同方瞰和平-底商价格推算方案docx

【同方瞰和平】底商价格推算方案目录——一、天津市宏观商业概况、重点商业分布二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析四、各重点项目对比参考价格表五、本案介绍、商业盘点六、本案商业价格推算七、价格汇总表、总货值八、销售周期预判目录——一、天津市宏观商业概况、重点商业分布二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析四、各重点项目对比参考价格表五、本案介绍、商业盘点六、本案商业价格推算七、价格汇总表、总货值八、销售周期预判一、天津市宏观商业概况、重点商业分布1、天津市商业概况：天津，四大直辖市之一、华北第二大城市。是北方重要的工商业都会，拥有先进的国际空港。距离北京120公里。全市总面积140万平方公里，人口1088万，其中城区人口700万。区域主要有市内六区（和平区、河西区、南开区、河东区、河北区、红桥区）；环城四区（东丽区、津南区、北辰区、西青区）；远郊区县（宝坻区、静海区、武清区、蓟县、宁河）；滨海新区构成。全是常驻人口263.5万，市区人口160多万。天津商业区的三大特点：一是多集中在交通便利的中心区域，辐射强、疏散快、因而商圈大；二是以某个或几个大型百货商店为龙头，吸引大量目的性及随机客群。三是多由各自独立的零售商构成，专业店占多数且业态特色突出。一、天津市宏观商业概况、重点商业分布2、天津市商圈分布：随着消费水平的提高，商业市场的演变，传统商业业态逐步让位于新兴商业业态，业态交融性更为明显，到2006年以基本形成和平路商业区、滨江道商业区、南京路商业区、鼓楼商业区、东马路商业区、大胡同商业区为主的市级商圈；并形成了以小白楼、友谊路、中山路、南楼商业区为主的区域级商圈；又有华苑、丽苑、大梅江、瑞景等新一批社区级商业圈；同时还出现了十大商业特色街，700多个各类商品市场，110多个一万平米以上大型卖场等，整体形成了多层次、多较差、覆盖范围广泛的立体网状商业格局，整体商业环境较为成熟。3、未来商业新格局、核心商圈：针对目前天津商业环境及状况分析，政府规划成为引领新商业布局的战略性因素，海河的大规模开发带动了海河沿线商业的高速发展；多条地铁的落成通车，促使地铁商业快速形成；环渤海战略、十一五计划使天津商业氛围与日俱增；商业地产开发达到了前所未有的高峰，商业地产投资升值空间已显现。目前本市较为成熟的几大商圈分别为——滨江道、和平路商圈，南市商圈，南京路商圈，东北角商圈，小白楼商圈，这些商圈均集中在中环线以里，积聚效应明显。一、天津市宏观商业概况、重点商业分布结论——本案刚好位于和平路商圈与南市商圈的黄金中间带，覆盖两大成熟商圈的全部客群，并辐射东马路商圈、鼓楼商圈、滨江道商圈，可谓几大核心商圈内的核心聚汇点，商业价值潜力无限。一、天津市宏观商业概况、重点商业分布目录——一、天津市宏观商业概况、重点商业分布二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析四、各重点项目对比参考价格表五、本案介绍、商业盘点六、本案商业价格推算七、价格汇总表、总货值八、销售周期预判二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析1、和平区商业概况：和平区是天津市中心城区的核心区域，该区域功能性定位为行政专区、金融特区、文化教育核心区。得天独厚的区位优势，交通网线便捷畅达，海河景观汇聚于此。全市70%以上的风貌建筑及名人故居都坐落于此，包括五大道风情区、解放路金融区、劝业场商业区、赤峰道名人旧居保护区、海河自然风貌区等，素有“万国建筑博览会”之称。和平区历史上就是经商宝地，区内拥有劝业场、津汇、伊势丹、万达商业广场等众多商业卖场；拥有商业氛围浓厚的和平路、滨江道、小白楼商业街；拥有南京路、解放路金融商贸核心区。和平区的商业在未来天津商业发展中仍处于核心地位，因其发展历史早，政策倾斜度高，该区域仍保持较高的投资发展空间。二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析2、和平区几大重要商圈：和平路商圈——犹如北京的王府井、上海的南京路，是天津最为文明（闻名）的商业街“金街”。