土地估价理论与方法真题2007年

第一部分历年真题精解2007年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价理论与方法一、判断题1．从一般意义上说，土地估价具有两个基本功能，一是满足社会对土地价值状况了解的需要，二是满足在建立社会和经济秩序中对土地价值状况鉴证的需要。()2．某宗居住用地规划容积率3.0，规划建筑面积18000m2，建筑基地面积1800m2，则规划建筑覆盖率为30%。()3．在正常的市场环境中，区域因素对土地价格水平有决定性的影响。()4．土地的自然供给是有限的，但是土地的经济供给总量可以通过增加经济投入不断扩大。()5．土地所有权价格是一种权利的完全转移(或买断)的市场代价。()6．根据马克思的地租理论，垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社拿其他部门工人创造的价值。()7．工业企业向一定区位集中，有社会集聚和生产集聚两种形式，其中，社会集聚是偶然外在因素，而生产集聚是固定内在因素。()8．土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。()9．相对而言，收益还原法不太适合评估公共建筑用地。在学校、机关、公园、医院等四类公共建筑用地中，机关用地是最不适合采用收益还原法评估其价格的。()10．根据中心地理论，圆形市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。()二、单项选择题(共50题，题号11～60，每题有A、B、C、D4个备选项。其中只有1个符合题意)11．土地交易的客体是()。A．土地的实体B．土地的权利C．土地及其附着物D．土地生产的物质12．已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为()万元。A．300B．400C．500D．60013．根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30%，年贷款利率为6.84%。若投资者自有资金的投资回报率为15%，则该类房地产还原利率为()。A．8.70%B．9.29%C．9.54%D．10.21%14．某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/m2，土地使用年期50年，容积率1.5。与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3%，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表所示，土地还原利率为8%，则待估宗地土地价格为()元/m2。容积率1.01.52.02.53.03.5修正系数1.01.21.82.22.52.7A．2743B．2744C．2746D．274915．新古典主义城市地租理论的主要特征是将()应用于传统地租理论中。A．供需分析B．效用分析C．价值分析D．边际分析16．下列关于土地供给的叙述，错误的是()。A．土地供给按其性质分为自然供给和经济供给B．土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和C．土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线D．土地的经济供给有一定弹性17．在下列影响宗地价格的因素中，()是个别因素。A．宗地形状B．宗地所处地区的基础设施C．宗地附近学校分布情况D．当地商品房价格变动情况18．在中心地理论中，所谓“中心地”指的是()。A．区域的几何中心B．泛指的城镇或居民点C．区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点D．具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市19．农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到()，从而最大限度地增加利润。A．节约运费B．扩大市场需求C．优化品种结构D．降低生产成本20．根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事()的评估。A．地表的权利B．地表及地下空间的权利C．地表、地下及地上空间的权利D．地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利21．依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地()的商服活动。A．全部B．1/2C．1/3D．1/622．根据工业区位理论，可以通过对()等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。A．区域和个别B．成本和收益C．运输、劳动力和集聚D．供给和需求23．土地价格按()方式分类，可以分为交易价格、理论价格、评估价格等。A．土地权利B．土地的存在形态C．土地价格形成D．土地价格使用目的24．在下列因素中，()是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。A．一般因素B．区域因素C．个别因素D．其他因素25．土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于()。A．市场资料B．土地交易双方C．土地估价师D．土地供求状况26．《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按()估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。”A．市场租金及租期B．合同租金及租期C．合同租金与市场租金的差值及租期D．合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率27．土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和()条件在空间地域上有机结合的具体表现。A．政治B．交通C．人口D．文化28．“杜能圈”的第三圈为()。A．林业区B．草田轮作区C．三圃农作区D．谷物轮作区29．某一房地产，已知建筑物的重置价格为1500元/m2，成新率为80%。据调查同类房地产年净收益为180元/m2，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产的价格为()元/m2。A．2200B．2500C．2600D．290030．在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度()。A．不变B．增加C．降低D．没有规律31．