南京产业园概况及案例研究.

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。南京中原顾问事业部NanJIng.2015.10南京重点产业园概况及案例研究Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场研究产业园现状产业园概述产业园总结Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010简单说，大多产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式；其介于第二和第三产业之间的产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又具备独特的研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。产业园区——概念Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010纵观国内产业园，由于主导产业不一，集聚形式多样，主要通过以下七种形式集聚：产业园区——类型高新区、开发区、产业新城：规模很大，工厂、办公一般集中在一起，不在主城区，产业多以化工、医疗、生物、新材料、新能源等为主，有一定程度污染。科技园、科技新城、产业基地：规模较大，主要办公为主，部分研发，产业多以高、新科技为主。特色产业园（街）区：规模不大，主要办公为主，产业类型多样，一般集中在主城。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010产业园区——具备的条件产业园区具备一般条件政府规划（划出）一块区域地理上形成聚集性软环境创业平台、融资平台、资源共享绿色通道等硬环境办公设施、商务、生活配套设施等等优惠政策对入驻企业在税收、租金等等优惠Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010产业园区——功能Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场研究产业园现状产业园概述产业园总结Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——分区主要产业规划大力建设高科技产品的研发和高科技企业孵化基地。鼓楼区下关区重点发展食品加工、电子产品、高新技术产品的科研开发，以及文化创意产业等重点发展与繁华商业圈共生荣的广告设计、包装印刷、首饰加工等现代都市型产业经济和总部经济。白下区重点发展通讯和电子类产品的加工组装、个性化服装服饰的生产以及工业物流等产业。秦淮区Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——分区主要产业规划玄武区重点发展IT产业，包括软件开发、电脑、手机等电子产品、配件的研发和加工装配，以及总部经济。重点发展产品设计、技术开发，以及食品、服装、电子产品等加工、装配类都市型产业。建邺区雨花区通信领域支撑软件和应用软件、嵌入式软件、公用事业和公共服务产品软件。备注：江宁主要是通信、文化创意、电子商务、服务外包等；浦口化工、医疗、生物、新材料、新能源。重点发展船舶制造产业基地、医药电子、机械制造、港口运输等产业。栖霞区Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——下关区在产业发展布局方面，将依托既有产业基础，抓住滨江开发机遇，形成“三区一带”集聚区，滨江现代服务业集聚区、中央门商务商贸集聚区、幕府山新兴工业集聚区、阅江楼-明城墙-外秦淮河文化旅游产业带。下关区委、区政府和企业沟通后，决定盘活老旧厂房资源，打造一批兼具古典韵味和现代气息的产业园区，广泛吸纳创意、文化、消费、时尚类的企业入驻，并力图提高下关区现代服务业比重。整体布局产业园区布局Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——下关区（主要产业园介绍）产业集聚地红山创意产业园凤凰新华创意产业园老学堂创意园主题创意、科技产业园、时尚广场集高档餐饮、休闲文化等为一体是国家数字版权产业基地的重要组成文化先行的目标，并将以文化点亮创作灵感。规模4.2万平米一期10万平米，二期15万平米（规划）一期占地面积24亩二期占地面积40亩（规划）企业类型以文化、创意、科技类企业为主互联网、绿色印刷等产业设计类、建筑景观类、信息软件类、文化艺术类、时尚消费类及咨询策划类的企业建设情况南京工程机械厂改造老厂改造中船重工（724研究所）的旧厂房改造目前整个下关区产业园现有规模超过25万平米规模，以创意文化产业园为主，大多都是在政府牵头下，对老厂房进行改造。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——鼓楼区在总体空间布局结构上，形成科技产业“两街一城多区”、商业商务“一街两片多点”、文化休闲“三带一片”、自然景观“两带多点立体”的总体空间布局结构。重点整合各类教育科研资源，形成“两街一城多区”的教育科研产业布局结构。广州路科技商务街模范马路创新街区——规划500万平米研发江东软件城——规划250万平米（其中超过150万平米办公体量）整体布局产业园区布局Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——鼓楼区（主要产业园介绍）产业集聚地南京长江科技园南京工业大学科技园江东软件城主题以电子信息、软件和系统集成等高新技术的研制、研发和企业孵化作为园区的功能定位在丁家桥校区打造生物化工及新材料设计中心，在虹桥校区打造成为江苏工程设计中心。打造区域新兴产业总部基地和研发中心。