该街与滨江道商业街不仅是天津知名度最高的步行街，同时也是外来游客的必去之处。该商圈沿街店铺平均租金最高。滨江道商圈——滨江道商业街与和平路商业街是目前天津最大的市级商业中心，也是最繁华、最传统的主要购物场所。拥有大型商场10余家，是多以中、低档次消费客群为主体的大众化购物街区。二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析2、和平区几大重要商圈：南京路商圈——天津最早的金融核心区、中央商务区，该区汇聚了天津众多高端写字楼（国际大厦、君隆广场、世纪都会等），中、高级百货商场（伊势丹、都会轩、津汇广场等），是商务及白领人士的聚集地。小白楼商圈——小白楼商业区地处和平、河西、河东三区临界点，是天津一直以来着力发展的CBD之一。同样新、老商务体项目林立（信达广场、金皇大厦、凯旋门大厦、富力中心、凯德国贸等），该区主要以满足区域消费人群为主。二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析2、和平区几大重要商圈：东马路商圈——东马路商圈是由鼓楼商圈分化出来的大型商业购物中心，由多个中、高级百货商场（台湾远东百货、韩国乐天百货、新世界百货、七向街购物中心）及大型居住区（大都会、壹街区、仁恒海河广场、保利香槟国际、铜锣湾花园等）共同组成。该区多为地缘集中型消费群体，也是外籍人士的旅游购物首选地。二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析3、和平区重点商业项目分析：开发商：保利（天津）房地产开发有限公司位置：和平区和平路与慎益大街交口处的东南角所属商圈：东马路商圈产品类型：外街3栋独栋商业，内街3层裙楼底商（一拖二、三层）销售阶段：现房物业公司：保利物业物业费：8元/平方米·月商业建筑面积：1.09万平米在售户型：内街150-300㎡外街整栋2000㎡出售价格：内街裙楼45000元/平、外街独栋50000元/平米商业广场建筑面积1.09万㎡，由外街3栋独栋商业和内街裙楼底商组成。外街为3层的独栋商业，整栋出售，共3栋，均未售出，均价为50000元/平米。内街为一拖二裙楼商业，目前只剩余7、8套。价格为45000元/平米。保利香槟国际二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析3、和平区重点商业项目分析：都大都会7月初开盘，推售产品为25套一拖二商业，目前只余3套未售，面积分别为300、700、900平米；其中300㎡售价为1750万元，700㎡售价为3000万元、900㎡售价为5000万元。均单价约50000元/平米。大都会开发商：天津盛世鑫和置业有限公司位置：天津市和平区荣业大街76号所属商圈：南市食品街销售阶段：准现房物业公司：天津保利大都会物业服务有限公司物业费：未定商业建筑面积：90000平方米产品类型：一拖二商业在售户型：300—900㎡价格：均价50000元/平米二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析3、和平区重点商业项目分析：开发商：天津市天创置业有限公司位置：和平成都道与西康路交口西南侧所属商圈：五大道商圈产品类型：住宅底商/社区商铺，一拖二商业销售阶段：现房物业公司：深圳银典物业物业费：7元/平方米·月产权年限：50年，目前只余41年商业建筑面积：3000㎡在售户型：230-450㎡价格：40000元/平米目前只剩4套现房在售，2套200平临成都道，2套400平临吴家窑大街。均价40000元/平米。产权50年，剩余使用年限为41年。犀地目录——一、天津市宏观商业概况、重点商业分布二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析四、各重点项目对比参考价格表五、本案介绍、商业盘点六、本案商业价格推算七、价格汇总表、总货值八、销售周期预判三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析1、南开区商业概况：南开区也是天津市行政区之一，该区域功能定位为旅游文化、高等教育、商贸科技专区。南开区鼓楼片区是天津发祥地，最早是以漕运、盐业的日渐繁荣为依托，带动了后期金融、贸易的逐渐发展。