世联旅游地产业务

世联旅游地产业务的实践和探索世联旅游地产业务手册世联地产世联地产全国战略业务中心旅游地产业务线2012年4月定义旅游地产Definition*旅游地产，指所有与旅游产业相关的物业和产业类型。其表现形态和空间模式较为多元，包括有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。*《中国旅游地产研究报告》世联旅游地产分享目录第一篇世联旅游地产服务历程回顾第二篇中国旅游地产上半场的反思与总结第三篇中国旅游地产发展的下半场的趋势第四篇变革下的世联旅游地产服务模式世联旅游地产服务案例简介（筛选）附录世联旅游地产服务历程回顾经验专业服务••第一篇No.1序Foreword世联旅游地产经过十余年的发展（2001年起步，2007年进入高速发展期），已成为世联地产顾问业务中的核心业务，占顾问业务总量的比例已经高达30%。旅游地产顾问业务的卓越声誉已经形成，树立了“深度市场解析、落地运营指导”的价值口碑，在旅游地产业务咨询领域为国内旅游地产行业的塑造者和领导者提供服务，充分影响政府的区域旅游规划与未来旅游区域发展愿景，同时帮助旅游地产开发商、旅游地产运营商提供有价值的深度指导。世联旅游地产咨询团队以落地实操型的顾问服务精神帮助客户目标的持续达成，持续打造有价值的顾问咨询服务项目……Since2001年世联旅游地产顾问咨询业务高端起步，大梅沙——蓝色盐田2006年中粮亚龙湾二期顾问项目揭开世联服务中国顶级度假区的序幕2005年惠州巽寮湾项目树立了世联旅游咨询全程顾问服务的信心2007年旅游地产咨询业务形成在产品维度进行高度细分，打造细分主题旅游地产深度研究中涵盖高尔夫、温泉、滑雪…,行业下产品专家服务模式开始建构2008年重庆金佛山、乌江画廊、小三峡标志着世联旅游地产咨询全面涉足中国标杆景区策划我们仍在路上……Milepost里程碑我们仍在路上……Milepost里程碑2010年北京房山周口店项目写入房山区十二五规划世联旅游咨询影响政府法定规划文件2009年服务西安沣渭新区沣渭三角洲项目，积累服务中国核心旅游城市标杆新区的经验2011年重庆两江新区旅游地产咨询服务拓展世联旅游地产咨询进入国家级战略新区2012年服务港中旅分时度假研究项目，标志世联旅游已系统进入到创新旅游生活模式的研究阶段世联旅游参与并主导策划中国最重要的两大国际旅游目的地项目顾问海南东部沿海地区云南昆明阳宗海区域海棠湾、红塘湾、亚龙湾、龙腾湾、龙栖湾、石梅湾等参与的顾问项目几乎涵盖了环阳宗海片区项目开发的90%以上我们仍在路上……Milepost里程碑——标杆区域2001－大梅沙区域世联旅游地产服务里程碑营销推广策划项目服务内容：•大梅沙片区投资指南宣传•大梅沙片区营销方案•大梅沙推广执行计划服务亮点：•从“大梅沙”到“蓝色盐田”•成功进行区域营销，引入品牌开发商万科高端起步》》2005－惠州市巽寮世联旅游地产服务里程碑旅游度假区项目服务内容：•巽寮整体定位与服务•启动期物业产品建议与开发策略•启动期营销推广与代理销售服务亮点：•建立“打造一流滨海度假目的地的指标体系”，指导项目全程开发•“定位－规划－产品－代理－销售”的全链条服务全程服务能力锻造的开始》》（…至今还在服务）2006－亚龙湾二期世联旅游地产服务里程碑区域开发项目服务内容：•亚龙湾区域开发运作模式•亚龙湾区域规划方案建议与评价•亚龙湾市场调研与对应案例研究服务亮点：•助力“中国顶级度假区”升级开发服务中国顶级度假区》》2008－重庆三大标杆世联旅游地产服务里程碑景区项目策划服务内容：•三大景区整体定位与发展战略•三大景区项目策划•三大景区区域开发策略服务亮点：•整合服务，资源联动（22人团队三项目联动服务，充分资源共享）•从“财务角度做为研究主线”，从项目的经营性出发臸定可以落地的开发实施方案服务中国热点区域标杆景区》》金佛山小三峡乌江画廊服务中国标杆旅游城市新区旅游策划》》2009－西安沣渭新区世联旅游地产