南安市福厦铁路泉州火车站片区建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案

1南安市福厦铁路泉州火车站片区建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案（讨论稿）福厦铁路泉州火车站片区建设项目已开始启动,南安市丰达房地产开发有限公司作为片区建设项目拆迁人，依法取得立项、用地、规划等相关批准手续，具体负责项目的房屋拆迁补偿安置工作。第一部分总则一、指导思想为维护拆迁当事人的合法权益，妥善做好被拆迁人的补偿安置工作，拆迁人遵循“以人为本、依法依规、公开透明、和谐稳妥”的原则，根据有关法律法规及政策，参照《泉州市北峰—丰州组团开发建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案》和《南安市市民中心片区房屋拆迁补偿安置方案》，结合丰州镇的实际情况，制定本实施方案。二、法律法规及政策依据（一）《物权法》（二）《中华人民共和国土地管理法》；（三）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；（四）《福建省城市房屋拆迁管理条例》；2（五）相关法律、法规及配套政策。三、拆迁工作实行“六公开、二监督”（一）拆迁补偿安置的有关法律法规、政策规定公开；（二）拆迁安置工作程序公开；（三）被拆迁人原房屋的坐落、结构、建筑面积、各种附属物情况公开；（四）被拆迁人房屋搬迁验收时间、选房顺序公开；（五）安置区及安置房坐落、户型、层次、朝向、面积公开；（六）拆迁过渡、拆迁补偿安置的情况公开；（七）接受具有行政监督管理职能机关的监督；（八）接受各界人士和被拆迁人的监督。四、适用范围本实施方案仅适用于福厦铁路泉州火车站片区南安市辖区内项目建设的房屋拆迁安置。具体项目拆迁范围以规划红线图为准，并根据拆迁计划分步实施，拆迁期限以公告为准，不作为其他区域房屋拆迁补偿安置的依据。五、住宅安置地点本期拆迁安置安置房建在位于北峰—丰州组团C21、C24组成地块丰州镇所属土地内，即石盘路口处（以规划红线图为准）。3六、被拆迁房屋合法手续的认定原则（一）依照法律法规和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证的房屋为合法手续，即完全手续；（二）为照顾被拆迁人利益，结合片区实际情况，虽不具有前款规定的有效证件，但在拆迁公告规定期限内完成签订协议并搬迁腾空，被拆迁房屋具有以下手续之一的，视为合法产权：1、住宅（1）持有解放前相关契证的房屋。（2）虽无相关契证，但利益相关人能明确产权的解放前基建的房屋。（3）持有解放后“土改”时县级人民政府颁发的《土地房产所有证》记载的现存房屋。（4）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社（乡、镇或相当公社一级）及以上机关批准基建的房屋。（5）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，1995年12月25日泉州市人民政府《关于泉州市城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施前，经市（县）人民政府批准使用耕地基建的房屋，或经原丰州镇政府批准使用非耕地基建的房屋。（6）1995年12月25日《泉州市人民政府关于泉州市4城市规划区范围内实行统一规划管理的通知》实施后，经南安市人民政府批准基建的房屋或经丰州镇人民政府批准翻建的房屋。（7）持有市（县）、乡（镇）土地清查登记手续并已缴清全部罚款的缴费发票或收款收据（原件）的房屋。2、企业厂房、仓库及配套用房持有南安市人民政府批准的合法用地手续建设的企业厂房、仓库及配套用房。七、被拆迁房屋建筑面积的计算方法（一）若被拆迁人对本方案中所列价格（见附表一、二）无异议、按期签订协议并在拆迁规定的期限内搬迁腾空的，其被拆迁房屋除原则上按国家现行的房地产测量规范计算建筑面积外，有下列情形的，可享受下列优惠办法计算拆迁面积：1、阳台半封闭按50%计算建筑面积，全封闭按100%计算建筑面积。2、底层房屋外走廊有建筑主体支撑柱的按100%计算建筑面积，无支撑柱的按50%计算建筑面积。