合正中央原著多种经营方案1

11合正中央原著楼盘多种经营合作方案22序言针对深圳市泰邦地产对泰邦科技大厦物业服务和管理工作提出的要求，深圳市泰业物业在此提出对泰邦科技大厦物业服务和管理工作的初步构想和实施方案。服务和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不是不思创新、墨守成规,应该结合项目本身的特点与要求，科学、客观地进行物业管理设计和策划，深圳市泰业物业在与泰邦地产公司各部门协商一致的情况下，度身定制出接管后的服务及管理模式，以期通过踏踏实实地抓好每个服务和管理细节，高效组织基础管理工作，切实维护大厦秩序与环境，充分展示高档办公楼的项目形象，为招商工作提供支持和服务。我们拟定的初步服务及管理方案服务于以下目标1.确保泰邦科技大厦的基础管理工作正常运行，满足大厦实现全面管控，成品得到有效保护，秩序与环境得到有效维持；2.服务和配合泰邦科技大厦的招商招租工作,为泰邦科技大厦的广大客户提供配套服务，并根据要求提供个性化的服务；3.为泰邦科技大厦实现科学、规范的服务和管理奠定基础；4.确保泰邦科技大厦获得良好长远的经济效益、环境效益和社会效益；5.通过物业管理服务提升泰邦科技大厦商业高档办公楼的形象和档次，为泰邦集团的良好社会形象的提升贡献力量。33建筑形式：高层,别墅物业类型：住宅,别墅装修：毛坯规划面积：49576.0平方米建筑面积：190357.0平方米入住时间：2012年容积率：2.6绿化率：30.0%开发商：深圳市合正房地产集团有限公司销售代理：世联地产物业公司：世邦魏理仕顾问咨询物业费：3.2元/平米车位数：1250规划户数：1318朝向：9栋各30层的高层、13栋50套联排别墅物业类型：住宅,别墅第一章提高经营管理水平的整体设想及策划1.0认识与定位1.0.1项目概况泰邦科技大厦是由泰邦集团投资开发，泰邦科技大厦（以下简称泰邦大厦）位于南山区高新科技园南园高新南四道，占地面积约8000余平方米，总建筑面积约55000平方米，是一座以商业办公为主，集办公、金融、餐饮、会务中心、会所、宾馆等于一体的智能化办公大厦。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位置佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和国际水准全面接轨，是深圳市高档现代商业写字楼之一。1.0.2服务需求泰邦科技大厦物业管理的总体要求是：44★创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、宾馆和大型会务活动场所；★整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良；★提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。1.0.3客户分析泰邦科技大厦客户群体主要以集团自用和高科技企业办公为主，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同；虽然客户成分相对单一，但存在需求多样和高层次化，其中集团对营造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境气氛需求突出，而客户要求便捷、舒适、有序、整洁、环保，这些与类似高档写字楼注重的严肃尊贵气氛相一致，因此对大厦今后的管理提出了高要求和高标准，针对泰邦科技大厦的定位情况，根据客户不同的需求层次实施高质量、全方位的特色物业管理服务显得很有必要。1.0.4项目定位泰邦科技大厦项目整体形象定位是：现代、高效、环保、便捷、舒适亲和★现代展示现代化、国际化的商务办公形象。★高效塑造进取、创新和富有效率的高档商务办公楼气氛。★环保树立注重大厦环保的文化内涵和社会形象。★便捷提供商务、信息、咨询、会务和宾馆等服务，全方位满足高科技企业客户的商业需求。★舒适营造整洁、宽松、明快的办公场所和环境。★亲和建立客户与员工、客户与客户以及外界之间的情感亲近、和谐、互动的统一关系。1.1工作重点1.1.1全方位整体经营泰邦科技大厦集办公、宾馆、商务、会务、餐饮消费等多种功能于一体，要满足各55种客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包括租赁经营服务、会务服务、商务服务、信息服务、网络设备维护及技术服务、汽车美容服务等。泰业物业将努力在物业经营运作方面向深圳乃至全国的写字楼成功的管理经验和技术学习，并迅速组织专业力量，配合泰邦地产在该项目市场招商活动之中，深入分析目标客户服务需求，细致调整物业功能布局，从时间、市场、服务三个视角规划和管理泰邦科技大厦优质物业，全面提升该项目的市场价值。1.2.2大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导，物业管理服务人员的行为规范以及泰业物业专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、便捷、舒适、亲和的整体形象，为发展商泰邦地产和深圳市树立物业管理优质品牌。1.2.3楼宇设备管理泰邦科技大厦设备先进，智能化程度高，大厦使用功能多样化，要求24小时全天候特别是在客户办公时间更加要重点保障设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。泰业物业拟在进场后立即全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律，合理确定和严格管理分包单位，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。1.2指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施1.2.1指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担真诚服务重点体现泰业物业尊重客户、全心服务的良好风格，重承诺、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为泰邦科技大厦的广大客户和经营者提供高水准专业服务，为集团和社会创造价值。