（以带有住院部的大型医院为佳）；④学校门口；⑤人气旺盛的旅游景点；⑥大型批发市场门口。2、门店朝向决定投资价值商店的朝向是商家所十分慎重的事情，往往将之看成是经商成败的关键。商店的兴衰取2决于顾客，顾客是商店的财源所在。顾客盈门，商店就会兴旺发达，反之，商店就要倒闭。所以，商店门的朝向，应取决于顾客，应该是顾客在哪里，商店的门就开向哪里，做到门迎顾客。如果店面的朝向是南方或者西方，那么在整个半年的夏季里，夏天的阳光会帮你赶走所有的客人（室内步行街另当别论）；在人流方向上，最好在人流来向的右手边。因为中国交通规则的原因，大多数逛街的人会走在自己朝向的右手边；很多大型卖场的进口方向右手边的货架陈列费高于左手边就是如此【2】。商店的门向还跟商店的选址有很大的关系，如若商店的选址为座南朝北，或是座西朝东，而且顾客的聚集点也就在房屋所座朝的方向，那么商店的门就只有朝北、朝东无疑了，这样方可以集聚人气，投资更有价值。三、投资效益的产出分析任何一种投资都希望产出越大越好，门店投资业不例外，它的收益主要有：1、门店租金的收入我们可以拿投资30万元的门店来分析，30万资金如果存定期一年的存款是3.15%即一年利息是9450元，当然银行还有相关的理财项目那利率就会在4%-5%之间，由此可见门店租金应该大于此才是性价比合适，就是6%-10%为宜。有的门店20M2很小却要价100多万，通过简单的利率计算，我们可以知道投资100万最少按照6个点计算的话，一年365天一天就是应该净赚165元，每天开店10小时（上午8点到下午6点）则每小时应该平均净赚16.5元，投资者可以分析下自己打算做的生意是不是可以最少达到这个盈利标准，如果超出则大胆投资，远远达不到就应该慎重考虑了【3】。2、门店升值空间即使我们门店会有租不出去的风险，但是考虑到未来的升值空间，门店空关坐等升值也可以弥补收不到租金的损失，但是门店是否升值是依赖其地段、位置、所在商圈的繁华发展程度，如果这些条件不满足，不仅不升值还会贬值，我们可以看到很多门店在开始销售时大张旗鼓造势宣传的轰动，等投资者脑子一热贸然进驻，往往会面对无人求租，自营乏力，连物业管理费用都要倒贴的窘境，这就是投资者必须考虑的问题。四、门店经营方式带动商铺价值1、承租人的经营水平投资者自己不经营完全是靠门店出租收益，那么给谁经营就很关键，如果承租者善于经营，一定会使得门店生意长期稳定，这样即使承租者今后不再租用，投资者完全可以自己接手经营同类商品，毕竟有现成的客流和人气，而现实是承租者一般不会把辛辛苦苦创立的客户群轻易丢弃，在经过长期承租经营后往往会向投资者提出回购门店，这样投资者可以就此出货，落袋为安。2、开发商的经营模式（1）开发商自持经营选择这种经营形式的大多是有着雄厚资金实力或者项目商业氛围较好的项目。周边具备比较成熟的商圈，开发商可以采取分割产权后出售使用权，开发商自持经营首先会对商业业态有大致的规划，并有一定的风险防范措施，这种经营形式可以很大程度的将投资风险转嫁到开发商身上，减小了投资者的风险。（2）业主拥有产权并自主经营一般大型商业项目较为常见的则是业主拥有产权由开发商聘用专业运营管理公司统一运营。大型商业体是多重业态的集合，这就需要有统一的规划，要充分的考虑到项目地理位3置、交通、流动人群、周边人群的消费能力和消费习惯等各方面因素。这种经营形式由于不可控因素较多，风险比较大的。而作为业主拥有产权并自主经营的优势要大一些，这部分商业大多是住宅项目的配套社区商业，由于周边有足够的居住消费群体支撑，定位大多为服务周边社区日常生活需求，所以经营形式比较灵活，超市、餐饮、干洗、自助银行等等多种形式结合。一般商业的租金价格大多在1.5元-2元/平方米·天，而一些成熟社区的可以达到4元/平方米·天，而且租金价格是随时间逐渐上升的，基本可以达到以租养贷的目的。但是由于业主各经营各的，导致摊点多、类别杂乱、重复经营、上不了档次、形不成规模，更不利于面向社会招商，房价定位低，高低不等，也不便于办理各项经营手续。（3）带租约销售这种投资存在两种模式：1）开发商直接操作，租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”，销售合同里明确“此房由开发商带租，并明确租期、租金、租户。