3、平屋外墙到滴水线的水平投影面积，可按50%计算拆迁面积。4、平屋内有天井的，天井按50%计算建筑面积。5、利用坡屋顶空间作为阁楼的建筑，其楼底高度在2.45米以上，阁楼层高最低处净高不低于1.6米，按其阁楼使用面积的50%计算拆迁面积；低于1.6米，按附属物给予补偿。6、通往屋顶的风楼，其层高低于2.2米的，按附属物给予补偿；层高超过2.2米的，按100%计算建筑面积。（二）如被拆迁人对本方案中所列价格有异议，而未达成协议的，其被拆迁房屋建筑面积按国家现行房地产测量规范计算，不再享受上述计算面积方法的优惠。八、房屋拆迁安置补偿方式（一）私人住宅、村中经营性小店1、可选择货币补偿，也可选择产权调换，鼓励选择货币补偿。选择产权调换的，实行“调换相应产权建筑面积，按质论价、差价互补”、“先签订协议并搬迁腾空，先选房”原则。2、被拆迁房屋面积较大、产权清楚的，可选择部分货币补偿结合部分产权调换，但产权调换部分只按建筑等面积调换，不予扩购。3、选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有纠纷的房屋，只能实行产权调换。4、拆除临时建筑及附属物一律按货币补偿，补偿标准见附表四。5、拆除违章建筑按本方案有关规定处理。（二）拆迁企业厂房、仓库及其它配套用房，一律按重6置价实行货币补偿。（三）拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、祠堂以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理。（四）拆迁公益事业用房确因需要重建的，拆迁人可依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求给予选址重建；不需要重建的按住宅房屋标准给予货币补偿。（五）补偿标准：1、住宅（含经营性小店）根据住宅房屋建筑结构、层数、装修类别和成新率等情况，按附表一、三所列标准确定的价格进行补偿。2、厂房、仓库及其它配套用房根据建筑结构、装修等级等情况按附表二所列标准确定的价格进行补偿。（六）被拆迁人对本方案所列被拆迁房屋价格无异议、在拆迁规定期限内完成签订协议并搬迁腾空的，除按本方案规定补偿安置外，还可享受按本方案规定的分时段优惠奖励。但是，有下列情形之一，均不适用本方案规定的优惠奖励办法：1、对本方案中所列价格有异议的，被拆迁人应在接到拆迁通知之日起15日内书面向拆迁人提出并委托泉州市房地产管理局公示的房地产拆迁评估机构对被拆迁房屋市场价进行评估，选择产权调换的，还应同时对新建安置房市场7价进行评估；若被拆迁人虽有异议但未在上述期限内委托评估的，拆迁人有权自行委托泉州市房地产管理局公示的房地产评估机构对被拆迁房屋市场价进行评估；评估价格经拆迁当事人协商认可的，按评估价格进行补偿安置。2、拆迁当事人对评估价格仍有争议的，可以向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，经鉴定后仍达不成协议的，可以依法向房屋拆迁主管部门申请行政裁决，按行政裁决结果执行。3、拆迁当事人对行政裁决不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉，按行政复议结果或最终判决结果执行。九、房屋权属不清的处理办法拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。十、强制措施被拆迁人在拆迁公告规定的期限内，未能协商达成拆迁补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，拆迁人可依法申请行政强制拆迁或司法强制拆迁。8第二部分房屋拆迁安置办法十一、住宅安置价的确定原则本次安置房根据测算，均价设定如下：（一）本期安置房规划为高层、小高层建筑，安置价均价为2800元/㎡；均价设定为第六层，具体单价采用楼层增减形式，即以均价楼层房价为基数，每往上一层增加30元/㎡，每往下一层减30元/㎡，顶层相对于次顶层减50元/㎡，若顶（两）层为复式住宅，则比次顶层增加100元/㎡。