零售行业：另类渠道商凸显商业地产巨大价值

本研究报告通过网站仅提供平安资产管理有限责任公司团体(pingan)使用1行业及产业行业研究/行业深度商业贸易/零售2009年7月7日另类渠道商凸显商业地产巨大价值—有中国特色的专业市场深度研究相关研究《守正出奇，回暖可期——09下半年零售行业投资策略》2009-6-26《区域经济崛起中分享高成长——中国区域零售商深度研究》2009-6-11《一季度见底，二季度回暖——对一季度宏观消费数据的解读》2009-4-16《寻找弹性—苏宁、小商和豫园—2Q09零售业投资策略及季报前瞻》2009-3-31《估值见底，增长可期——2009年零售行业投资策略》2008-11-26分析师金泽斐[e-mail]联系人陶成知(8621)63295888×[e-mail]地址：上海市南京东路99号电话：[phone]上海申银万国证券研究所有限公司本期投资提示：z专业市场是具有中国特色的制度创新，诞生于传统流通体制的夹缝之中，满足了广大农村地区工业化的需求。专业市场具备四大特征：生产厂家众多，接近完全竞争；经销商众多，销售市场接近完全竞争；生产厂家选择专业经销商；价格竞争是最重要的方式。专业市场具备五大功能：商品集散、价格形成、供求调节、信息集散和综合服务。z在产业链上下游的相互渗透下，专业市场的重要性和功能发挥的确遭到了一些挑战，但我们认为其长期生命力依然旺盛：1、未来“农村城市化”将成为中国发展的新驱动力，而其必要路径则是农村工业化，以专业市场和产业集群互动发展的农村工业化道路则被实践证明是最优选择；2、中小企业将是我国未来工业化和城镇化的重要推动力，未来中国各个行业中小企业数量的快速发展和是专业市场存在和繁荣壮大的基础；3、社零总额中现代连锁通路的占比依然很低，城市化进程缓慢带来专业市场广阔的生存空间；4、我国城乡居民收入差距、贫富分化日益加大，经济危机也造成了国外对我国价格低廉的商品需求突然放大，因此以提供低价商品为核心特征的专业市场仍然有发展的空间。z专业市场在发展历程中，除了数量和成交额迅速增长外，市场形态也在发生重大变化，从原本以收取租金、交易为主的初级专业市场形态逐步向租金和配套服务并举，集交易、信息、展示、服务等为一体的高级阶段演变。在商业模式的转型过程中涌现了以下几种路径：探索有形市场和无形市场结合的模式，如东方市场；提升和创新市场功能，如小商品城；开始注重品牌建设；向产业链上下游延伸；加大兼并收购力度，走规模化、连锁化之路，如农产品。z伴随着专业市场的兴起和兴旺蓬勃，商品交易量逐年攀升，市场影响力也从区域向外扩散至全国，由此带动外来人口逐渐增多，商户收入有效增长、城市建设快步跟上，不断推动当地房地产市场持续升温，区域经济得到了飞速发展。z专业市场早期均采取建商铺收租金的运营模式，借助当地政府的强力支持，均以较低的价格获得了非常多的地产面积。近几年伴随着经济的腾飞，各个运营商还配套市场做了其他诸如酒店、会展和商品房开发等业务，商业地产的整体价值提升非常明显。根据房地产面积评估，小商品城资产价值合计约500亿元，东方市场超过100亿元，高于目前A股市值78%和49%，我们重点推荐小商品城和东方市场，关注兰州民百可能的资产注入。z核心假设的风险：流动性收缩致使商业地产价值下滑、上市公司未能将资产的市场价值充分发挥，如定价政策的持续扭曲、地产的出售进度低于预期等。本公司或其关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的上市公司所发行的证券或投资标的，还可能为或争取为这些公司提供投资银行或财务顾问服务。本公司在知晓范围内履行披露义务。客户可索取有关披露资料[e-mail]。客户应全面理解本报告结尾处的“法律声明”。本研究报告通过网站仅提供平安资产管理有限责任公司团体(pingan)使用22009年7月行业深度请参阅最后一页的信息披露和法律声明1申万研究·拓展您的价值投资案件结论及投资建议：专业市场早期均采取建商铺收租金的运营模式，借助当地政府的强力支持，都能以较低的价格获得非常多的地产面积。近几年伴随着经济的腾飞，各个运营商还配套市场做了其他诸如酒店、会展和商品房开发等业务，商业地产的整体价值提升非常明显。根据房地产面积评估，小商品城资产价值合计约500亿元，东方市场超过100亿元，高于目前A股市值78%和49%，我们重点推荐小商品城和东方市场。关键假设点：伴随着专业市场的兴起和兴旺蓬勃，商品交易量逐年攀升，市场影响力也从区域向外扩散至全国，由此带动外来人口逐渐增多，商户收入有效增长、城市建设快步跟上，不断推动当地房地产市场持续升温，整个区域经济得到了飞速发展。有别于大众的认识：在产业链上下游的相互渗透下，专业市场的重要性和功能发挥的确遭到了一些挑战，但我们认为其长期生命力依然旺盛：1、未来“农村城市化”将成为中国发展的新驱动力，而其必要路径则是农村工业化，以专业市场和产业集群互动发展的农村工业化道路则被实践证明是昀优选择；2、中小企业将是我国未来工业化和城镇化的重要推动力，未来中国各个行业中小企业数量的快速发展和是专业市场存在和繁荣壮大的基础；3、尽管城市的流通连锁化程度较高，但社零总额中现代连锁通路的占比依然很低，城市化进程缓慢带来专业市场广阔的生存空间；4、我国城乡居民收入差距、贫富分化日益加大，经济危机也造成了国外对我国价格低廉的商品需求突然放大，因此以提供低价商品为核心特征的专业市场仍然有发展的空间。股价表现的催化剂：在流动性充裕的背景的下，商业地产价格不断攀升，这构成了专业市场商业地产价值重估的昀好契机。核心假设的风险：资本市场对房地产的投资热情锐减、流动性收缩致使商业地产价值下滑、上市公司未能将资产的市场价值充分发挥，如定价政策的持续扭曲、地产的出售进度低于预期等。