由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有()。A．优先性和完整性B．显著性和完整性C．显著性和特殊性D．优先性和特殊性32．土地估价师是()的专业资格。A．行业许可B．行政许可C．政策许可D．技术许可33．下列估价方法中，()更适合于土地附着物的估价。A．残余法B．剩余法C．成本法D．收益还原法34．下列选项中，()是决定土地供给的关键因素。A．土地供给弹性B．土地供应计划C．土地需求D．土地利用规划35．在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的()。A．自然因素B．经济因素C．区域因素D．个别因素36．对于待开发的土地，其楼面单价等于()。A．土地总价/土地总建筑面积B．土地总价/土地总面积C．地面单价/规划容积率D．地面单价/土地总面积37．()指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。A．标定地价B．基准地价C．毛地价格D．生地价格38．我国的土地价格不包含()。A．土地所有权价格B．土地使用权价格C．土地租赁权价格D．土地抵押权价格39．政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为()。A．交易底价B．公告价格C．基准地价D．标定地价40．关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是()。A．土地价格具有明显的地区性B．土地价格总体呈上升趋势C．土地价格具有充分的竞争性D．土地价格高低与社会经济水平相适应41．()是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。A．绝对地租B．垄断地租C．级差地租ⅠD．级差地租Ⅱ42．在下列区位关系中，()是采矿企业地价评估时需要分析的重点。A．交通地理区位B．经济地理区位C．自然地理区位D．商业地理区位43．()是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。A．经济地租B．商业地租C．理论地租D．垄断地租44．某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元/m2，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元/m2，该区域土地价格的容积率修正系数如下表所示，则乙宗地的容积率为()。容积率1.01.52.02.53.03.5修正系数1.01.82.12.42.93.3A．2.0B．2.5C．3.0D．4.045．通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了()对地价的影响作用。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地条件46．某类房地产的需求价格弹性系数为2，当价格为3000元/m2时，某地房地产市场需求量为100m2，若价格下降10%，则需求量为()m2。A．100B．110C．120D．20047．如果将出让地价、承租地价、转让地价归为一类，其划分依据是土地的()。A．管理方式B．产权性质C．交易方式D．价格档次48．根据土地估价的合法原则，我国现行法律规定不得抵押，下列各项中，不应作为以抵押为目的的估价对象为()。A．工业用地B．自用住宅用地C．经济适用房用地D．农民宅基地49．韦伯在进行工业区位的分析中，提出原料指数的概念，是用来论证()对工业区位的影响。A．距离B．原料产地C．运输费D．原料费用50．土地市场的不均衡主要是由于()造成的。A．流通方式多样性B．土地市场垄断性C．土地市场地域性D．土地资源稀缺性51．当某一地块的边际报酬曲线达到最大值时，该地块的总报酬开始()。A．以递增的速度上升B．以递减的速度上升C．以递增的速度下降D．以递减的速度下降，52．估价中的替代原理和区位论作为基本理论在()中得到体现。A．成本逼近法B．剩余法C．收益还原法D．路线价法53．用市场比较法评估某住宅用地H的价格，其容积率为3.1。经调查某一比较实例G的单位地价为2500元/m2，容积率为3.5。据统计分析，该城市此类土地，以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。该比较实例G经容积率修正后的地价为()元/m2。A．2000B．2100C．2625D．297654．某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为()万元。A．50.5B．67.5C．70.5D．72.555．在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是()的地租理论。A．威廉·配第B．亚当·斯密C．大卫·李嘉图D．弗朗西斯·魁奈56．某交易不动产的土地使用面积为200m2，成交总价100万元人民币，使用面积占建筑面积的比率为75%，则该交易实例的单位建筑面积价格为()元。A．3750B．4000C．5000D．533357．某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6%，则该宗地50年使用权价格为()万元。A．286.03B．301.87C．351.88D．355.3358．采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息的项目是()。A．待估宗地价格B．管理费用C．销售税费D．购地税费59．某比较实例成交地价为1000元/m2，对应使用年期为45年，而待估宗地使用年期为50年，土地还原率为？%，则年期修正后的地价为()元/m2。A．966B．986C．1014D．103560．在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、()和实际已开发程度确定。A．估价原则B．估价目的C．估价方法D．估价程序三、多项选择题(共15题，题号61～75。每题有A、B、C、D、E5个备选项，其中至少有2个符合题意)61．关于地租与地价的关系，()表述是正确的。A．类似利息和资本的关系B．70年的地租相当于地价C．地租的高低取决于地价的高低D．地价是地租的资本化E．地价与地租的变动成正相关62．根据阿兰索的买价曲线(见下图)，可以认为()是正确的。A．曲线P(t)上无论在什么距离，家庭对价格的满意度均相同B．曲线P(t)与曲线BP2相切时，企业达到区位平衡C．企业满意度最高的点是切点正D．家庭在买价曲线BP1上的满意度比BP3低E．企业在买价曲线BP2的利润比BP1低63．采用成本逼近法评估宗地价格时，应根据()考虑是否进行个别因素修正。A．估价对象情况B．估价目的C．估价原则D．估价步骤E．土地增值64．土地