以“华侨城”和“中坤集团”为代表的旅游房地产两种开发模式

以“华侨城”和“中坤集团”为代表的旅游房地产两种开发模式旅游房地产行业经过这么多年的发展，其中在市场上做的比较成功和影响力较大的要数“华侨城”为代表的通过开发人造主题公园旅游，打造旅游休闲社区，集旅游、度假、休闲、居住为一体，以提供第一住所为主要目的综合性旅游房地产开发和以“中坤集团”为代表的通过掌握区域内独特的自然旅游资源和周围的旅游发展用地，通过先开发这些旅游景区吸引大量游客，提升这些景区的人气和带动物质资源的流动，带动相关地块的升值，再在这些升值的地块上建造旅游休闲度假设施，以先前的旅游者为客源，发挥这些休闲度假设施的功能的综合性区域旅游景区和房地产开发。（一）以“华侨城”为代表的以提供第一住所为主要目的的综合性旅游休闲社区开发该类房地产开发商以美国的“迪斯尼乐园”、深圳的“华侨城”和杭州的“宋城”为代表。（1）迪斯尼乐园是此模式的鼻祖旅游+房产的开发模式最早来源于美国的迪斯尼世界。1955年7月17日建成开业的美国加利福尼亚南部城市阿纳海姆的迪斯尼乐园（DisneyLand）是世界上最早的真正具有“主题”意义的主题公园，也是迄今最成功的主题公园之一。尽管该地块占地160英亩，尽管由于仓促的开业大典由于许多工程和准备工作还没有完成闹出了“许多糟糕的事情”，尽管许多记者对该公园挑剔指责，但是这丝毫不能妨碍它焕发出来的巨大的魔力，它开创了现代概念的旅游新型目的地的形态，深刻的影响了现代旅游业发展的模式，对区域、社会、文化、社区产生了积极重要的影响。虽然迪斯尼乐园开发的成功表明主题公园的开发完全可以和自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样成为“百年老店”，但是不可否认“主题”两个字即表明了其自身的局限性，尤其是人们对休闲旅游度假产品需求不断多样化的今天，这种旅游产品的缺陷也暴露无疑。产品单一化特征已经成为其获得更大发展的障碍，这种状况亟需改变。于此同时主题公园的投资额也不断的增大，高投资无疑也增大了投资的回收的难度。为了尽快的收回成本，必然要提高票价，而高票价显然又与旅游休闲大众化、自助化和平民化的趋势相违背。于是主题公园的两高一低——高投入、高票价、低回报成为普遍的现象。其投资者也开始陷入两难的境地：要么主题公园粗制滥造，降低资金沉淀的风险；要么追求精品，开出高票价，但是两者都被旅游者所抛弃。在这种情况下，迪斯尼乐园率先开始了区域性开发、综合性开发探索。在1964年，迪斯尼在距离佛罗里达州的奥克兰多30英里的BuenaVista和RelyCreek这两个连着的地方，用非常低廉的价格从农民手里购买了2.75万英亩的沼泽地。之所以需要这么大的面积，主要是因为迪斯尼乐园选址在距离市区较远的地区，土地成本要远远便宜市区的土地，同样的资本可以买到更多的土地；其次开业后，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值，结果，一些投机者把公园周围的地产买去经营各种其他生意，这些“寄生者”所获得的收入要比迪斯尼乐园自身获得的门票收入高两倍。为了不再犯这样的错误，迪斯尼买下了全部有用的土地，成为一个提供最大限度的享受和丰富产品的独立娱乐休闲王国。在这个主题公园之中，包含着六大主题：奇幻王国（MagicKingdom）、拓荒地（FrontierLand）、探险地（AdventureLand）、自由广场（LibertySquare）、明白世界（TomorrowLand）和美国大街（MainStreet，U.S.A）。同时周围还建设了网球场、游泳池、餐厅和购物中心等大量容纳游客的设施和可供一些大型企业举行活动的场所，甚至还包括一个政府特许的结婚场所，这些设施通过交通网络连接起来，大大强化了迪斯尼乐园作为旅游目的地的吸引功能。（2）华侨城的“波托菲洛”和宋城集团的“杭州宋城主题公园”1985年8月28日，经国务院正式在深圳创立华侨城（OverseasChinaTown），并由香港中旅集团参照招商局开发深圳蛇口的模式，投资开发兴建深圳湾畔的华侨城。