（二）选房办法1、在拆迁公告规定的期限内，完成签订协议并搬迁腾空的，被拆迁人凭拆迁人发给的《房屋搬迁腾空验收证》换取《选房证》顺序号；如某日或某一时段，对难以直接确定《选房证》顺序号的，由拆迁人对腾空房屋进行验收，验收合格的发给被拆迁人《房屋搬迁腾空验收证》，被拆迁人凭“验收证”抓阄确定并换取《选房证》顺序号。安置时被拆迁人凭《选房证》顺序号按顺序在拆迁人指定的安置楼房里选房，并签订补充协议。2、产权调换必须以最接近被拆迁房屋建筑面积的原则来选择安置房。等建筑面积应补差价按新建安置房的安置价与被拆迁房屋的补偿价进行结算。3、被拆迁人所选安置房建筑面积应按最接近应予安置9房屋建筑面积的原则选取安置房，每个产权户（即每个选房号）所选安置房建筑面积超过应安置面积的部分累计不得大于20㎡（含20㎡）。但因安置房户型、结构等原因，安置房建筑面积超过原房屋建筑面积在20㎡以内（含20㎡）的，超过部分（下同）按2900元/㎡计算；在20㎡以上40㎡以内（含40㎡）的，按3000元/㎡计算。在40㎡（不含40㎡）以上的，按3100元/㎡结算。最多不得选择超过50㎡以上的户型。上述扩购面积的具体楼层价格参照安置价具体条款规定处理。4、被拆迁房屋面积累计不足40㎡（不含40㎡）或被拆迁房屋调换安置房后剩余面积不足40㎡（不含40㎡）的一律实行货币补偿。被拆迁户虽拆迁房屋面积累计不足40㎡，但该拆迁户属西华村户籍又在该村无自有房屋居住的，可给予照顾购买一套80㎡（含80㎡）以下的安置房，差价互补。5、安置房的建筑面积由套内建筑面积与公共部位共有分摊建筑面积两部分组成，由具有房屋测绘资质的单位依据国家房屋测绘相关规范进行测算。以建筑施工图纸测算面积选房的，若建成交房时产生面积误差的，按实际面积计算，多还少补。（三）持有合法手续的尚未基建的宅基地或批准建筑用地、确权面积超过建筑占地面积的部分按12万元/亩标准给10予补偿。未缴清规费的按实扣除。十二、村中经营性小店认定村中经营性小店的认定：该用地不仅具有合法手续，而且经营行为同时具备以下条件：1、作为经营性小店在拆迁公告发布前已连续营业12个月以上的。2、持有效营业执照。3、持有房屋拆迁公告发布前连续3个月的南安市辖区内的完税证明。村中经营性小店进深认定：以原房屋建筑结构临街（路）第一层第一自然间或现小店实际进深计算，但最大进深认定不超过8米，超过8米部分按住宅类房屋建筑面积认定。十三、安置房屋办证持有合法用地手续的被拆迁人，其购买的安置房由拆迁人给予办理产权手续（被拆迁人应提交相关材料），费用由拆迁人承担。没有合法用地手续的房屋被拆迁而照顾购买1套安置房的，办证费用由购房人承担。十四、企业厂房、仓库及其它配套用房的补偿安置办法（一）拆迁红线范围内的企业厂房、仓库及其它配套用房的，被拆迁人在规定期限内签订协议并把房屋搬迁腾空将房屋交付拆迁人的，由拆迁人一次性付清拆迁安置补偿款。（二）企业厂房、仓库的合法建筑除按附表二标准给予补偿外，其中厂房层高超过4米的，层高每增加1米，按相对应的补偿标准给予增加5%补偿。层高计算从室内地面至11檐口计算高度。（三）经批准合法使用的国有出让土地，且已缴清全部土地规费，收回国有出让土地使用权手续，其土地按18万元/亩给予补偿；使用未经出让的集体土地，收回集体土地使用权手续，其土地按12万元/亩给予补偿；没有缴清各级政府税费的按实扣除。十五、关于特殊困难户的解决措施重点保障对象：五保户、二女结扎户、独生子女计生户及家庭主要劳动力丧失劳动能力的病残户等经济特别困难户。上述对象经村镇调查摸底（经济特别困难户应属民政部门认定的最低生活保障对象）后在片区项目建设指挥部公示栏进行公示（为期7天）。解决措施：公示后，群众无异议的二女结扎户、独生子女计生户、家庭主要劳动力丧失劳动能力的病残户，根据有关政策结合实际情况，对在搬迁期限内签订协议并按期搬迁的，经拆迁人集体研究决定，可给予适当照顾。选择产权调换的，其自有拆迁房屋的建筑面积人均（二女结扎户以夫妻及二个女儿计算，独生子女计生户以夫妻及独生子女计算，家庭主要劳动力丧失劳动能力的病残户以分担赡养的老人、夫妻及未成年子女计算）不足20m2，按人均20m2给予安置，其补差价给予减免；选择安置房建筑面积超过人均20m2的部分12应按规定补交差价；五保户由政府在安置区域内根据实际需要无偿安排居住，过世后产权仍由政府收回。在临时过渡期间，上述经济特别困难户临时安置补助费（过渡费）按规定标准120%发给。第三部分拆迁合法建筑的搬迁过渡补助办法十