本研究报告通过网站仅提供平安资产管理有限责任公司团体(pingan)使用32009年7月行业深度请参阅最后一页的信息披露和法律声明2申万研究·拓展您的价值目录投资案件................................................................1一、流通领域的另类渠道商...................................41．专业市场缘于农村工业化和传统流通体制的矛盾.................42．专业市场历经三个发展阶段.................................................43．专业市场具有四大特征........................................................54．专业市场创建共享式销售网络.............................................55．专业市场具有五大功能........................................................6二、专业市场发展前景依然光明...........................71．专业市场的确面临着一些挑战.............................................72．在较长时期仍有巨大发展空间.............................................92.1农村工业化是未来我国经济增长的主要驱动力....................92.2中小企业数量仍将快速增长..............................................102.3城市化进程漫长，现代通路占比依然较小.........................102.4城乡差距、贫富分化严重，农村消费潜力尚待开启...........11三、专业市场进入分化整合、转型提升阶段.......121．市场转型和功能提升成为运营商的发展方向......................122．各个专业市场运营商发展战略分析....................................142.1积极进行商业模式转型......................................................142.2探索有形市场和无形市场相结合模式................................142.3提升和创新市场功能.........................................................152.4注重品牌建设....................................................................162.5向产业链上下游延伸.........................................................162.6加大兼并收购力度，走规模化、连锁化之路.....................16四、市场繁荣提升商业地产价值.........................171．市场繁荣带动区域经济发展...............................................172．经济繁荣提升商业地产及土地价值....................................183．重点推荐小商品城、东方市场...........................................19本研究报告通过网站仅提供平安资产管理有限责任公司团体(pingan)使用42009年7月行业深度请参阅最后一页的信息披露和法律声明3申万研究·拓展您的价值图表目录图1:专业市场创建共享式销售网络.........................5图2:专业市场五大功能...................................6图3：流通产业链上下游相互渗透，弱化批发环节.............7图4：品牌服饰公司连锁渠道迅速扩张.......................7图5：我国居民消费水平不断提高...........................8图6：品牌产品消费增速较快...............................8图7：B2B电子商务交易额占贸易额比重不断上升.............8图8：中小企业B2B电子商务交易额占比不断提高.............8图9：广州批发市场交易方式以传统方式为主.................9图10：广州批发市场管理人员学历普遍较低..................9图11:专业市场和产业集群互动发展图示....................9图12:中小企业数量仍将快速增长.........................10图13：我国城市化率处于较低水平(2007)...................11图14：现代通路占社会消费品零售比例依然较小.............11图15：我国城乡差距加大.................................11图16：我国贫富分化现象严重.............................11图17：亿元以上专业市场快速发展.........................12图18：市场专业化程度逐步提高...........................12图19:行业结构由网络型向金字塔型转变...................13图20:专业市场运营商商业模式转型.......................14图21:电子商务再造市场交易功能.........................15图22:义乌市场亟待