土地一级招商方案

第1页土地一级招商合作方案作者：马学成一、概述（一）土地一级招商合作开发的概念土地合作开发，山西万国汽车文化主题公园按照法律规定，在取得国有土地使用权的基础上，进行土地改造、基础设施建设、房屋建设及租赁。双方订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险。”（二）合作开发的特点1、合作开发的主体是两个或两个以上的开发者。2、合作开发的形式是开发者之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益。3、合作开发目的是通过合作的方式达到完成房屋建设的效果。（三）土地合作开发的方法根据公司的情况，建议可以考虑以下的四种方式。一、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。这是通常比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下也可以不变更。第2页项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。二、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。三、以土地使用权投资A企业以土地使用权作为对B企业的投资，项目开发以B企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。对于A企业的影响如下：第3页1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第一条规定“对于投资、联营的，投资、联营的一方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将再转让的，应征收土地增值税。”所以，A企业以土地使用权作为对B企业的投资，应当计算缴纳土地增值税。3、印花税：A企业以土地使用权作为对B企业的投资，应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》明确：资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1）被收购方应确认资产转让所得或损失。2）收购方取得资产的计税基础应以公允价值为基础确定。3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。第4页A企业以土地使用权作为投资，应当确认资产转让所得，计算缴纳企业所得税。即投资易发生时分解为按公允价值销售土地使用权和投资两项经济业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失。如果投资满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》关于资产收购特殊性税务处理的规定，即“资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%.”可以选择按以下规定处理：1）转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。2）受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。该情形下A企业不用计算投资环节的资产转让所得或损失，但是B企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。在投资环节，B企业需要交纳契税，但是如果其符合《关于企业改制重组若干契税政策的通知》的规定“企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，不征收契税。”的规定则又可以免缴本环节契税。四、整体产权转移第5页如果A企业除土地使用权外，没有其他重要经营项目，也可以探索实现整体产权与B企业合并的途径，合并后以B企业的名义立项开发。这种方式下对于A企业的影响如下：1、营业税：不需要缴纳。《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》中规定：企业整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。2、土地增值税：不需要缴纳。根据土地增值税暂行条例规定，在企业兼并中，对被兼并企业将转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。3、印花税：根据财政部国家税务总局《关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》的规定，经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业，凡原资金账簿已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后增加的部分应按规定贴花；因改制签订的产权转移书据免予贴花。4、企业所得税：《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》合并，是指一家或多家企业（以下称为被合并企业）将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。企业合并，当事方应按下列规定处理：第6页1）合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。2）被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。3）被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。如果该合并环节满足《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》关于合并特殊性税务处理的规定，即“企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并”可以选择按以下规定处理：1）合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。2）被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。3）可有合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截止合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。4）被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。这种情形下A企业不用计算合并环节的清算所得或损失，但是B企业在计算企业所得税时只能以A企业的土地使用权账面价值确定。在以上四种方案中，合作开发与转让土地使用权可保留A企业的主体资格，并顺利立项开发销售，但不能获得税收收益。以土地使用权投资既能保留A企业的主体资格，也可以免征营业税，符合条件可第7页以免征本环节的企业所得税和契税。整体产权方式下的吸收合并与土地使用权投资方式比较，进一步免征了本环节的土地增值税、契税，获得了整体税收利益最大化，但是没有保留A企业的主体存续资格。