服务里程碑沣渭三角洲项目策划服务内容：•区域整体定位与发展战略•区域项目策划•区域区域开发策略服务亮点：•创建“新区旅游”的打造指标体系•建立新区“主题公园”发展模式的路径奥体板块渭河三角洲板块影响政府法定规划文件》》2010－北京房山世联旅游地产服务里程碑周口店区域开发策划服务内容：•区域整体定位与发展战略•区域项目策划•区域区域开发策略服务亮点：•世界级遗址的“价值再塑造”研究•研究成果纳入《房山区十二五规划》，写入政府法定文件创新旅游生活模式的研究》》2012－港中旅集团世联旅游地产服务里程碑旅游地产企业战略服务内容：•企业“产权式酒店”发展战略研究•营造“分时度假体系”港地产（…目前正在服务）MISSION理念使命：作为中国旅游地产咨询行业的领导者，推动旅游地产业务健康、繁荣发展，实现对旅游地产行业的持续引擎作用愿景：中国旅游地产服务的第一选择旅游地产休闲度假产业房地产业构建全新的旅游产业模式探索全新的旅游生活模式设计全新的旅游消费模式世联旅游业务的行业使命Target目标MODEL工作模式提供完整的旅游发展策略一体化垂直工作链模式综合定位规划/建筑建议管理/运营顾问区域经济/产业导入市场调查研究消费行为研究产品研发旅游区域旅游综合体旅游度假物业旅游景区《百度文库》的引用——《MBA之苦文档》的引用——Reputationforexcellence卓越声誉Customer客户全国标杆客户反映了世联地产作为中国房地产顾问第一品牌的领先地位Customer客户同业评价媒体看世联客户反馈世联顾问对“美丽沙”的高档休闲度假区策划定位对于海口市是划时代的，改变了以往以简单的招投标来开发土地的形式；海口今后成片开发的项目都要进行包装，整体推出—海口市市长陈辞......世联旅游地产顾问业务持续高速增长客户忠诚度稳步提升—搜房网世联旅游地产顾问策划业务凭借强大的知识管理平台、系统化的创新能力、对行业和旅游发展的前瞻性以及对消费者需求的敏锐把握—淘房网世联旅游地产顾问业务以其高度的敬业精神和专业性，已经得到了业内的一致认可，是我们的合作伙伴，同时也是我们强大的竞争对手之一－阿特金斯策划部门总经理Evaluation评价实力公司区域公司新创公司•绝大多数国内品牌地产开发商–地产100强中90%的客户•当地领先的企业–领先的私有公司–国有企业•正在崛起的未来旅游地产塑造者－充满创新精神的行业革新者－从成熟公司剥离出来的新公司Customerstructure客户结构项目服务一个体系：全国旅游地产知识与经验交互体系平台二：新产品与商业模式研发平台平台一：资源池运营与管理平台平台三：典型案例跟踪与分析平台Securitysystem保障体系“一个体系+三大平台”之一：资源池运营与管理平台三个平台设备管理公司酒店管理集团文化策划公司内容旅游规划公司行业协会旅游地产资源池信息网站知名论坛…旅游专家…——打造具有国内影响力、促进上下游沟通的“资源高地”之二：新旅游产品与商业模式研发平台三个平台——打造具有业内研发能力、加速开发商新旅游创新能力形成的世联旅游“研发高地”研发方向•新兴旅游市场需求新、奇、特“旅游产品”，世联旅游致力与客户一起研发新兴旅游产品和商业模式，塑造可落地的项目亮点•影视基地•主题乐园•马术•温泉•游艇•…•数字电影博览园•佛教文化园之三：典型案例跟踪与分析平台三个平台•驱动因果层级关系•投入与空间布局的关系•投入次序承接的关系旅游地产标杆案例库•投入与规模匹配的关系万达长白山国际旅游度假区中粮亚龙湾国际旅游度假区例如：…——打造具有长线分析力、规避企业试错问题“诊断高地”体系：项目操作“经验群”的互动分享体系一个体系线上会诊问题诊断经验分享方案设计线上评审案例借鉴同属性业务单元组合的虚拟团队同属性业务单元组合的虚拟团队中国旅游地产上半场的反思与总结经验专业服务••第二篇No.2以旅游、度假为先导实现区域开发的“土地增值与地产实现”已在国内凸显出较多成功案例99年之前外部高速公路的建设，内部基础设施的建设，包括道路、绿化等。