租房、买方无需接洽，均由租务管理部全程操作。2）开发商委托招商公司，招商公司根据业态规划招商，招商公司把店面租出去与承租方只是一种委托关系，收取承租方的一定租金作为招商费用；投资者欲买已租店面时，与招商公司洽谈，再与承租商家签约，承租方和购房者签订合同，招商公司起中介作用，组方买房对于租赁事项无需和开发商接洽，由招商公司全程操作。实际上，用“包租”形式销售商铺，以承诺返还利润为卖点，这里不仅包含极大风险，可能存在以利润为幌子的陷阱。“比如，一套承诺‘售后返租’的商铺，开发商承诺3年内每年返还8%的利润，却又没法保证每年整体经营商铺的利润能大于8%。这时，开发商只需要将商铺的售价提高到原售价的124%，就能够稳赚不赔。所谓的租金回报，只不过是羊毛出在羊身上而已。”【5】2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》就规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年6月，建设部也明确发出风险提示，全面叫停“售后包租”产权式商铺，指出以“售后包租”或变相“售后包租”形式购买产权式商铺，存在很大的风险隐患，也会给社会带来许多矛盾和不安定因素【6】。五、国家政策变化对税费影响1、商业门店纳税情况分析我们以一个评估价格为376000元、原始投资购入的总价是274300元、原始缴纳契税按照4%、门店评估费用：2130元的商业门店的产权转让所应交的税款为例，这是2013年3月最新的税费计算表，它比较详细地罗列了投资方（卖方）和买方各自应该交纳的税款。表1:商业门店税费计算表单位：平方米，元行次计算方法项目金额转让份额计税金额1收入总额376000100%37600023行+..+14行扣除项目金额375575.23购房发票金额2743004转让不动产所缴纳不动产营业税及附加、印花税销售不动产营业税(转让价-购入价）5%10170050855城建税7%X5%5085355.956教育附加税3%X5%152.557地方教育附加2%X5%101.748印花税0.05%3760001889相关费用投资方购买时契税10972100%1097210土地出让金补偿0100%11国家统一规定缴纳费用0100%12评估费用2130100%213013其他0100%0143行X年数X5%购房发票日期2007-4-30年数82290100%82290售房发票开具2013-1-306年151行-2行增值额424.81615行/2行(增值额/扣除总额）%0.11%17适用税率30%1815行X17行增值额X适用税率424.8X30%127.4419土地增值税424.830%127.44201行X1%或（3行+...+13行+19行）X20%个人所得税（销售额1%或差价20%取小值）1%376021投资方应该交纳税费总计9770.6422买房者应缴纳税费印花税0.05%188元23契税376000X3%11468元从此表可以发现作为投资方所缴纳的税费有很多，这里是投资和售出前后不到10万的情况，同样的情况，上表中如果收入总额是50万，按照表1的计算方法投资方最后应该交纳税费总计就是：53114.84元，可见投资增值愈大税负是愈大，作为投资方考虑到上述因素，在商铺营销报价时必须考虑到税费，所以很多投资者宁愿以净得收入来展开报价。2、国家政策影响税费因为税收是国家制定的，在不同的阶段国家为调控宏观经济经常会不时地通过调节税收杠杠的作用来抑制和促进商业地产的销售，所以投资者必须时刻注意国家针对这方面的税收政策的变化，及时调整自己的投资营销策略，譬如购房的契税2007年是4%，现在就是3%；2013年国家税务总局出台了强制住宅房出让的个人所得税按照差价的20%征收的规定，而不是现在以二者最小值的作为证税标准，如果按照这个规定表一的最后投资者税费总计就应该是：22527.87元，个人所得税就是16517.47元，大于3760元这个按照销售收入1%的标准。而如果销售收入是