该区文化产业极为丰富，鼓楼商业街、古文化街、南市食品街等是天津知名的历史文化旅游胜地；天津大学、南开大学、师范大学等16所高等学府坐落于此；南开科技园区、鞍山西道科贸街早已成为全市知名、全国闻名的科贸街品牌，“科技南开”规划建设步伐日新月异。2、南开区几大重要商圈：鼓楼商圈——天津老城厢是久负盛名的旅游文化胜地，杨家大院等众多名人故居遍布于此，该片区历史悠久、传统文化特色突出、地缘情节根深蒂固，区域成熟度较高，人文环境久经传承、生生不息，以地缘客群及外来游客为消费主体。南市商圈——天津最大的城市综合体“大都会”项目的落成，标志着南市商圈已成为本市最重要的核心商业中心之一。汇集南市食品街、鼓楼商业街、天地烩、万达商业广场、百盛购物中心、沃尔玛等众多大型综合性商业区。该区主要以地缘性客群及外来观光游客为主要消费群体。三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析2、南开区几大重要商圈：海光寺商圈——海光寺商圈路网发达、交通便利，南京路与南门外大街为核心中轴，以餐饮、金融、购物为主，由家乐福超市、万德庄大街、瑞景名郡、金融街南开中心、环球置地广场、今晚报大厦、宝利国际、融侨观邸项目等共同组成的大型生活片区。鞍山西道商圈——天津科技商贸街所属于鞍山西道商圈，该商圈拥有数个大型IT商贸城，时代数码广场、百脑汇数码广场、赛博数码广场、颐高科技广场等，该区拥有长期稳定的消费群体，科技产业为该区主要的经济来源。三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析3、南开区重点商业项目分析：开发商：金融街融拓（天津）置业有限公司位置：南开区长江道与南开三马路交口所属商圈：海光寺商圈产品类型：3层裙楼商业，4层L型商业，4层独栋商业物业公司：北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司物业费：15元/月项目总建面：45万（写字楼、商铺、住宅）商业建筑面积：4.8万㎡销售阶段：准现房户型面积：L型为一拖二和三四层，300-1500㎡；裙楼底商一拖二和三层800-2000㎡；独栋商业四层4300㎡价格：30000-70000元/平米商业部分总建筑面积4.8万㎡，紧邻城市主干道南京路。商铺面积为180-2000平米，均价26000-70000元/平米。共46套商铺，已售7套（包括1套商业独栋）。金融街（南开）中心3、南开区重点商业项目分析：开发商：天津宝利集团有限公司位置：南开南开区长江道与南丰路交口所属商圈：泛海光寺商圈产品类型：商业综合体，一拖二销售阶段：现房物业公司：第一太平戴维斯物业费：5.00元/平方米·月商业建筑面积：122300平方米在售户型：117-320㎡均价：48000-53000元/平米宝利第壹街商铺共26套，目前仅剩余6套未售，面积区间为117-320㎡，临六马路商铺价位48000元/平米，临南丰路商铺价位53000元/平米。宝利第壹街三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析3、南开区重点商业项目分析：开发商：天津融创名翔投资发展有限公司位置：南开区白堤路与西湖道交口所属商圈：鞍山西道商圈产品类型：社区商铺，一拖二销售阶段：期房物业公司：天津融创物业管理有限公司物业费：3.80元/平方米·月户型面积：200-600㎡价格：50000元/㎡王府壹号商铺为一拖二形式，共90余套，目前仅10套未售，户型面积为200-600平米，均价50000元/平米。融创王府壹号三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析目录——一、天津市宏观商业概况、重点商业分布二、和平区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析三、南开区商业概况、几大重要商圈、重点项目分析四、各重点项目对比参考价格表五、本案介绍、商业盘点六、本案商业价格推算七、价格汇总表、总货值八、销售周期预判项目名称区域商圈产品类型使用年限面积区间销售价格租金水平大都会和平（南市商圈）一拖二40300-900㎡5万10-12元宝利香槟国际和平