1989年经过半年的规划和长达两年的景点策划和效果设计，又经过两年的精雕细琢，第一个项目““锦绣中华”在人们的惊叹声中揭开了华侨城开发的帷幕。“一步迈进历史，一日畅游中华”的理念强烈地感召和震撼着人们，华侨城开始热闹起来，每天游人如织，形成了空前的火爆盛况，一时间几乎成为深圳旅游的代名词。它当年即收回投资，几年之后又成功上市。此后华侨城又陆续地推出了“中国民俗村”“世界之窗”“欢乐谷”等三大主题公园，与“锦绣中华”一起组成了四大主题公园。此外除了这四大主题公园之外，陆续建设了深圳湾大酒店、海景酒店、威尼斯水景主题酒店、何香凝美术馆、暨大中旅学院、华夏艺术中心、欢乐干线高架单轨车、华侨城生态广场、华侨城高尔夫俱乐部、华侨城雕塑走廊、华侨城燕含山郊野公园等一批旅游文化项目设施，形成一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的，面积达5平方公里的旅游之城。构筑华侨城“旅游城”的核心因素除了上述的旅游休闲度假项目之外，其点睛之笔在于其独具一格的旅游房地产——波托菲洛。波托菲诺是华侨城以意大利滨海小镇作为概念设计基础的主题住宅小区。由于旅游开发的成功，极大了改善了华侨城这片原为荒滩的自然和人文环境，使周边环境之优美就是比做“皇家御花园”也不过分，其南向荔枝林、东倚欢乐谷和燕涵山、北靠高尔夫练习场和侨城花园，环拥燕栖湖。这一在深圳乃至全国都少有的居住环境，为这一房地产项目带来极高的附加值和未来的升值潜力。其次为了提升项目的品质，华侨城聘请了欧美著名的设计师来规划设计该项目，通过创造一个具有浓郁地中海气息的社区，使其成为华侨城主题景观重要的组成部分，成为具有浓厚文化内涵和异国情调的居住小区。“波托菲洛”项目总投资额为13亿元人民币，项目占地29万㎡，总建筑面积达40万㎡、建筑容积率1.5，总户数超过2600户。建筑类型包括别墅、联排别墅、多层住宅、小高层住宅、商业配套设施。另外，还有绿地3万㎡、道路2万㎡、水面与荔枝林面积15万㎡。项目共分三期开发，推出后引起轰动，连续获得多项国家级奖项。波托菲诺为华侨城提供了15亿元以上的净利润，一举超过四大旅游主题公园收入之和，从而极大地改善了该集团因为旗下康佳集团的亏损而增长缓慢的赢利能力。也正是旅游房地产的进入，才使一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区真正矗立在深圳湾畔。目前，华侨城集团已形成总资产达200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元的资产规模和销售规模，累计向国家交上缴税收达30亿元以上。宋城集团在杭州开发的“宋城”主题公园是此类旅游房地产开发模式中另外的一个例子。宋城集团是中国最大的民营旅游投资集团，集团以打造大型的城市休闲社区为目标，形成了以旅游休闲和房地产为两大主业，以及文化教育为新的增长点的产业格局，集团总资产超过10亿美元。在宋城集团董事长黄巧灵建“宋城”之前，主题公园在杭州是空白。各行专家都认为在杭州这个自然和人文旅游资源都十分丰富的旅游城市搞主题公园，无异于是自取灭亡。然而黄巧灵认为依托大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力和公园回报相称的这一点，也就是公园的档次、品位、和文化内涵等真正让游客觉得钱值得花，没有理由不成功。1996年，宋城集团在杭州创建了以“清明上河图”原景、融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并推出了“给我一天，还你千年”的推广口号。一炮而红，大获成功，一举引爆了杭州的主题公园业，从而打破了杭州旅游业自古以来以西湖为中心，以观光览景为主要旅游形式的传统格局。随后，宋城集团又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题乐园。