规模22万平米建筑面积已运营6.1万平米50万平米建筑面积已运营15万平米250万平米建筑面积企业类型入园企业范围涵盖电力、软件、通信、系统集成等多个领域70余家科技型企业30余家企业与学校共建研发中心BM-ETP培训、中国软件评测中心游戏动漫华东分中心、中国中小企业协会苏皖赣服务中心、联创科技、艾志集团、华胜天成、苏富特软件建设情况南京长江电子厂改造，部分自建自建办公楼自建目前整个鼓楼区产业园现有规模超过100万平米规模，主要是科技园、创业园、软件城，很多都是依托高校、大型企业的资源形成产业园，未来供应量巨大，超过500万平米体量。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——白下区全区内形成四大片区：新街口片、明故宫片、月牙湖片、光华片。其中，月牙湖西部、东部要差异化发展，西部是优化商贸、商务服务职能，优化居住、休闲生活空间，提升城区品质；东部加强高科技术产业的集聚发展，加强公共服务设施，市政基础设施的配套。整体布局产业园区布局沿瑞金路、南理工和白下高新产业园区加快科技研发。太平南路改造，将打造成国内顶级珠宝特色商业街。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——白下区（主要产业园介绍）创业园——2852亩，规划建设160万平方米，以“打造高科技品牌园区”的发展理念，“高起点规划、高标准建设的指导原则，以集数字化，人文化于一体的生态环保型高科技园区”为标准。创新园——占地150亩，与南京理工大学校园相连，规划建设20万平方米研发孵化楼宇，建成的一座1.1万平方米研发孵化大楼、一座0.91万平米的国际人才孵化器，有两座总面积达7万平方米的研发孵化楼宇基本建成，项目建成将为海内外创新创业人才提供一流的办公研发、孵化场所。服务园—占地150亩，规划建设12万平方米的现代化综合服务楼宇。项目建成后，将直接为园区高新技术企业提供完善的金融、信息、商务资讯、投资咨询、中介代理、人才培训等综合服务。整个白下区产业园主要是以高新科技技术产业园区以及创意东8区为主，约20万平米；其中创意东8区以建筑规划设计、广告设计制作、咨询策划、动漫网游等为主；目前规模不大，但未来规划面积超过200万平米，主要依托高校科技技术产业园后期工程。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——建邺区“一心”：指位于中部的市级商务、商业中心。“两带”：位于规划区西侧的滨江生态景观带和位于规划区东侧的秦淮河滨河休闲风光带。“五大轴”：如右图所示整体布局产业园区布局新城科技园——规划4平方公里（核心区域）江东商业文化旅游中心——Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——建邺区（主要产业园介绍）产业集聚地新城科技园江东商业文化旅游中心主题软件和信息服务产业、建设规划设计产业、生物工程技术产业、集团总部形成聚集规模不等、业态多样、业种完善的商贸、商业文化旅游集群。规模4平方公里核心园区（已建超过50万平米）——企业类型信息技术、创意设计、生物医药、新材料、新能源等高新企业为主万达、金鹰等商业、商务楼；云锦文化产业基地；同时利用好云锦研究所、江东门纪念馆等文化旅游设施建设情况自建自建目前整个建邺区产业园规模已超过100万平米，未来规划面积大，超过400万平米的体量，基本集中在新城科技园，且园区内很多企业拿地自建大楼，比如南京江苏省邮电设计研究院、雨润集团总部、星火科技等。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——秦淮区规划提出形成“双轴、三区”的总体空间结构。双轴是指纬七路交通轴和外秦淮河综合轴。三区是指以龙蟠路和响水河为界，将秦淮区划分为西部老城南及中华门外地区、中部秦虹地区、东部红花机场地区。老城南中华门——历史文化、商贸旅游、佛教文化、创意产业为主要功能的;红花机场地区——以文化研发创意商务为主要功能的;整体布局产业园区布局Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——秦淮区（主要产业园介绍）产业集聚地晨光1865江苏省通信服务大厦主题国内知名融科技、文化、商业、旅游为一体综合性时尚消费、创意产业中心电信增值服务、数字传媒、动漫游戏等新兴业态规模建筑面积15万平米建筑面积5万平米企业类型咨询服务、电气、艺术品、进出口、文化发展、通信技术信息服务有限公司、省通信服务有限公司、电信游戏运营中心等总部型企业建设情况老厂区改造自建备注：在建南京国家领军人才创业园（占地8.7万平米）；规划紫金（秦淮）科技创业特别社区（总建70万平米）目前整个秦淮区产业园规模已超过30万平米，主要以创意文化产业园为主，规模不大，比如通济都市创意产业园，无为文化创意产业园等面积都在3万平米以下；未来规划建设近80万平米的体量。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010全市产业园市场——玄武区徐庄软件产业基地珠江路科技街环玄武湖特色产业带形成玄武湖、紫金山两大核心。围绕两大核心形成四片：东北徐庄—钟山高尔夫片；北部锁金—红山片；东南孝陵卫片；西南玄武湖—新街口片。另外区域内形成四条功能发展轴线：中央—中山路；玄武大道；中山东路—中山门大街；红山—龙蟠路发展轴线。整体布局产业园区布局Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010产业集聚地南京徐庄软件园创意中央南京数码动漫创业园主题国家火炬计划软件园，国家软件出口创新基地示范区、中国软件服务外包基地城市示范区、江苏省现代服务业集聚区定位为科技研发产业和文化创意产业南京市首家专门扶持动漫企业创新和创业的基地规模130万平米建筑面积（研发用房60%；公共配套20%；软件公寓20%）4万平米建筑