专业保障展示泰业物业“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司的质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，66保障专业效果。长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。1.2.2工作模式：[经营型]物业管理模式泰业物业将采用物业管理行业的[经营型]物业管理模式，并在物业管理实践取得显著效果。[经营型]物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，并协助地产开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正达到物业管理使物业保值、增值的社会功能，使大厦的价值能最大化的在租赁中得到体现。[经营型]物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率和资源为辅助手段，以配套项目的多种服务经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。[经营型]物业管理模式在泰邦科技大厦将具有广阔的施展空间。泰业物业将组建强大的技术人员队伍确保在设备管理方面发挥重要的保障作用；组建具有丰富的经验管理队伍全方位协助物业产权人合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；全力提升泰业物业的综合服务能力，在满足服务需求中为客户创造价值。[经营型]物业管理模式在泰邦科技大厦的应用，可以提升大厦的无形资产，保障设备运行，提高物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。1.2.3管理目标承诺1、自接管之日起，三年内使泰邦科技大厦达到全国城市物业管理优秀示范大厦要求，树立泰邦科技大厦品牌形象。2、自接管之日起，第一年度内，实现物业管理客户满意率90%以上。3、在全面接管后进行统筹、专业运作的基础上，视地产公司招商的需要提供必要的服务内容（如导引、咨询和对提前装修的管理等），并透过物业服务队伍的专业形象77展示，期望达到展示项目形象，并全面服务配合于招商工作的目标，力争实现四个满意：“理念满意、行为满意、形象满意、品质满意”1.3泰业物业服务泰邦科技大厦的有利条件1.4泰邦科技大厦的管理特点泰邦科技大厦的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积的保洁、地面的养护、安全管理人员防盗、车辆管理、绿化养护、装修管理、招商配合、广告招牌管理、经营服务管理、保险管理、内部导向标志维护、意外事故处理等。泰邦科技大厦的各项设施的使用频率较高，因此泰邦科技大厦物业的管理特点认识如下:a.安全管理难度大：办公人群流量大，泰邦科技大厦进出人员杂，不受管制，客流量大，大堂的安保和清洁养护工作非常重要，需要的保洁、安全管理人员相对较多，消防安全不得有半点松懈。同时泰邦科技大厦在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重；因此管理难度大、要求高是办公楼物业管理的特点。★人流复杂。泰邦科技大厦每天进出人员情况复杂，流量大。★开放式。基于项目在办公时间为全开放式,人员流动较难受控，需要管理人员较多。b.交通车辆管理难度大：泰邦科技大厦的交通和停车场管理将是一项非常重要的重点工作，管理的好坏直接影响着楼宇物业管理水平的整体体现。c.设施设备维护难度大:★设施设备数量多、品种杂、专业丰富、位置分散，巡查维护难度大。★项目智能化程度非常高。★管理成本与管理效果矛盾突出。d.环境管理难度大:★泰邦科技大厦室外面积较大、楼层多，服务设施、洗手间分散在各个楼层，人员活动频繁，对清洁服务的要求将会非常高，因此需要的保洁人员相对较多。★清洁服务即时性要求高。物业管理服务自身具有生产与消费的同时性、综合性、差异性及不可储存等特点。故服务即时性与管理成本存在矛盾。e.服务要求高:要物业管理服务面向泰邦科技大厦广大客户，向他们负责，一切为88他们着想,促进办公楼物业保值、增值；同时为广大客户营造一个安全、舒适、便捷、优美的办公环境。这是泰邦科技大厦物业管理服务的根本原则。f.管理时间性强:客户在泰邦科技大厦办公的时间，大多集中在每天的8：00——20：00，而20：00以后客户相对较少。明确规定泰邦科技大厦进出办公时间，既有利于降低大厦的管理难度和强度，也有利于大厦的整体形象塑造。办公时间的不统一会造成泰邦科技大厦管理整体管理的凌乱，无序的印象，对客户产生不良的心理影响。1.5泰邦科技大厦的管理原则a．科学、高效：符合办公楼项目的管理原理；b．实际、可行：符合泰邦科技大厦目前处于招商阶段的实际情况和今后管理运营并注重可操作性，不求华丽，但求适合、实用、可行。c．节省、降耗：最大程度降低运营管理成本的同时保证高标准的管理服务质量根据泰邦科技大厦的投入使用时间，在前一阶段虽然还不完全需要泰邦科技大厦投入使用后的全方位深入的物业管理服务，但基本管理又不能缺失，需要基本的安全管理以维护秩序和成品保护，还需要基本的环境管理和设施设备运行管理，需要服务于招商工作的基本服务与形象展示。鉴于此，我们在传统办公楼物业管理的基础上，客观、务实规划泰邦科技大厦招商前期和招商后期的物业管理工作，对于贯穿整个物业服务的认识与定位可高度概括为：“全面接管、分项验收；积极配合、专业运作；展示形象、服务招商”。1.5.1全面接管、分项验收全面接管：为了解决整个泰邦科技大厦项目的现场管理主体问题，并主动背负起成品保护和泰邦科技大厦形象维护的担子，我们将根据项目施工的进度积极主动对项目进行分项接管，对项目的安全、环境、装修及设备设施维护运行的全面介入，全盘受控。分项验收：与此同时，对于各个专业的专项验收工作，我们本着对泰邦地产公司负责、对客户负责和对施工单位负责的考虑，将建设工程按照专业划分、按照正式程序、按照法定标准进行验收，对存在的问题积极与有关部门沟通协助解决。991.5.2积极配合、专业运作全面接管整个项目的现场管理主体权责后，我们将积极配合泰邦科技大厦的招商工作，更好地为即将进驻的客户做好服务，提供良好的经营条件和环境，配合泰邦地产公司招商工作的前进和发展；专业运作：在全面接管后，对泰邦科技大厦的主要管理工作进行正式、专业与系统运作。主要业务有：a.安全管理。使整个项目受控，达到维持秩序和保护成品的目的。b.环境管理。使泰邦科技大厦的环境及商业办公楼宇外观形象、室内卫生得以保持，为泰