美国城在空间上与“宋城”是一个组团，客源市场有一定的保障；杭州乐园则与宋城隔江而望，地处杭州市区与萧山市交界的湘湖，是一个占地2000多亩，总投资3.7亿元的大型主题公园。伴随着宋城的成功，黄巧灵作为第二个登上《福布斯》封面的浙江商人，曾以1.5亿美元的身价荣登福布斯2002年度中国内地100富豪排行榜的第42位。随着旅游项目的成功，其房产的业务也从幕后走到了前台，房产的推广的脉络也越发清晰的展示在世人的面前。虽然在2005年博熬论坛上面对“宏观调控下房地产企业的物种进化”这个论题，黄巧灵首先不承认他做的是房地产企业，他认为自己的企业是二十年里延续的发展模式，不是宏观调空催生的房地产企业新的发展思路。尽管如此，宋城的并没有逃开旅游地产发展的这一模式。在宋城旅游集团的业务中，旅游和休闲是集团未来发展的两大支柱产业。以宋城为例，原来的主题公园的所有设施都视为房产的配套，他们从幕后走向前台，在数千亩的用地上，规划着3个功能各异的主题公园、1个中国最大的氡泉养生中心、10个网球场、400多亩绿地、300多亩水面……这些强大的社区配套都会成为房地产促销的巨大动力。由此，可以直接达到的商业目的的表现为，此地楼盘单价可以比同地区的楼盘高出1000多元以上，仅仅开盘两个月，销售额就达到60%以上，金额达到8000多万。同时黄巧灵也在继续打造他的大型休闲社区IBD的梦想，为此他甚至卖出了其在杭州湾大桥中持有的股份全力投入到2006年世博会项目上，重点打造杭州的休博园。2005年8月17日，世博园的第一个进入的商业板块铜锣湾集团，合力打造浙江第一MALL“铜锣湾广场”；并与宋城集团缔造战略性合作关系，合力塑造“宋城铜锣湾休闲商业模式”。在该项目合作签约仪式上，宋城集团董事长黄巧灵宣布要将休博园打造成中国首个休闲产业区ＲＢＤ“第一世界”，开启休闲产业的新时代。“第一世界”是一座飞进未来的城市，是一个集休闲、旅游、度假、会展、人居、商业为一体的现代大型休闲社区。第一世界坐落于原生态湘湖旅游度假区，占地约３平方公里，在休博会前后分两期建设完成。他描绘了一幅既具原汁原味的世界休闲文化又具东方休闲之都独特品味的时尚休闲画卷。第一世界涵盖了游乐板块——主题游乐公园休博园；度假板块——酒店群落即热带雨林主题酒店、威尼斯商务主题酒店、休闲之星度假酒店等六大酒店群；商业板块——近４０万平方米的中国第一休闲ＭＡＬＬ铜锣湾广场；人居板块——引领休闲生活的景观房产苏黎士小镇、地中海别墅等。第一世界是一个休闲王国、游乐世界、购物天堂、人居乐园，她让人们从单纯的物质享受向更高层次的精神享受飞越，令人在浓郁的休闲氛围中体验快乐，享受生活，感受未来。著名旅游专家魏小安分析，“第一世界”所涵盖的游乐公园、酒店群、休闲设施以及商业配套、人居板块等，共同构成了一揽子解决城市休闲旅游和文化生活配套功能开发的全新模式，对中国休闲经济发展具有重大影响，将成为中国新一轮城市建设的典范。她的建设运营，在一定意义上重新诠释“城市”的传统定义，注入新的超前元素，造就“在城市中的主题休闲城”——一个新的城市中心，引领中国城市化进程的潮流和方向。这种将“城市泛中心”贯穿于城市化进程的全新探索，注入旅游、休闲、游乐、商业、人居等各种元素，不仅符合人类生活的发展趋势，还为提高人类生活质量提供相应的齐全的文化娱乐生活配套设施。在黄巧灵坚持的开发模式中，旅游项目、商业项目和房地产项目各占三分之一，他认为用旅游的名义做房地产或做旅游，这样的风险会大大的减少。在国内的旅游房地产行业中，除了华侨城集团之外，已无人能出其右。国内另外一个大的房地产开发商万达集团在昆明的滇池国家旅游区内400亩土地上投入30多亿人民币进行旅游房地产开发，该项目包括大型的游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心等，是集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权酒店、别墅为一体，兼具第一居所和第二居所功能为一体的大型综合度假休闲社区。