依托大梅沙原有的3个自然村建设小型的餐饮、购物配套。大梅沙滨海浴场面向市民开放，但是缺乏统一的管理。00-01年基础设施建设的完善，主要是指外部高速公路的建设。大梅沙海滨公园的建设，其标志性建筑例如愿望塔等。雅兰酒店的建设，作为区域内早期的酒店，承担了主要的接待功能。02-05年房地产项目大规模启动，以万科东海岸项目为代表，大梅沙片区快速发展，早期出让的地块缺乏规划。酒店项目大规模启动，主要打休闲度假牌。培育期启动期发展期06年至今大梅沙片区逐渐辐射到全国的客户群。成为深圳对外的另一个窗口。随着高速公路的建设，基础设施建设更加完善，加快了大梅沙和关内的联系。房地产项目大规模启动，大梅沙第一个5星级酒店启动。成熟期基础设施建设、公共配套建设以及公共休闲项目的建设以公共休闲和酒店启动，使区域增值建设度假酒店，主要面向深圳的客户群大规模的房地产开发逐渐使区域从度假型向常住型过渡东部华侨城对外营业，万科国际会议中心有待启动。小规模的商业开始启动，主要为餐饮购物。大梅沙片区的知名度和美誉度已建立起来。特色休闲产品东部华侨城开始建设。案例：深圳大梅沙2008年大型房企开始着手谋划“多元化战略”，涉足养老地产、度假村等泛旅游地产开发尤以近五年我国旅游地产开发进入快速发展期2009年2010－2012年随着房地产市场调控日趋严厉，尤其是2012年“两会”之后，众多企业意识到“房地产行业的发展环境已经发生深度改变”，旅游地产开发更是到了白热化阶段。国务院相继提出把旅游和文化产业培育成“国民经济战略性支柱产业”，以围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产开发广受关注持续增速表现为2012年第一季度过亿投资项目已突破70个一季度全国指标统计•70个项目投资额过亿，总投资规模2600多亿标杆项目：•中坤集团黄怒波拟投500亿开发云南普洱项目•中弘股份先后有近300亿投向3个旅游地产项目•恒大地产拟150亿建哈尔滨太阳岛西区旅游项目•陕西旅游集团100亿打造延安“圣地河谷”项目•…上亿投资额70个项目但，“房产价值实现”是中国旅游地产上半场的核心市场准则经济考虑资源考虑产品考虑区域考虑考虑具体产品产品选择价格区间从楼盘小区环境、房型、设计管理等对价位作出调整价格一线海景气候二线海景气候腹地考虑资源考虑不同区域区域1区域2区域3区域4从区域形象、交通、环境、景观、品牌等调整心理价值指标根据距核心资源的远近、区域资源的优劣及参考性楼盘来确定心理价值区域价值——区域的度假感正成为衡量物业价值的核心标准―风景区里的房子”是所有项目的直接表现功能构成：项目开发以居住物业开发；其它配套功能以区域内的社区级服务设施为主，核心配套依托成熟区域板块；发展理念：充分考虑与大环境融合，利用原生态理念打造园林景观，形成与城市发展相差异的区域整体环境；距城中心7公里昆明某地产项目回顾以往，现有旅游地产项目开发模式面临诸多问题…旅游配套度假地产发展特点发展思路•单纯服务度假社区，以控臸风险为导向•规模小、影响弱、价值低、受众面窄•重地产销售•轻度假区运营•挖掘客户购买需求为主•客户度假需求和度假生活方式的塑造较弱现状原因•无旅游运营经验•旅游开发的投资回报期较长•担心“试错成本”•资源私有化程度较大•无区域活力•无持续经营价值关键问题一：酒店为“心”，房产为“核”，度假生活无系统营建阳光沙滩海水酒店高尔夫游艇水上活动SPA生态公园……人性化的服务体系资源产品基础产品软性服务合理并完整的度假区产品体系度假物业实际发展的情况盈利性开发时间酒店二酒店一酒店三度假公寓度假别墅关键问题二：从拼“资源”到拼“设施”再到拼“品牌”，而后“投入与产品集群”的比拼总投资占地面积开业时间引进品牌占地面积150亩总投资7亿元2005年1月红树林品牌占地面积323亩计划投资16亿元2009年动工费尔蒙度假酒店，中国第一座七星级酒店亚龙湾红树林海棠湾费尔蒙清水湾莱佛士占地面积